“江浙闽中小房企自救倒计时70天：降价都卖不出去”

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福建房地产业主林伟(化名)最近遇到了工作以来最大的麻烦。 他旗下的两个项目，陷入销售不振，两个项目正在建设中，资金紧张，因此不得不暂停。 我的银行朋友告诉他，贷款额度最快将在8月前开放。 这意味着在银行信贷放开之前，林伟设法熬过了70天的时间。

浙江省福建省等中小房地产业者中，不少类似林伟的情况。 在民间资本发达的地区，但是市场空之间不足，融资价格高的企业，如果赢不了时间，资金有可能成为压垮公司的最后一根稻草。

遗憾的是，林伟即使真的赢了时间，“8月出租”的约定也许也只是“画上的饼”。 在楼市风险凸显的情况下，房地产业能否从银行贷款的“黑名单”中消失，存疑颇多。 如果不能跨越这个关口，很多中小房企就很难避免被市场淘汰的命运。

救生关口

还债困难，用接力赛救急

作为福建的本地开发商，林伟下面的四个项目都在福建。 其中，在福州所属的长乐市，林伟销售两个项目，其他两个项目分别位于三明和晋江。

林伟转行房地产9年了，在此之前，他在晋江开设了加工厂，从事衣服面料的研发和加工。 2005年，身边的亲戚朋友纷纷转行房地产，林伟也顺势投入到了这个领域。 头几年，林伟做得一帆风顺，但从去年开始，他明显感觉生意不那么好了。

“房子卖不出去。 有时即使降价也卖不出去。 ’林伟说，在几年前的情况下，拿到土地三个月就可以预售，很快就能卖完。

不仅如此，土地的价格也越来越高。 随着全国性的大型房地产公司进入福建省三四线城市，当地中小开发商的竞争力严重不足。 得到那块土地越来越难，有时只能得到城市边缘的劣质地块。

最近，林伟旗下的两家在销售项目上面临着销售困境。 根据林伟的计划，到今年5月初，这两个项目将实现80%的去化率，可以向林伟的企业要求3亿左右的销售回头金。 但是，目前即使采取降价促销的政策，项目的除化率还不到4成。

对一个小开发商来说，3亿美元的销售额回收很重要。 两年前，林伟通过项目抵押，向两家信托企业分别要求5000万和8000万贷款，将于今年6月到期偿还。 并且，林伟通过民间借贷的方法筹集了3000万左右的资金，用于前期投资。

事实上，由于两个销售项目销售滞后，林伟位于三明和晋江的两个建设项目也停止了。 如果这种情况持续到6月，公司将面临不履行债务和资金链断裂的风险。

事实上，福建、浙江、江苏等地的中小房地产商大多面临着同样的情况。

对林伟来说，这个时间以来，勉强能说的好消息只有两个。 一是福建省开始放松楼市调控政策。 这包括降低限购门槛，降低贷款利率等。 也就是说，网上流传的“闽十条”正在实际执行中。 二是很多银行朋友告诉林伟，银行贷款限额最快可以在8月发放。 熬过最后70天，就会得到燃眉之急和解决方案。

为什么必须寄希望于银行贷款？ 业内人士表示，在房地产公司的资金来源中，银行贷款所占比例不是最大的，但价格最低。 特别是在房地产业价格压缩的情况下，低价贷款尤为重要。

银行的担忧

有风险的住宅企业措手不及

在福建，很多类似的小型住宅企业都知道“8月关口”的说法。 离8月还有一段时间，但对于陷入资金泥潭的房企来说，无疑是救命稻草。

关于“8月关口”的由来，邮政储蓄银行福建泉州分行的一位相关人士根据中国证券报报道，按照往年惯例，银行每季放贷率为“4321”，一季度住房贷款额相当于全年的四成，下三季度分别为三成、两成、一成 因此，房地产公司往往在年初获得最多的信用额度。

但今年的情况完全不同。 在金融风险的警示下，许多银行第一季度的放贷额只不过不到全年的两成，第二季度至今贷款额疲软。 这样的变化让很多开发者措手不及。

据这些人说，最近许多银行不再发放房地产贷款。 央行呼吁后，个人住房贷款的发放额可能有所上升。 但是，对于房地产开发贷款，依然从严格的限额进行管理，最早要到8月才能发放。

银行这么谨慎并非没有道理。 在很多中小城市，房地产市场的供给超过需求的情况越来越严重，一些城市出现了供给过剩的风险。 根据国家统计局的数据，截至4月底，全国商品房待售面积为52652万平方米，比3月底增加489万平方米。 据某机构计算，部分二三线城市的去化周期超过20个月，处于市场严重滞销状态。

住房供应过剩，从林伟们的转型之路上就可以看出来。 随着我国房地产市场化改革的实施，大量的社会资金涌向房地产业，其中包括林伟这样从实体经济转型的集团。 投资的增加带来了房地产的大量建设和竣工，但产业空心又不能凝聚人口，房屋难以消化。 尽管具备强大的城市化潜力，但对许多中小城市来说，短时间内凝聚人口仍然很困难。

在这种背景下，银行必须考虑房地产业的贷款风险。 据说在很多银行的内部分类中，将房地产业列入信用“黑名单”。

对大型房企来说，目前持有的信用额度不是新的部分，而是来自以前未用完的部分。 相比之下，从去年开始中小住宅企业的申请就不被批准了。

据这些人说，他最近接受过多家房地产公司的业务合作。 一些房地产经纪人表示，希望以企业营业执照，甚至家庭房产为抵押申请贷款。 但是，在严格的限额管理下，什么也没做。

最后一招

断臂求生还是赢时间？

在降价销售没有成果，信用额度紧张的背景下，林伟们唯一能做的就是熬过未来的70天。 他说，企业正在寻求另一笔新的民间贷款，以在6月信托还款时处理燃眉之急。 但麻烦的是价格太高了。

另外，即使房地产被列入黑名单，林伟也有办法从银行获得贷款。 一方面，他可以以建筑企业的名义申请贷款，另一方面，林伟转为房地产业后，此前的服装面料加工企业没有停产，也可以以上述企业的名义申请贷款。 但是，这种方式也有一定的缺陷。 即使申请成功，贷款额也很小，无法弥补庞大的资金不足。

林伟也做过最坏的打算。 也就是说，在局面完全无法挽回的时候，以底价转让正在建设的两个项目，断臂求生。 或者放弃房地产业，重新操作旧业。

但是，现在还不是考虑这个问题的时候。 他唯一能期待的就是，未来70天，政策层面的巨大利润将会显现出来，重新激活市场，让企业重生。

在业内人士看来，出现这样的结果是概率很低的。 北京地产首席拆房师张大伟表示，虽然未来贷款政策松动，但房地产开发贷款政策没有松动的迹象。 而且，地方政府的救市行为可能越来越多，但对市场的影响有限。 只要不发生“4兆”投资或信用政策等大规模放松管制，市场依然处于下行通道。

事实上，即使这些公司忍耐到“8月关口”，能否真正享受银行信用的好处还是个未知数。 上述银行相关人士表示，银行对开发信贷的考核与房地产开发公司的资质和开发力度密切相关。 通常，在限额有限的情况下，开发能力强，排名靠前的大型房企容易获得银行贷款，中小规模房企往往“连汤也不喝”。

和许多当地房地产开发商一样，林伟与当地银行领域关系良好，企业有信心在银行信贷额度发放时“喝一碗汤”。 但是，这碗汤能否拯救公司的生命，仍然需要“靠天吃饭”，是由市场动向决定的。

许多机构认为，在多年房地产投资快速增长的背景下，市场供求关系趋于平衡，一些大城市从增量市场向存量市场发展，留给房地产开发公司的市场空之间越来越小。 按照这个逻辑，即使公司冲破了“8月关口”，留给他们的路已经不长了。

兰德咨询机构总裁宋延庆表示，近年来，房地产业平均利润率保持每年下降1个百分点的趋势，领域也迎来了洗牌时代。 随着各竞争的加剧和市场空之间的缩小，到了今年，住宅企业的1/3将被淘汰，其中以中小企业为中心。

中小住宅企业信用水平

效益好还是有限

一位深圳房地产私募相关人士表示:“目前，大银行还没有看清房地产领域。 由于住房贷款舍不得是银行规避风险的市场行为，中小房企项目质量、商业信用普遍较差，近期银行信贷放松并未惠及中小房企。

光耀危机唤醒了业界

光耀地产已经成为目前岌岌可危的中小住宅企业的样品。 光耀集团董事长郭耀明对危机传闻表达得非常坦率，郭耀明承认:“光耀这几年的快速发展方向和战术出现了致命错误。” 像许多住宅企业一样，光耀在领域迅速发展的时期做出了激进的扩张行动。

但是，市场的降温出乎郭耀明的意料，“今年的大环境急剧恶化，市场下行，整个市场的房子都卖不出去”。 融资价格的急剧上涨使企业风险急剧增大，据媒体报道，光耀房地产从年开始大量长时间民间借贷，几年内十几亿的贷款利息已经与本金持平。 郭耀明对外表示，目前只要再有3亿至5亿元，光耀就有信心过冬。 在这雪中送炭的保命金去哪里找，光耀地产还没有给出答案。

光耀集团相关人士对中国证券报记者表示，目前外界报道对危机夸大，形势尚未取得实质性进展，但企业已与多家机构接触。 “目前，我们首先要保障购房者的好处，尽快恢复项目的施工进度，争取业主顺利收拾房间。 ”

光耀的危机在扩大，许多信托企业、房地产基金、基金企业的子公司销售的光耀地产相关的资源管理产品面临违约风险。

债务漩涡持续出现

光耀地产只是最近面临风险的中小住宅企业之一。 5月7日，有消息称青岛君利豪集团有限企业董事长王莉与外界失去了联系。 另外，据悉王莉目前至少欠债12亿元以上，涉及3家以上的国有大型商业银行、多家民间借贷企业和个人。

冷热不均已经成为后半段房地产市场的常态，在供给过剩的局部市场中小房企往往首当其冲。 在光耀地产集中配置的惠州，由于大量供给和持续退潮的楼市投资诉求，惠州成为楼市降温最快的地区。

中小开发商的风险被隐藏在近年来楼市的爆炸中，在此期间中小房企面临危机也经常被忽视。 一旦发生危机，要找到应对措施就不容易了。 年上半年，位于河北唐山的尚唐国际项目因资金链断裂停工，之后由唐山市政府运营，由另一个唐山当地开发商接手。 至今工程进展缓慢，第一期交房还遥遥无期。 一期业主交房费已经五年了。

看看近年来岌岌可危的中小住宅企业，很容易看出相似之处。 都是在市场走强时盲目扩张，项目启动后遭遇领域调整，不得已借入大量民间借贷，最终陷入巨额债务漩涡。

信用方面的利益有限

今年3月，标准普尔的报告书中表示:“中国小型开发商的状况可能更加困难。” 标准普尔认为，许多未上市的小型开发商在资本市场上的融资渠道有限。 银行贷款曾经是它们唯一的融资渠道。 在过去的三四年里，随着国内银行提高风险管理水平，小开发商获得银行贷款，即使是更高的利率也变得更加困难。 大型开发商可以以6%-9%的利率从国内银行获得房地产开发贷款，但小型开发商必须支付20%的利率，可获得的融资仍然有限，面临着再融资的风险。

该政策咨询研究部总监张雄大认为，三类中小房企最容易受到市场调整的影响。 一是产品类型高端周转率较低的公司，这些公司的销售业绩最容易受到影响。 第二类，前期土地持有过于激进，价格构成偏高，影响销售资金回收的公司，或者盲目多元化扩张，影响房地产主营业务的公司第三类，部分资本信用不太好，贷款受限的中小企业，很难获得银行贷款，因此

有消息称，近期央行召开会议，呼吁各商业银行支持房贷最初诉求，并被部分房地产商解读为央行大力支持房地产。 但是，从另一个房地产经纪人来看，央行的表现并未能比较有效地缓解中小房企的危机。 一位深圳房地产私募相关人士表示:“目前，大银行还没有看清房地产领域。 由于住房贷款舍不得是银行规避风险的市场行为，中小房企项目质量、商业信用普遍较差，近期银行信贷放松并未惠及中小房企。

大多数银行首次实施了住房贷款政策

没有松动

央行近期要求商业银行优先满足居民家庭首次购买普通商品住房的贷款诉求，合理明确首套房贷款利率水平，及时批准和发放符合条件的个人住房贷款。 目前，从各银行的反应来看，房贷最初利率并未明显松动。 北京地区商业银行对个人住房贷款大多维持原有标准，在贷款额度略有不足的银行，融资速度依然缓慢。

经常维持原来的贷款利率

央行的要求并未立即生效，但少数银行表示未来可能会降低房贷利率。 兴业银行[-0.21%资金研究报]目前套房贷款利率为最低执行基准利率，部分分行取消了原有上浮的10%。 “将来可能会有利率优惠，但目前还没有收到通知。 ’兴业银行的个人贷款业务相关人员说。

除兴业银行外，许多银行表示，没有收到降低房贷首次利率的通知。 建设银行[0.00%资金研究报]贷款业务相关人士表示，“目前住房贷款收入十分紧张，要降低利率必须等到明年。” 大多数银行仍然维持着原来的贷款利率。 去年年底以来，北京大部分银行取消了利率折扣，实施了基准利率，一些银行出现了利率上浮。 北京农商银行现在也根据基准利率发放最低85折的优惠利率。 中国农业银行[0.41%资金研究报]的住房贷款利率比基准利率优惠95%，建设银行上浮10%，工商银行[0.29%资金研究报]、中国银行[0.00%资金研究报]等为基准利率。

据拆解相关人士分析，商业银行资金价格上涨，个人住房贷款即便执行基准利率，也被认为是微利。 银行要支持更多的普通商品住宅自营，央行和银监会就必须给银行额外的“利润”。

贷款进度参差不齐

关于贷款额度，有些银行宽松，有些银行紧张，不同银行的贷款速度差别很大。 工商银行个人贷款业务经理张先生说:“工商银行的限额比较充足，看个人资质和手续资料是否齐全，通常15个工作日就可以放款。” 农业银行也表示:“如果手续齐全，贷款购买二手房一个月就可以贷款。 一只手的房间会更快。 ”

建设银行个人住房贷款排队现象严重，“贷款时间难以估算。 因为排在前面的人很多。 我们的额度不够，非常不够。 最近一直很紧张。 ’据建设银行贷款业务负责人介绍。 兴业银行利率下降了，但贷款也需要两个月左右。

贷款速度直接影响楼盘销售，成交速度减慢，开发商和售楼中介期待银行做出更大的调整动作。 “中关村[0.00%资金研究报]区域目前一个月只能卖出约10所以上的房子。 去年最好的月能卖150套。 降低利率，大量放贷，市场很快就会爆发。 ”。 我爱我家中关村区域销售员刘泽。

“50个中可以成为1个”

基金严格控制房地产项目

随着百强地产商发生房地产事故，其背后财通基金子企业的房地产项目也被带到了大众面前，过去激增的基金子企业进入了挤兑危机的关注名单。 基金相关人士表示，实际上，从今年年初开始，房地产项目的风生水起，与信托企业统一、设立的项目也越来越少。 由于年下半年一年的自主管理项目设立较多，今年下半年基金子公司的自主管理类项目将集中失效。

看了50个项目才通过了1个项目

“我们现在对房地产项目的管理很严格。 ”一家基金企业的子公司投资部门的副总裁说。 目前来融资的房地产项目还很多，但通过一个可能需要看50个项目。 “我们对融资方的资产门槛和项目网站的要求越来越高。 ”

副总说，目前，对房地产项目，企业要求融资方资产必须在50亿以上，项目区位必须在一二线城市，东部地区可以放宽到地级市的具体地区必须以中心城区为主，房地产类型必须以住宅为主 因为商业不动产现在未必畅销。 这些指标都是指现金流，只选择现金流好的项目。

这个标准已经和信托企业统一了。 格上理财分解师王燕娱乐表示，同样在城市选择上，信托企业只选择一线城市，海南、无锡等出现少量泡沫谣言的地区被列入“负面名单”。 另外，作为产品风俗管理的一环，不仅要求使用信用融资和连带担保的方法，还要求使用实物担保，出让部分股权，保证信托能够参与项目企业的管理。 根据格上理财数据，信托领域房地产项目设立呈减少趋势。

“我们在秦皇岛降价问题爆发的时候，开始收紧房地产项目的风控。 ”上述副社长明确了这一点。 今年3月，华北重镇秦皇岛的房价被媒体报道，表明房地产领域现金流困难。 而且，令财通资产担忧的光耀房地产项目于年12月成立。

基金子企业越来越谨慎

基金业务大部分从年开始，年是业务飞跃发展的一年。 据媒体报道，截至目前，已有67家基金管理企业设立子公司，其中60家子公司开展专项资源管理工作，资产管理1.38万亿元。 其中房地产是最重要的业务之一，特别是下半年，随着市场对基金子公司的认识，业务拓展也变得容易了，加上来自信托领域的大量开采，人手和经验也更充足。 因为该基金的子公司在下半年也经常积极管理项目。

与频道项目相比，自主管理项目的责任越来越多，在项目管理中失职的，必须赔偿。

由于这些项目大多为一年期，一些基金子企业家认为，不排除下半年基金子企业项目需要赔偿的兑换危机，将对基金子企业造成损失。 由于基金的子公司没有注册资本要求，多个子公司的注册资本只有2000万元，如果发生兑付危机，需要赔偿，后果难以想象。 这也是基金子公司近来越来越谨慎的原因。 许多副企业家表示，今年开始积极管理项目的很少，大部分都从事渠道业务。

一位基金的相关人士表示，与信托不同，基金的子公司此前就流传着缺乏刚性的领域，因此在判断、调整等方面可以严格执行，同时即使公开项目新闻，也保证了足够的抵押资产能够得到解决，“销售者履行责任

原文链接: finance.ifeng/a/0521/12373114 _0. shtml