“一季度新房成交下降37.8% 杭州“降价潮”引起连锁反应”

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经记者徐杰出生于浙江

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杭州是现在中国楼市的缩影。 3月开始的“降价热潮”，当初只是中小开发商降价促销，但当时有一点评论认为，由于这些中小住宅企业资金不足，有必要尽快出货回收资金。 进入4月，九龙仓、万科等大开发商纷纷加入甩卖队，降价热潮蔓延，杭州楼市越来越受到各界关注。

根据最新公布的数据，今年一季度，杭州楼市新建住宅成交量超过三成，二手房进一步下滑六成。 在这背后，是什么导致了这种情况？ 未来的趋势会怎么样？ 当地政府有什么对策吗？ 对此，《每日经济信息》记者展开调查，采访了多位专家，试图解决这些问题。

是买还是不买，价格会继续下跌吗？ 杭州楼市目前普遍存在的观望心理也反映在陈辉(化名)上。

陈辉初步选定万科房地产位于杭州滨江区的万科璞悦湾楼盘。 4月26日，该楼盘将发售6号楼。 户型都是90平方米的3间房，而且都是装修完成品，总价180万元，如果抢特价房的话要160多万元，但是陈辉还在犹豫。

年初，杭州楼市率先降价后，市场呈现出与“以价换量”不同的逻辑，即使价格下跌，成交量也没有“回升”。 数据显示，今年一季度，杭州市区商品住宅成交均价比去年同期下降11.3%，成交量为10112套，比去年同期下降37.8%。 进入4月，成交量上升，但仍乏力。

“如果形势持续恶化，将影响开发商拥有土地的积极性，房地产投资放缓，地方财政将首先受到影响。 ”浙江省某房地产行业人士对《每日经济信息》记者表示。

据杭州当地媒体报道，4月22日，杭州市发改委在一季度经济形势拆解会上建议，积极防范房地产市场风险，在发生重大市场谣言时，第一时间澄清，稳定市场预期。 另外，建立房地产公司重大价格调整政策预报制度，房企应当在重大价格调整公布前通报市有关部门。

3月市区的新建筑成交达到了5成/

目前，杭州商品住宅成交面临量价齐跌的局面。 根据杭州政府公布的统计数据，1~3月，杭州市区商品住宅成交10112套，比去年同期减少37.8%，为2009年以来的平均水平。 成交均价为每平方米15388元，比去年同期下降11.3%，略高于2009年。

其中，3月，杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房合同量为3991套，近5年排名第三，同比减少52.9%。 合同价格为每平方米16720元，比上个月上涨14.96%，比去年同期下跌2.25%。 比上个月上升的主要原因是武林壹号等市区豪宅的权重很大。

根据上述数据，二手房成交量和价格也有不同程度的下降。 一季度市区二手房成交5830套，比去年同期下降60.4%，二手房成交价格为每平方米15268.4元，比去年同期下降2%。

杭州市财税局公布的数据显示，今年2月，与房地产成交情况直接相关的储蓄住房契税大幅下跌。

世邦魏理市杭州分企业董事总经理马英九枢认为，一季度，杭州个别楼盘降价引发市场动荡，引发购房者观望加强，快速发展商抛售放缓，杭州住宅销量明显下跌。 但是，进入二季度后，随着快速发展商越来越多的旺季到来，加快了抛售步伐，给予了适度的价格优惠，市场成交有望逐渐回升。

土地行情急转直下/

交易量下跌，来自一级市场的土地供应量也迅速减少。

4月21日，降价呼声不断的杭州房地产市场迎来土地拍卖。 江苏新城地产以4亿3000万元获得一处宅基地，仅比拍摄价格高出2万元。 这也是4月推出两个商业用地后，唯一的宅基地。

根据市场表现，杭州土地市场在经历了1月份的“高潮”后很快下跌。 2月，杭州全市土地成交总额92亿元，环比下跌72.8%。 进入3月，全市共有8块土地出让，成交总额约38亿元，与去年同期相比环比数据均大幅下降，成交总额缩小至上月的4成。

然后，土地溢价下降了。 数据显示，杭州主城区地价平均溢价率为9.3%，较去年平均20.9%的溢价率大跌。

最新财政数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依然稳固。 一季度国有土地开采权转让收入1.08万亿元，比去年同期增长40.3%，另一方面，同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入占地方公共财政收入的比重达到1:1.7。 另外，根据《中国经济周刊》和中国经济研究院联合发布的23个省/市“土地财政依赖度”排名，23个省/市最低的1/5债务通过“出售土地”偿还，其中浙江、天津的2/3债务通过土地出售收入偿还，分别为

“对地方政府来说，现在控制房地产、经营改革，首先是地方财政。 ”安邦咨询高级研究员贺军对媒体说。 浙江省社会科学院经济研究所研究员王永太认为，杭州是土地依赖性比较强的城市，目前正在着手大量的地铁建设项目，因此有必要为土地财政提供建设资金。

王永太表示，对杭州来说，幸运的是，在这次降价浪潮到来之前，已经卖出了很多土地。

据杭州市国土资源局统计数据，2009年杭州土地市场大涨，全年土地成交总额达到1326.9亿元，比历史最高点2009年高出100多亿元，成为仅次于京沪的全国第三大土地收入超过千亿元的城市。 今年1月，杭州出让了35块土地，土地出让金达到339.56亿元，占去年全年的25.6%。

马英九表示，从短期来看，杭州地方财政对房地产的依赖性较强，如果房地产市场持续下跌，当然会影响财政收入，但从长期来看，房地产领域并未成为影响地方财政收入的重要因素，毕竟房地产财政收入火爆，难以为继。

不动产投资停滞/

值得观察的是，杭州房地产投资已经出现下跌势头。

根据杭州市统计局公布的数据，今年1~2月，全市房地产开发经营公司完成投资197.82亿元，增长17.2%，增速比去年同期回落8.4个百分点。 其中，住房投资增长明显放缓。 同期，杭州市整体住房投资116亿5100万元，仅增长3.9%，增长率比去年同期下跌40.6个百分点。

4月20日，全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在相关城市化论坛上表示，目前商品房销售增速放缓、交易量下降，导致房企资金回收缓慢，房地产投资减少。

根据杭州市统计局的上述数据，截至2月底，杭州市整体房地产开发经营公司资金达到1856.57亿元，增长36.8%。 扣除上年末余额资金后，本年度实际资金470.65亿元，仅增长1.2%。 其中，国内贷款比重从去年的25.2%上升到36.0%，自筹资金从17.5%上升到21.5%，去年同期占很大比重的定金和定金从39.1%下降到23.9%。

聂梅生认为，今年房地产市场出现了三大趋势。 一是房地产各项指标仍居高位，但房价、投资额、交易量等指标涨幅有所下降。 二是房地产资金总体紧张；三是城市、地区、公司之间持续分化，“绩效出现较大差距”。

另外，杭州目前有很大的库存压力。 根据杭州透明销售网的数据，截至4月24日15时，杭州楼市目前面临10万套住房存量，其中市区库存量80702套，周边五县市21638套。

顺便说一下，3月25日上午，杭州市政府召开房地产公司座谈会，强调保持房地产市场稳定健康，持续快速发展。 另外，市相关部门要加强与房地产公司、金融机构和媒体的合作、新闻共享，防范系统风险。

王永太认为，目前许多城市可能正在研究放松监管政策的版本。 出发点是适当放宽应该改善的性诉求，目前国家重视民意。 但是，不能排除地方政府在税收等交易环节进行微调。

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典型例子

别墅出售公寓价格杭州部分高端大厦现在对折“出售”

经过记者徐杰从杭州出发

“6388元/平方米，成就杭城真正的独栋别墅超性价比之王！ 688元/平方米，达成杭城独栋房屋销售冠！ 湖光山社对折后清理光盘！ 赚到了！ ’最近，在浙江杭州工作7年的刘先生不时收到楼盘优惠销售的电话和邮件，这封“别墅出售公寓价格”的邮件给他印象特别深。

随后，他给柜台打电话，得知上述大楼位于杭州被称为后花园的临安青山湖，这里聚集着高级休闲房产。 另一方面，短消息中的湖光山社大楼，按照6388元/平方米的单价，400平方米的单体别墅总额目前为300万元，相当于此前的售价“减半”。

《每日经济信息》记者观察到，德信北海公园引领杭州楼市马年初下跌后，房价水平接近一线城市的杭州目前有20多家楼盘持续降价，这股降价潮冲击着别墅、小摊等高档房地产市场。 现在，这些豪宅从几年前的繁荣发展迅速，无人问津，降价、低价、特价房等各种促销手段层出不穷。

去豪宅碍事

资料显示，湖光山公司主要房地产由小摊和独栋组成，主力户型为326~370平方米小摊和400~600平方米别墅，项目总占地约800亩，开发计划分为5期，目前已开发至2、3期

4月23日，《每日经济信息》记者作为购买者致电湖光山社卖场。 销售人员表示，上述销售单价为6388元/平方米的房子，总价305万元，相当于普通公寓一间的价格，但项目推出的特价房，只有一间。

不过，该销售人员表示，尽管只有一套，但该项目独立别墅的售价目前已降至7000元/平方米，此前的售价为12000元~13000元/平方米，“打五六折

关于上述价格调整，4月24日，《每日经济信息》通过电话联系开发者进行了采访。 据相关销售员介绍，现在是清盘价格，从3月开始决定“基本上对折了”。

不过是湖光山社的动向和现在豪宅市场的缩影。 浙江省杭州临安市一季度房地产业数据显示，一季度以来，临安市板块销售面积占总销售面积的70.35%，豪宅林立的青山湖板块销售面积仅占9.25%。

从房源类型的成交情况来看，该地区一季度公寓共有692套，别墅成交仅有19套。 商品房中，多高层住宅成交均价为6341.85元/平方米，别墅成交均价为10087.42元/平方米。

市场解体表明，由于国家此前出台的限购政策，近两年房地产市场持续低迷，再加上今年春节以来杭州市发生的“降价风暴”，对楼市造成春寒的重创，杭州一些大盘的大幅降价对临安区块房地产市场造成了一定的负面影响。

“目前，房地产市场的诉求正在悄悄地从大户型向中小户型转变，地域分化突出。 青山湖板块持续低迷，几年前青山湖板块发展迅速，这几年无人问津，利润降到乡镇板块。 ”。 论述了浙江媒体《钱江晚报》临安楼市目前的状况。

除湖光山社外，同样在青山湖板块的青城山语间项目也大幅打折销售，目前销售的450~600平方米准现地址的独栋房子，平均价格5800元/平方米，总平均价格290万元/栋，约350平方米。 “原本平均单价为10000元/平方米，相当于58折。 ’现场销售人员对记者说。

对此，全球知名房地产咨询公司世邦魏理市杭州分企业董事马英九枢向《每日经济信息》记者表示，自然景观优美的青山湖远离杭州主城区豪宅，从居住属性来说，不是购房者的第一住所，在当前房地产形势下，呼吁减少。

浙江业内人士表示，对开发商来说，高档房地产市场如此低迷，在资金和库存双重压力下，试图通过降价来吸引购房者，刺激极其有限的市场诉求。

市区稀有豪宅的降价促销

理论上，位于城市特色位置的豪宅，在目前房地产严峻的形势下，很难说能增加价值，但必须具备保值的属性，但目前仍呈现悲观的一面。

3月6日，滨江集团( 002244，sz )杭州市区稀有地块上的豪宅项目武林壹号共发售166套房，价格1500万元起，折合单价约5万元/平方米，该项目年销售平均

据统计，年，武林壹号共销售68套，合同金额17.47亿元，销售均价约7.36万元/平方米，而年一季度共销售37套，合同金额6.99亿元，销售均价约5.80万元/平方米

但是，降价带来了销量的增加，1号楼开业当天收到了14亿元。 据杭州透明销售网报道，截至4月23日，共有166套销售44套。

另外，降价出售的市区豪宅还包括九龙仓地产旗下的君玺项目，以37900元/平方米的低价首次进入市场，据当地媒体报道，截至目前，180套房景点已消失6成。

近日，世邦魏理市杭州分企业发布的《年杭州一季度房地产市场回顾》(以下简称《市场回顾》)报告显示，本季度杭州高档公寓平均价格为每平方米41048元，环比仅下降0.1%。

在谈到杭州市区豪宅市场时，马英九向《每日经济信息》记者表示，这些稀有豪宅作为购房者的第一住所，从一季度的市场数据来看，目前的高端住宅市场价格稳定。

但是，马英九表示，如果市场观望情绪持续恶化，开发商出于去化压力和资金回收的诉求，不排除会出现价格松动，降价幅度取决于开发商的现金流诉求、营销战略、项目市场定位、营销传感器

另外，从采购和认购到最终签订正式合同，存在时间延迟，是否如武林壹号、九龙仓君玺等项目价格下调，进一步影响目前高端住宅市场价格的下跌，将取决于日后公布的第二季度房地产交易数据。

市场购买力减弱

事实上，降价、低调、特价房现在已经成为杭州楼市高级房地产市场的关键词。

除上述楼房外，4月初，雅戈房产位于杭州城西的西溪晴雪悦公馆发售特价房10套，户型面积180平方米，打折后均价14500元/平方米左右，以前均价2.2万~2.6万元/平方米

同样，4月初，华元集团宣布3个项目大幅降价清盘销售。 其中，高端项目玉榕庄降价后，300~400平方米别墅均价为8880元/平方米，较此前成交均价11557元/平方米下跌不少。 另外，业内人士表示，与玉榕庄别墅当初土地楼价为5183元/平方米相比，此次调整纯属“亏本生意”。

此外，高档物业降价还出现在杭州西湖区江国家风景名胜区钱塘江桐燕庐项目中，目前销售的315~350平方米小摊总额为1000万~1500万元/套，目前为1000万元左右。 销售员向记者证明，价格下降了约200万元/套，该开发商钱塘江房房地产是杭州知名地产商之一。

浙江省社会科学院经济研究所研究员王永太对《每日经济信息》记者表示，别墅、小摊等高档房产的价格确实在下跌，实际上与普通住宅的供应库存相同，别墅等高档房产的供应量也不少。

日前，根据国际知名物管机构戴德梁行公布的数据，年杭州高档公寓和别墅增加17.2万平方米，库存从2005年的45.6万平方米上升到年的459.1万平方米，8年间增加了10倍。 而且，杭州高级公寓成交均价从2009年的3.26万元/平方米上升到4.35万元/平方米，年均增长7.5%。

不过，《市场回顾》显示，一季度杭州个别楼宇降价引发的市场动荡，增强了购房者的观望情绪，导致快速发展人的后劲放缓，杭州住宅销量明显下跌。

数据显示，杭州主城区整体住宅市场和高端住宅市场的单手住宅交易量分别较去年同期下跌57%和66%。

王永太表示，此前，浙江通过制造业等实体公司经营积累了丰富的财富，大量资金进入楼市购买豪宅，但目前经济形势和浙江整个区域经济不乐观，豪宅房地产投资受到较大影响，而且是最重要的购买力——浙江企业广告主的财富

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记者的注意

解决产能过剩的途径:降低转速

经记者杨宠从上海强发

近来，一些城市房价松动，房地产领域产能过剩问题引起业界关注。

走过上海房地产开发行业几十年的杨子江认为，高周转是导致产能过剩的“罪魁祸首”。

《每日经济信息》记者长期关注领域后发现，许多地产商为了追求更高的资本收益率，盲目扩大自有资金少的情况下，扩大销售规模，加快总资产周转周期，导致领域供应量整体释放量。

根据领域常规方法，一个房地产项目在正式开发前，要对地块周边市场的整体诉求和购买力进行充分的调研，结合项目规划的一系列技术要求，开发更符合当地市场诉求的产品，最大限度地挖掘土地价值，进行项目收集

但是，由于高周转战略，开发商没有足够的时间了解整个市场的诉求，往往根据当地市场最重要的诉求，从现有的产品线中，寻找比较一致的类型来仓促供货。 这样的结果是，使项目整体价值最大化并不容易，开发商为了弥补这方面的损失，必须重复土地，迅速开工。

此外，高转速还带来产品质量方面的风险。 迄今为止，上海、浙江、江苏等地发生的一系列住宅质量问题，都是以高周转着称的房地产公司造成的。 据媒体报道，问题的原因是很多环节没有按照规定的工序消耗足够的工时。

房地产行业的一些人认为，决定楼盘质量的不是所采用的建筑材料有多好，而是从事这些工程的工人是否花了足够的时间建造房屋。 因此，对开发商来说，放慢转速、减少土地、专注于提高产品质量，也许是解决产能危机的最佳途径。