“楼市供应过剩风险加大 3月土地市场遇冷”

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经过记者胡健从北京出发

楼市正在准备新的变动，但最直接的表现是楼盘降价，地市寒冷。

昨天( 3月26日)中国指数研究院发布的《中国房地产100强企业研究》报告显示，一线城市中北京和广州的个别楼宇降价销售，目前常州、杭州和南京等长江三角洲城市的许多楼宇出现了降价现象。

中国指数研究院常务副院长黄瑜向《每日经济信息》记者表示，从市场整体情况来看，年前两个月成交下跌，但新建项目市场价格总体保持小幅上涨，这些城市个别项目降价促销，实际上是少数公司收回资金

但截至年底，二线代表城市供给比例为0.9，低于一线城市，城市间差异明显，南昌、杭州、青岛等城市供给量超过诉求，供给过剩风险加大。 与一、二线城市相比，三、四线城市供给过剩的态势严重。

多重压力下开发人员跑量的销售

杭州楼盘降价在今年全国“两会”期间，特别是建设部副部长齐骏说。 他表示，尽管楼盘降价是事实，但降价后诉求仍很旺盛，整个房地产市场运行仍很健康。

然而，近年来，全国许多城市出现了楼盘降价促销现象，跌幅为2000元-5000元/平方米。 黄瑜说，库存和房企自身的资金链是城市楼宇降价的首要原因。

根据上述报告，截至去年12月，许多城市商品住宅的可销量和出清周期与年末相比呈增长趋势。 一线城市，北京清运周期不足10个月，可销量下降明显，降幅超过两成，市场供给压力较大。 上海、深圳、广州的清出周期均在10个月以上，其中深圳、广州的库存量较年末有较大增长。

二线城市呈现较大差异，武汉、天津、西安等城市库存量位居前列，但市场诉求旺盛，出清周期均在20个月以下水平。 北海、杭州等城市清周期超过20个月，库存不足压力突出。

中指院长莫天全还向《每日经济信息》记者表示，年初以来，楼市言论再次发酵，加上不容乐观的信用环境，预计将出现“房价下跌”，购房人无法自由出手，近期杭州等城市的房价波动现象更让购房人望而却步。

拉普德普认为，市面上大多数小型大陆开发商对资本市场的介入相当有限，银行贷款是其主要融资渠道。 在过去的三四年里，内地银行提高了风险管理标准，使得小型开发商越来越难获得银行贷款。

“过于激进的投资战略也增加了公司的资金压力，一旦资金链紧张，打折销售就不可避免。 ’莫天全说。

甩卖不会扩大

楼市低迷期间，大型房企的一举一动成为市场新信号，王石、任志强等大牌也在年初警告称:“今年可能不太好。”

但从市场表现来看，万科北京的楼盘也出现了降价现象，但今年大型房企对销售预期并不悲观。

据中国房地产top10研究集团分析，百强房企业年销售目标增速与全年实际销售增速保持相近水平。

以万科为例，万科每年新增约2148万平方米的权益计划建筑面积，年末累计约4495万平方米的权益计划建筑面积，预计每年新增开工面积2238万平方米。 这样在资源储备充足的基础上，万科突破销售额2000亿元并不难。

继万科之后的绿地集团，全年房地产业务实现销售额1625亿元，比上年增长50.7%，在这样高的增长率、高基数下，绿地集团的年销售额目标为2400亿元，目标增长率为47.7%，全年业绩

上述研究小组指出，大型房企利用自身综合实力强、运营稳健、业绩回报值得期待的特点，进行了大额、多元化的融资。 截至2009年3月15日，百强公司共融资20笔，涵盖银行贷款、委托贷款、优先股、银团贷款、次级永久资本证券、外汇债券、信托等多种类型。

黄瑜表示，目前，大型房企全国性布局战略已经落地，其销售战略对楼市整体格局影响较大，根据要点监测城市近两个月的新建项目价格仍以上涨为主。

黄瑜表示，从市场整体情况来看，“纯粹新增准入多为低价或略高于周边项目，传统新增准入项目普遍出现较上次开盘价格上涨的现象。”

土地在三月份急剧冷却

“不乐观”的情绪在土地市场上蔓延。

据证券日报报道，截至3月25日，一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元，但去年同期达到320亿元。

从土地的估算来看，热度比以前要低。 昨天，据中国铁建房地产集团有限企业报道，在26亿4500万元的现场竞争中，居住型商品房面积19000平方米，获得北京市大兴区旧宫镇地块，溢价约为49%。 相比之下，北京弘轩房地产开发有限企业以8亿2700万元拍摄到另一个位置稍差的北京市平谷区夏季各庄镇地块，溢价率仅为1.47%。

黄瑜说，未来热门地块仍将有房企争抢，但部分郊区地块常受市场大环境和住房供应的影响，温度将下降。

目前，万科等10大标杆企业今年合计土地取得额776亿元，相当于年土地取得额3885亿的20%，其中大部分推迟了土地取得。

“这还与许多房企去年已完成土地储备有关，房企回一二线城市出售楼盘和拿地战略有明显迹象。 ”黄瑜说。

中指院报告显示，百强综合实力前10强公司在一、二线城市的土地购买额分别达到31.7%和50.2%。 原深耕二线和三四线城市的恒大地产，在北京、上海、广州也频繁抢占土地，一线城市土地购买额达到36.1%。

具体来看，中海地产年产25件，新增可开发面积1211万平方米，其中1、2线城市比重超过9成。 来自龙湖、第一次、第二次城市的新增土地储备比例达到100%。

报告显示，百强公司全年土地储备规划建筑总面积平均为1209.4万平方米，比上年增长11.6%，增长率比上年上升7.3个百分点，雄厚的土地储备满足了未来4-5年持续增长的诉求。

中国房地产学会副会长陈国强表示，此次房地产市场调整反映的是需求以上的市场关系，是房地产行业内的自我调整，市场是最重要的因素。

但是，由于去年楼市价格急速上涨，以及土地市场热潮持续的情况和再现困难，“降温、停滞、稳定”将是今年的大趋势。