“香港楼市调查：新盘降价潮“冰封”二手楼市”

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经过记者区的家彦从香港出发

进入年后，香港楼市刮起了降价之风，“崩溃”的呼声四起。 继长江实业新年初新盘降价25%开始售后服务后，另一巨头新鸿基地产声称2月10日开始住宅项目最高也降价45%。 随着更多楼盘宣布大幅打折，“降价风暴”笼罩在香港新房市场。

随着新盘降价高潮的加剧，二手楼市也呈现“入冬”的迹象。 根据美联储房产每月公布的楼价走势图，2月份香港二手房成交价格平均为8797港币/平方英尺(约人民币74679.9元/平方米)，比去年同期下跌4.3%，为近4年半来最高。

2003年底触底，走出长达10年的大牛市后，现在的香港楼市逐渐呈现“拐点”的迹象，在特区政府“双辛申办”和退出联邦储备系统理事会量化宽松政策的重压下，香港楼市会不会重演1997年式的“大崩盘”？

与业内热门的香港房地产市场“崩溃论”相比，近日《每日经济信息》记者赴香港调查发现，香港新建市场确实掀起了降价浪潮。 受此影响，二手楼市进入冬季，许多业主不得不降价出售。 市场上“倒挂”现象层出不穷，表明开发商对后市的态度越来越谨慎。

随着新一届特区政府决心增加土地供应以逆转供求关系，“低利率”环境也有可能随着联邦储备系统理事会退出qe政策而终结，由此可见，这几年支撑香港楼市上涨的两个基本因素都出现了逆转的迹象。 但是，许多专家认为，只要中国经济不出现大问题，在楼市下行周期，特区政府可以通过放松“双辛把戏”等逆周期手段放松管制。 因此，重复1997年式的“大暴跌”的可能性不高。

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新盘降价热潮涌向龙头地产商集中出货

从香港红勘火车站坐西铁线到上锦路站，再换乘小巴到映河路站，大约一个小时后，《每日经济信息》记者抵达新界元朗区的楼盘新鸿基“尔峦”。 楼盘最高降价45%，引起市场关注，自2月10日上市以来展开了第九次销售，几乎所有销售都获得了10倍以上的超额预订。

“我们的项目昨天( 3月13日)刚销售了82户新公司，被1200多个买方预订，截至今天( 3月14日)，累计销售470户。 剩下的商品已经不多了，必须马上出手购买。 ”现场销售人员说。

据悉，新鸿基“尔峦”于去年3月首次发售50户大型机组，平均售价17152港币/平方英尺(约人民币14.4万元/平方米)。 但根据现场提供的报价，项目实用面积1000平方英尺(约92.9平方米(的大型产品平均售价1.1万~1.5万港币/平方英尺)约人民币9.25万~12.61万元/平方米)

为了抑制楼市过热，年10月26日，特区政府宣布，香港以外的永久居民、当地和非当地注册企业在香港购房，追加征收购房者15%的印花税，提高追加印花税税率5%。 4个月后，特区政府宣布再次全面提高印花税，与套房购房者相比，新政策规定按200万港币以下住房成交价的1.5%缴纳印花税，按200万港币以上成交价的8.5%缴纳印花税，为以前的4.25%万港币以下

“降价40%有点夸张了。 》香港知名财经评论家梁海明表示，新鸿基于年3月首次发布“尔峦”时，主要将产品定为3000~4000平方英尺( 278~371平方米)的高档大型产品，政府调控措施明确后不久，新鸿基在价格战略上全年

美国联合房地产首席市场分析师刘嘉辉认为，新盘毫无疑问掀起了降价浪潮。 以前价格比该区域的二手房高出约30%，但现在开发商用各种折扣和税金吸引买家，所以二手房的价格有时接近有时低于该区域的质量。 这是本回合降价热潮的最大象征。

记者访问许多新楼盘时也发现，追加优惠和税费回收几乎成为项目必要的促销手段。 梁海明说:“香港的开发商现在必须降价出售大楼。” 另一方面，在“双辛申办”的打击下，香港开发商的年度目标面临挑战。 另一方面，去年全港只有8300套二手房新增供应量，比预期减少了5200多套，今年新建住宅供应量大幅增加。 对开发者来说，“量而不求价格”是现在的好选择。

《每日经济信息》记者了解到，港资生产商去年在香港市场的销售业绩明显分化，长江实业去年在香港实现了不足50亿港币的销售额，与300亿港币的销售目标相差甚远。 新鸿基地~上一年度(年7(12月)，香港地区创纪录的合同销售额约为80亿港币，比去年同期减少27%。 唯新世界在~上一年度(年7(12月) )在香港地区创下合同销售金额117亿港币，实现了该年度100亿港币的目标。

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二手楼市被“冰封”，交易量时隔16年走低

在新盘自主降价促销的冲击下，香港二手楼市降至冰点，业主降价促销的例子也在增加。

根据美联储房产公布的楼价走势数据，今年2月香港二手房成交均价为8797港币/平方英尺(约合人民币74679.9元/平方米)，比上个月下跌0.9%。 与去年同期的9191港币/平方英尺)约人民币78024.6元/平方米)的成交均价相比，同比下跌了4.3%。

目前，香港二手楼宇市场的成交可以形容为“冰封”。 刘嘉辉对《每日经济信息》记者表示，据美联储房产统计，从去年10月开始，香港二手房成交数量连续5个月低于3000套/月，不仅远低于市场顺利发展时的14000~15000套/月成交水平。 “目前的交易量创下了近16年来的最低纪录，甚至不及2003年的sars期间。 ”刘嘉辉说。

事实上，在城市化程度极高的香港，二手房在全港商品房交易量中占主导地位。 刘嘉辉表示，自“双辛申办”发布以来，内地买方和投资者的上市比例大幅下降，目前上市第一位是首次置业或长期投资者，市场诉求大幅萎缩。 由于楼盘降价揽客，在价格接近的情况下，购房者自然更倾向于购买新盘，本来就有限的诉求分流到了市场上，二手楼市可谓雪上加霜。

在新盘降价高峰之下，二手楼市松动的迹象越来越明显。 许多房地产经纪人表示，随着开发商率先降价，许多业主纷纷降价反击，特别是在许多新产品销售的新界区，二手房业主也扩大了议价幅度。

以元朗区为例，受新鸿基“尔峦”降价的影响，区内二手市场降价较多。 以距离首尔最近的二手盘yohomidtown为例，据美联储房地产一位客户经理介绍，近期成交面积为972平方英尺(约90.3平方米)的单位，业主去年年底为950万港币(约人民币753万元)，单价为9773万元。 平方米)了。业主最终决定降价销售120万港币，单价降至8539港币/平方英尺(约人民币71813元/平方米)，接近与首尔山脉同等的户型价格。

2月22日，香港立法会三读通过俗称为楼市“双辛申办”的《年度印花税(修订)条例草案》，并宣布新年后将陆续降价发售新盘，有意设盘的业主将进行谈判(/(/K0/ ) 他预计这个月这种情况还会继续下去。

交易量低迷也表明二手房业主的销售意愿不强。 中原地产创始人施永青原主席在接受《每日经济信息》记者采访时表示，香港二手楼市年内大幅下跌的可能性非常低，最重要的原因是低息环境没有变化。 目前，香港房贷利率仅为2.2%，低于市场平均约3%的租金收益率，在“房屋供应比租房划算”的大环境下，大部分二手房业主都没有抛售的意愿。

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市场目前房地产商谨慎看待后市

与大陆一线城市“大国王”频繁出现相比，香港年初两次出现土地“外溢”，港资产业经营者的谨慎情绪更为明显。

3月13日，香港地政总署公布两处住宅用地招标结果，其中一处位于新界大埔白石角科进路的大埔市地区第213号住宅用地“倾泻”备受瞩目。 上述土地最大可建筑面积为71.58万平方英尺(约6.65万平方米)，迄今为止的市场估值为35亿~50亿港币，楼宇地价为5000~7000港币/平方英尺(约人民币42050~58870元/平方米) 分区有7家地产商投标，但香港政府决定不接受这7份投标书。 因为投标金额没有达到政府规定的底价。

这不是孤例。 今年1月，港铁公布了天水围轻铁天荣站上盖项目的流标，成为香港历史上首个二度流标的铁路住宅项目。 资料显示，天荣站建设的项目总建筑面积约98.23万平方英尺(约9.13万平方米)，预计年内完成，项目去年首次招标，补贴金额约26.863亿港币，最后参加投标的地产商有一家 结果，收到了3份投标书，但由于投标方案不能满足财务要求，该决定不接受相关投标书，项目再次以流标告终。

刘嘉辉表示，尽管两次投标有定价理由，但香港地产商对后市表示谨慎。 受未来土地供应量大幅增加、低息环境可能结束的预期影响，这几年推动香港房价暴涨的核心因素面临逆转。

与内地楼市相似，过去十年来香港新的土地供应不足总是受到质疑。 1999年1999年期间，香港特区政府实行核查制度(即公司或个人对特定地块有录用意向的，可以提出申请，约定支付的价格，该制度旨在防止土地流失和贱卖(编者注) ) 统计数据显示，在核查制度推行的14年间，香港政府只有58块销售地，在2003年非典期间和2008年金融风暴后，先后两次停止销售地。

关于香港政府过去的土地出售政策，恒隆地产董事长陈启宗在参加年一论坛时表示:“十几年来，香港政府没有怎么出售土地。 前6年是可以理解的，以便在亚洲金融风暴的影响下恢复市场信心，但之后的几年是不允许的。 政府不出售土地就等于市场上没有新的住房供应。 你觉得房地产价格会怎么样？ ”坦率地说。

在此背景下，新香港特区政府决心增加土地供应，抑制房价过度上涨。 年初，香港快速发展局局长陈茂波宣布取消核查制度，土地出售将由特区政府根据市场需要积极出售。 按照计划，香港政府将在~年度发售46处住宅用地，加上地铁上盖和其他重建项目，共可建设25800个民用住宅单位。 根据住房战略监督委员会制定的长期住房计划，未来十年香港将新建成47万套单位，占全港238万户整体的近20%。

此外，联邦储备系统理事会开始缩小qe的规模，将对香港楼市施加重压。 香港金融管理局和中原地产研究部的数据显示，2008年美国推出qe后，大量国际资金流入香港，香港的银行系统资金暂时扩大到约3200亿港币，贷款利率从当时的3.5%下降到2%左右。

“目前，香港银行系统的资金量已降至1600亿港币。 如果国际资金持续流动，香港的房贷利率将恢复到3%以上的水平，可能会给香港楼市带来更大的压力。 ”梁海明认为，如果利率上升，准买方担心房贷负担加重，将降低上市意愿，买方市场将萎缩。 利率的上升还会导致开发商融资价格的上升。 该开发商未雨绸缪，加速出售大楼以收回资金。

悲观的预期也提前从资本市场反映出来，香港主要地产股全部抛售给投资者。 从去年年初到今年3月18日，新鸿基地产、新世界快速发展、恒基地产股价跌幅分别约为28.4%、35%、26%。

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据说香港楼市已经走牛十年内崩溃的概率很低

香港的房地产市场本来就以大幅度的波动而闻名。 从20世纪70年代末到现在，香港楼市经历了三次房地产泡沫破裂。 印象最深的是在1997年亚洲金融风暴的洗礼下，香港楼市经历了长达6年的大熊市。 在此期间，楼价最高达76%，产生了许多“负资产”。 也就是说，房地产的市值低于了用于购买房地产的银行的借款。 香港人大多就此破产。

但2004年以来，香港房价开启了十年牛市。 监测香港楼价的中原城市领先指数( ccl )显示，该指数从2003年底的约30点大幅上涨至120点，上涨了3倍。

现在的香港楼市会重现1997年式的“大跳水”吗？

据美银美林研究报告称，尽管香港利率水平的下降抑制了抵押贷款的偿还额，但房价很难给广大市民带来负担。 1997年香港地区房价达到高峰时，价格收入比约为13.2倍，但2003年下降了5.5倍，目前的价格收入比上升了13.3倍。 中国香港地区的租金收益率与10年期美国国债的收益率密切相关，因此目前两者均为2.8%。 随着qe的退出，10年期美国国债的收益率将上升到4%。 假设租金一定的话，香港的房价至少要下跌24%，才能使租金收益率与美国国债的收益率一致。

兴业银行首席经济学家鲁政委也认为，由于中国香港使用联系汇率制，美国利率收紧后，香港银监会将加息。 但是，目前中国内地经济整体疲软，背靠内地的香港经济不可避免地受到影响。 如果香港在经济衰退中被迫加息，楼市的大幅调整是不可避免的。

不过，梁海明表示，在过去的下跌周期中，香港楼价跌幅平均在20%左右，极少遭遇“崩溃”的情况，即使2008年美国次贷危机引发了百年一遇的全球金融海啸，香港楼市也只有25% 他认为，除非全球再次爆发比亚洲金融危机更严重的金融风暴，否则香港楼市“崩溃”的概率很低。

“梁振英上任后，出台了严格的楼市调控措施，但由于房地产业是香港经济的重要支柱，香港政府官员也多次表示，如果楼市进入下跌周期，政府将取消楼市调控措施和其他相关政策。 因为这座香港楼市没有达到崩溃的地步，”梁海明说。

施永青也表示，1997年楼市高峰期，香港人平均拿出74%的月收入贷款购买楼房。 吸取当时“崩溃”的教训，现在香港楼市地产商和小业主的资产负债状况都远比当时好。 据中原地产统计，目前，香港小业主中有6成还清贷款，其余购房人房贷支出仅占月平均收入的3成，内地购房人购买力远好于1997年，香港房价不太可能再次出现“腰斩”的大调整。

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对话

中原地产创始人施永青:

内陆房地产市场还没有经历完整的周期

经过记者区的家彦从香港出发

与大型房地产商降价销售楼市、香港房地产市场拐点逐渐显现等混乱情况相比，《每日经济信息》(以下简称nbd )特别采访了中原房地产创始人兼董事施永青。

nbd :从去年下半年开始，大地产商降价出售楼市的消息，新鸿基的尔峦以最高跌幅45%震惊了行业。 目前香港二手房市场降价的真相是什么？

施永青:大地产商降价出售楼宇是不可否认的事件，背后主要有两个因素。 另一方面，这些大房地产商都是上市公司，业绩压力很大。 这是因为有降价促销的动力。

另一方面，为了吸引买家的观察力，这些项目推动的降价幅度往往有夸张成分。 例如，一个项目声称最高跌幅达到4成，但其参考价为前期上市的高端大型产品，目前以中小型产品居多，产品无法比较。

nbd :以新鸿基为首的大型地产商率先降价出售楼宇，是否意味着他们没有看到后市？

施永青:香港地产商从去年下半年开始对后市转变谨慎态度，最重要的原因是“双辛申办”发挥作用，内地买家和投资者退出市场，购买力急剧下跌，地产商推出新产品时意识到市场接受力不足，尽快回笼资金。

nbd )新盘频繁降价销售，对二手市场有什么影响？

施永青:压力确实存在。 事实上，二手房市场并不代表香港楼市的走势。 在“艰难募集”出现之前，二手房交易量占香港商品住宅成交的8成，但现在受新盘降价热潮的影响，成交率下降到了6成左右。

目前二手房市场成交急剧萎缩，市场上也出现了一些二手房业主降价出售楼房的例子，但观察到业主抛售意愿不强。 这是因为目前的房贷利率为2.2%，低于约3%的租金收益率，所以大部分业主的房贷压力不大。 当然，一些以企业名义进入市场或被内地炒鱿鱼的房子，为了自有资金，出现了细致的减价案例。

预计今年内一手市场的售价将下降15%~20%，二手房价格年内将下降5~10%。

nbd :“双辛申办”和美国退出量化宽松政策导致利率上升，哪个是影响香港楼价的最重要因素？

施永青:“双辛申办”只是一个行政干预政策，通过大幅增税抑制诉求来达到降低房价的目的，但这一政策并未改变香港楼市的基本面。 如果现在“双辛把戏”退出，市场必然会激烈反弹。

相比之下，香港楼市受到全球低息环境的影响更大。 近年来，香港房价大幅上涨，与联邦储备系统理事会大量“放水”不无关系。 如果联邦储备系统理事会退出qe，香港将实施联系汇率，因此银行必须跟进加息。 届时，如果中国内地经济向好，加息对楼市的影响不大，但如果中国经济走弱，在市场悲观的情况下，加息的负面效应可能会被放大。 因此，美国量化宽松政策下一步如何推进，将对香港楼市产生巨大影响。

NBD:2003年底触底后，香港房价开了十年牛市。 现在是房价的拐点吗？

施永青:现在还不知道是否到了拐点。 如果中国经济能达成结构改革，恢复上升势头，香港特区的经济也必然受益，楼市也能走出新的上升浪潮。 但是，如果中国经济陷入困境，香港经济也难以生存，楼市无法拖累。

很多人担心香港楼市会重演1997年崩溃的车辙，我想可能性很小。 在经历了几次房地产牛熊周期转换后，香港地产商和小业主的财务状况都比以前稳定，香港大地产商的负债率也很低，所以即使熊市来了，他们受到的影响也相当有限。 相反，内陆房地产市场还没有经历完善的周期。 许多内陆地产商快速发展战略激进、负债率高的企业，一旦熊市到来，许多公司面临生存危机，市场波动进一步加大。