“36城市1月成交下滑 房价上涨压力犹存”

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经过记者胡健从北京出发

根据中国指数研究院的报告，1月份监测的43个城市中，有36个城市的楼市成交量减少。 楼市成交清淡地形成，对象是近期土地市场持续兴奋，“制冷地热”背后暗流涌动。 楼市成交降温，房企库存偏低，供给放缓，但房价上涨压力仍在，这是首要原因。 警告了地价上涨会导致房企开发价格进一步上涨，此外，上市房企股价尽管各大企业纷纷公布美丽的销售数据，但持续低迷的原因可能是资本市场对这一风险反应较早。

一月楼市成交后天气变冷了。

最近，中国指数研究院(以下简称中指院)公布的数据显示，1月份监测的43个城市中，36个城市的楼市成交量比上个月减少，占8成。 其中蚌埠跌幅最大，为56.78%； 1月监测的10个主要城市成交量均比上个月下降，其中深圳跌幅达到44.4%。

昨天( 2月9日)，连锁房地产市场研究部的张旭拆船师对《每日经济信息》记者表示，1月份楼市成交量大幅减少，一是受今年春节提前的影响，银行房贷吃紧，部分交易成交周期延长。

此外，高企的房价使得需要购房者首付的部分压力剧增，前景看好。

供给量少，交易量少

中指院去年1月监测的43个城市中，36个城市楼市成交量比上个月减少，其中蚌埠降幅最大，为56.78%。 其次是大连，环比下降53.11%。 在成交量比上个月有所上升的城市中，厦门涨幅最大，为1919.78%。 其次是南昌，上升了473.82%。

顺便提一下，1月北、上、广、深4个一线城市楼市成交集体降温，其中上海商品住宅成交率下降30.65%。 深圳住宅成交率比去年同期下降45.5%，比去年同期下降70.4%。

除去春节因素，供给少的也拉低了楼市的成交量。 张旭告诉《每日经济信息》记者，与往年同期相比，今年供给规模有限，北京1月份纯商品住宅成交量比年1月大幅下降5成以上，近5年同期仅高于年市场下调期。

据统计，自2009年12月以来，楼市新增供给违背往年常态，明显减少，从去年12月底至今年1月上旬、中旬，北京连续出现了20多天的“空窗口期”。

1月19日北京一天有两个高端项目进入市场，张旭表示，从整体来看，“北京七条”落地后，北京新建商品住宅对上市价格的调控将继续收紧。

此外，1月在深圳获得预售许可的项目只有2个，批准的房源为176套和4147套。 开发者进入意愿淡薄，推送销售项目锐减。

据连锁房地产报告，被定位为刚需和诉求改善的项目进入市场也受到政策限制，未来新建商品住宅的供给难以大幅上升。

房价仍然面临着上涨的压力

尽管许多城市成交量降温，但房价上涨压力依然很大。

中指院数据显示，10大城市综合指数连续20个月上涨，1月平均上涨0.72%，涨幅比上个月扩大0.03个百分点，10个城市环比均有上涨。

其中，北京涨幅比上月扩大1.75个百分点至2.05%，涨幅最大。 上海上涨1.11%； 广州、重庆、武汉和杭州的涨幅在0.5%和1.0%之间。

对于涨幅最大的北京，张旭向《每日经济信息》记者表示，他预计节后新建商品住宅诉求将继续释放，成交量将上升，供给相对滞后，库存将继续维持低位。 1月份的数据显示，库存频繁见底，1月底跌破5.6万套，短期内没有大幅反弹的可能性，价格上涨的压力依然很大。

中指院数据显示，1月份许多城市脱销明显加快，深圳商品住宅可销售面积达到68.38万平方米。 北京此后下降62.26万平方米广州、南京、宁波库存均超过10万平方米； 只有青岛、上海的库存有所增加，分别提高了25.5万平方米和21.8万平方米。

年末，在北、上、广、深、房价涨幅稍快的二三线城市，陆续出台了“强化版”调控政策，如“京七条”一样增加住房供给，收紧贷款。 “沪七条”将套房的首付提高到70%等。 张旭认为，在新的政策紧缩周期中，市场预计将比去年全球变暖期更加寒冷，但短期内不会因上次调控而出现深度下降。

根据伟业我家的报告，年初，北京、上海、深圳等主要城市土地交易市场热度没有下降，1月份北京土地出让金超过406亿元，上海超过200亿元，二线城市杭州土地出让金也接近340亿元。 土地供应的增加将促进未来住房供应量的增长，比较有效地缓解供需矛盾。

张旭还表示，经过市场下跌和回升周期，开发商意识到，与“囤货多、开发慢”的经营模式所加深的债务价格和步伐慢相比，“高周转”的销售战略更适应当前的房地产市场。 因此，从供给方面来看，未来的开发者主观上推盘的意愿很强。

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去年第四季度浙江房价比去年同期上涨7.1%

经过记者徐超从杭州出发

日前，《每日经济信息》记者从国家统计局浙江调查总队获悉，年第四季度浙江省11个区市城区新建住宅销售价格比去年同期上涨7.1%。 数据显示，浙江省房地产开发年投资6216亿元，其中民间投资4971亿元，占近80%，全民房地产已成为浙江经济的巨大优势。

杭州、金华、宁波涨幅位居前三

根据国家统计局浙江调查总队提供的数据，年10~12月，浙江省新建住宅销售价格比去年同期分别上涨6.8%、7.3%、7.2%，第四季度7.1%的涨幅比第三季度扩大1.9个百分点。

但浙江11个城市的房价分化明显。 去年四季度11个城市中新建住宅的售价比去年同期下降10，下跌1，涨幅前三位的是杭州( 10.9% )、金华( 7.4 )、宁波) 6.8 )； 只有温州下跌，第四季度比去年同期下跌1.8%。

对此，一位浙江统计部门工作人员表示，由于年浙江房地产市场低迷，严格的“限购”、“限价”、“限价”等宏观调控措施迫使房地产公司采取“以价换价”的战略，浙江新建住宅的销售价格明显下跌，

年，宏观调控效果减弱，对刚性的诉求释放，浙江房地产市场逐渐回暖，成交量增长强劲，价格比上个月持续上涨。 另外，受去年第四季度基础期价格偏低的影响，去年第四季度浙江省新建住宅的销售价格与去年同期相比上升幅度较大。

根据浙江省统计局公布的数据，浙江省全年房地产开发投资6216亿元，年增长18.9%。 年浙江商品房销售额达到5396亿元，增长26.6%，销售面积4887万平方米，增长22.0%。

虽然销售额和投资额最高的依然是住宅，但写字楼和商业营业用住宅分别为23.4%和22.7%的投资增长率，完胜住宅19.0%的投资增长率，似乎印证了行业内关于住宅逐渐停滞、商业房地产增长加快的论断。

杭州的保存室创新很高

在杭州楼市土地出售额持续创历史新高的情况下，储蓄住房也呈现“芝麻开花节节高”。

《每日经济信息》此前报道称，杭州市年存量商品房超过11万套，按杭州市区年成交84800套的销售速度计算，全部消化可能需要16个月。

与此同时，杭州土地市场持续火爆，年1月卖出298.5亿元土地，创下历史纪录单月成交新高。 根据杭州市国土局发布的《年杭州市经营性用地出让手册》第一期，主城区今年拟出让的经营性用地73块3622亩(含已公告地块)和部分具备现有条件的高质量地块21块990亩，但年杭州)主城区、萧

杭州某上市房企董秘向记者表示，包括杭州在内的浙江楼市还有上涨空之间，但集中在几个市级主要城市、浙江三四线城市，未来房价可能持平。

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土地市场

北京“制冷地热”2月土地出让金预计将突破400亿

经记者尚希从北京出发

春节长假之前房地产市场淡季过后，北京商品房市场曾一度处于“冬眠”状态，但土地市场持续上涨。

昨天( 2月9日)，《每日经济信息》记者在查询北京市土地整理储备中心网站时发现，即将于2月转让的经营性地块共计16块，合计建设用地面积242.6万平方米，其中挂牌提价7块。

据亚豪机构统计数据，1月份北京土地市场共成交26宗，累计收405.92亿元，仅次于去年11月的406.98亿元月成交。 业内人士表示，北京2月土地出让金预计将再次突破400亿元。

住宅企业夺走土地“储藏粮食”

“从去年开始，市场风向发生变化，1、2线市场企业稳定回升，主要地产商纷纷回归1、2线。 越来越多的国内开发商和外来开发公司将目光投向北京。 ”北京一家房企的人对《每日经济信息》记者说。

确实，从去年大举进京的恒大、泰禾，到今年回归大本营的远洋，标杆房企拿地的路径发生了改变，地区土地争夺的热潮直接加大。

根据克比瑞咨询克里克监测数据，1月北京共转让26块地块，其中19块经营用地达到300.11万平方米，比去年同期增长74%。 土地成交平均楼价上升31%，达到1.34万元/平方米，平均溢价率达62%。

值得注意的是，1月成交的26块地块中，住宅用地再次成为主力，达到11块。 据亚洲房屋机构统计，这一成交记录创下2009年以来连续6年同期最高。 另外，自营商品房占地比例继续居高不下，1月成交的住宅用地11件中，包括自营商品房在内的地块占10件。

“另一方面，在政策长期市场化的引导下，开发商对一线城市房地产市场的信心更加明显，在资金充裕的年初，拿到土地的热情普遍增强。 另一方面，自营商品房用地持续增加，纯商品房用地减少，客观上也导致了土地竞争的加剧。 ”亚豪机构副社长任启鑫告诉《每日经济信息》记者，再加上政府年初通过提高地力，土地市场供求翻了一番。

中原地产首席拆船师张大伟表示，今年土地市场供应将继续增加，预计北京2月土地出让金将再次突破400亿元。 “从短期来看，地王依然频繁出现，但供给增长对缓解后市供需结构压力作用较大，全年房价涨幅有所缓解。 ”

住宅库存创新低

与土地市场的爆炸不同，北京的二手商社市场很冷清。

据亚洲房屋机构统计，2009年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交数、成交面积比上个月和去年同期均大幅缩小。 而且，6908套的月成交量为2006年商品住宅网签以来的第二低位。

北京的二手房市场也持续着年末以来的降温。 据连锁房地产市场研究部统计，1月份北京二手房成交8772套，成交量比上个月下降20.1%，比去年同期下降55.2%。 成交价格平均为29502元/平方米，比上个月下降1.87%，连续2月比上个月下降。

任启鑫认为，1月份北京楼市供需双方大幅萎缩，既有春节淡季过去流传的因素影响，也有今年的特殊情况。 “由于年末限价令再次收紧、信贷政策紧缩、自营商品房供给加快、土地供给结构逐渐变化等多种因素的作用，房企观望抛售情绪短期内不断增强，抛售积极性降至历史冰点 ”

值得注意的是，供应不足进一步降低了目前的市场库存。 据亚洲房屋机构统计数据，截至1月底，北京商品住宅库存量仅为55078套，创历史最低。 另外，1月份近7000套的消化量远远高于新追加的2500套的供给量，供需比接近1:3。

“从2月下旬开始，项目的开始量将逐渐增加。 因为在这个短期内供需压力依然存在。 ”任启鑫指出。

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资本市场

无法阻止房地产股票低迷，悲观预期，或者房企融资价格上涨

经过记者顾家彦从广州出发

年，在国内楼市火爆的销售下，主要房企销售额不断创新提高，千亿房企更是大幅扩大到7家。 但相比之下，主要上市房企股价从年开始持续下跌，许多公司股价下跌近三成，低迷的股价与华丽的销售业绩形成强烈的反差。

但是，与资本市场的悲观情绪相比，房地产企业要乐观得多。 《每日经济信息》记者表示，许多上市房企提高了今年的销售目标，一些企业为了增强投资者的信心，纷纷回购股票。 在住房公司成绩和股价持续背离的背景下，是资本市场过分悲观，还是房企大佬们过于乐观？

业绩和股价背离

作为上市房企的顶级个股，万科和恒比最近公布的销售数据更美:万科1月实现276.5亿元的销售额，接近去年全年1709亿元销售额的六分之一； 恒大实现了销售额110亿1100万元，环比增长52%，达到今年1100亿元销售目标的10%。

事实上，年初以来，国内主要房企的销售额持续上升。 根据研究机构克比瑞公布的数据，由于年出现了大体扩张的规模效应，国内大型房企成绩普遍超水平增长，前50家房企销售总额达到21355亿元，千亿房企扩大到7家，销售额超过500亿元的房企增加到21家。

但是，美丽的销售业绩没有得到投资者的认可。 据达信统计，从年1月4日至年2月7日，房地产板块指数跌幅达20.15%，同期沪深300指数跌幅仅为13.28%。

《每日经济信息》记者观察到，自年8月以来，公布增发方案的31家a股房企中，有22家跌破了预期的定增发行价。 近日，荣盛快速发展发布公告称，目前股价低于12.93元/股的发行底值，因此未来发行将面临较大的销售压力，经研究决定撤回再融资申请文件。

资本市场是否过度悲观？

布隆伯格发表的研究报告认为，中国房地产开发商历经辉煌之年，利率水平低、住房政策宽松是销售大幅增长的原因。 年开发者要实现同样的销售水平，同样需要有利的大环境和强烈的顾客诉求。 但是，收紧住房贷款、实施农村土地新政策等可能放慢房地产领域的步伐，意味着上市房企全年的辉煌业绩难以重现。

易居中国分解师薛建雄对《每日经济信息》记者表示，房地产销售与地产股走势出现严重背离，反映出在土地价格上涨的情况下，上市房企利润进一步走低，利润前景不容乐观。

此外，融资价格上涨已成为抑制地产股估值的重要因素。

然而，面对资本市场的悲观预期，开发商对年持相当乐观的态度。

记者了解到，许多主要房企提高了今年的销售目标，绿地房地产业务今年的销售目标达到2400亿元，比去年大幅增长47%。 中国的销售目标为650亿元，比去年增加了近30%。

此外，恒大、soho中国等一些内房股选择用回购股提振投资者信心。 从今年1月27日到现在，恒大一共投资16.8亿元回购股票。

是资本市场过于悲观，还是开发商过于乐观？ 虽然还不清楚，但与丰富资本有合作关系的国际总裁黄立冲警告说，如果房地产股长时间低迷，上市房企融资价格将进一步上涨，资金面将进一步恶化。