“2013成都楼市“销冠”争霸背后：开发模式“各显神通””

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经记者杜兹乐出生于成都

年末，保利地产率先宣布成都企业销售额超过百亿，标志着成都房企竞争进入“百亿时代”。

近年来，成都楼市销售的“龙虎榜”都是一个重头戏，它刺激了想要获得高地位的企业品牌房企。 年，央企保利地产一举发力，雄霸成都楼市7年多的蓝色地产丢了“头交椅”。 时隔三年，蓝光房地产反击、绿地集团等竞争者虎视眈眈，成都楼市硝烟再起。

年度真正的王者是谁？ 成都地产江湖穿梭于“变化”与“不变”之间，但背后有不同开发模式的竞争。

业内人士表示，目前，全国企业品牌房企各梯队之间的门槛不断提高，竞争十分激烈，房企跨境风起云涌，众多产品线似乎成为规避风险的大战略。 但是，在楼市均利时代，产品、高周转模式仍然是目前大多数房企的制胜法宝。

“从事房地产业多年，从没见过成都楼市竞争如此激烈！ ’最近，成都房地产资深的注意者感叹道。

根据仲量联行年初的报告，成都成为“1.5线”城市(注: 1.5线城市来源于房地产统计研究机构的分类方法)的领头羊。 年末，成都成为“新一线”城市的龙头，许多大型房企振奋人心，在巨大机遇面前竞争激烈，这是不言而喻的。

年11月初，蓝光房产对外主张前10个月销售额125亿元，必须打击成都楼市的年销售冠。 业内人士表示，3年前，被保利地产一举夺走成都楼市销售桂冠的蓝光地产，此次不得不翻船。

但是，从去年5月启动6000套房的“三房月”到6月启动6大别墅项目的“高端月”，保利不动产可以自由应对。 年12月底，保利地产宣布在成都楼市4连冠。

事实上，每年保利地产都能成为成都楼市的年度销售冠，与其在成都的厚积薄毛无关。 早在2008年，保利公园的198个项目就完成了土地的取得、开工和销售，实现了5亿元的销售业绩。

日前，保利地产成都企业董事长、总经理吴章炎在接受《每日经济信息》记者采访时表示:“当时保利进入成都时，政府提出‘198’概念的只有我们，其他房企没有做。 那之后，只有我们做了。”

2009年，成都保利获得保利金香槟、保利心语、保利花园和保利中心4个市区项目，完成成都楼市布局，年末砍去29亿元。 年开始，成都保利开始领先成都楼市，连续三年成为成都销售冠军。

但是，像绿色集团这样的竞争者一直虎视眈眈，特别是著名的震蓉城468高层项目，成为绿色集团在成都站稳脚跟的唯一秘籍。 年末，绿地集团对外表示，西南事业部首次突破百亿，特别是成都取得了相当大的成果。

在成都企业品牌房企并肩作战、不离不弃、白热化竞争下，《每日经济信息》记者深入调查发现，这实际上是国内房企、国外房企、央企等不同开发模式的实力竞争，与其说是房企之间的绩效竞争，不如说是其开发模式

“房地产公司快速发展的道路很多，模式也很多。 没有什么形式能覆盖天下。 关键是不要硬着头皮走。 ”3年前，成都某房地产媒体工作者面对当时改变“霸王旗”的成都楼市格局，做了如下介绍。

四川住宅企业的刚需模式

高周转+中利润的主要民生产品

“四川蓝光集团近两年发展迅速，重要因素之一是从拿地到靠拢，许多项目要求在三个月内完成。 你能想象吗？ ！ ”蓝光不动产高层附近的亿翰智库主任研究员陈啸天在年的微博上说。

跨年时，陈啸天在另一个微博上再次提到“蓝光房地产节奏:拿地3个月后开工，4个月开盘，开盘当天拆迁率为60%，1年内实现项目正现金流。”

空关于“3461”战术，而不是空穴来风，《每日经济信息》记者从蓝光房产获得的内部资料得到了准确的答案。

上述资料是企业总裁助理吴贰在参加平安信托pe投资年会时表示:“我们不是单纯地要求时间，而是通过细致的管理实现的。 第一，产品标准化有助于快速完成报告规则建设、开工手续第二，与合作伙伴建立战术合作关系，他们可以根据蓝光计划提前做好准备； 第三，企业推进新闻化建设，企业领导可以远程直击生产营销第一线，第一时间做出决策第四，企业建立明确的评价体系。 ”

成都透明房地产网数据显示，全年蓝光房地产成都地区以112.94亿元的销售金额成功进入成都百亿房企业俱乐部，登上成都地区年销售金额冠军宝座。 蓝光地产集代表了目前四川本土住宅企业“绝地反击”的典型特征。

年前，蓝光房产曾连续7年坐在成都楼市的“大头把手”上递过椅子。 几年前，蓝光、诚信等本土房企由于地缘、资源特点，曾一度偏西南。 但是，市场冲击来自全国推行的土地招商制度，外来房企大鳄发扬雄风，国内房企逐渐失去特点。

前述资料引用蓝光房地产另一位高管参加上述同一次会议时表示，全年蓝光房地产进行战术调整，提出快速规模化快速发展思路，战略为“高周转+中利润”，聚焦民生产品。

值得注意的是，在记者掌握的蓝光房产另一份内部资料中，蓝光房产以龙湖、恒大等房企为学习典型。 年初，蓝光房地产首次对外提出“9年销售千亿美元”的宏伟目标，试图打造“中国蓝光”。 此后，蓝光频繁征服成都、重庆、长沙、青岛、杭州、无锡、北京、昆明等10多个中心城市的土地，耗资100亿美元左右，其中不乏高溢价的地块。

目前，蓝光地产coco系列快速销售产品除成都本土外，大多已重新进入城市开展。 “主流民生产品是企业产品结构中的关键。 民生房产不是经济适用房，而是通过合理调整户型，使招聘功能和诉求最大化。 ”前面的资料引用了蓝光不动产另一位高管的表现。

全联四川分盟秘书长何良栩对《每日经济信息》记者表示，“目前蓝光推出的coco产品多为50万~60万元，为70平方米左右的小三套，大大满足了主流市场的诉求。”

除蓝光房产外，四川本土国嘉房产、蓝润房产等开始持续发力，特别是国嘉房产年备案销售额突破24亿元，销售面积25万平方米，成功进入成都楼市前20名。

值得注意的是，国嘉地产在高周转模式下，与中渝( 01224、hk、中渝)携手持股51%，但不涉及具体开发) (逸家系) )共同打造的“逸家系”住宅、别墅等产品，在

但是，同样被誉为“现金为王”、“高周转”的万科等全国企业品牌的房企，在成都的业绩却在衰退。 万科地产成都企业市场营销策划部相关负责人向《每日经济信息》记者坦言，万科近两年来拿地集中在年末和年初，年前期以清理残局为主，但实际出货已经到了年末。

何良栩指出，万科成都产品线不太适合成都主流集团，特别是装修价格高于市场平均价格。 成都作为1.5线城市，有其特殊性，与一线城市不同，与二线城市不同，顾客心理也不太捉摸不定。

中央企业的全部产品线模式

用普通的饮食延伸产业链

背靠财运的央企保利集团，现在在成都楼市看来保利地产很充裕。

年末，保利地产成为成都企业宣布签约销售120亿元，当时成都首次对外宣布突破“百亿”的央企地产企业。 成都透明房地产网数据显示，保利房地产备案销售额104.6亿元，销售面积突破130万平方米。 年的财务报表中，成都保利签约销售的金额为85亿元，在80亿~90亿元这个区间，保利地产徘徊了3年。

同样是央企，中海地产年成都销售金额29.4亿元，销售面积已从前20名下滑，不超过24.5万平方米。

公开资料显示，2005年至2007年，中海地产在成都市场占有率位居前三，销售额一度突破30亿元，连续3年获得四川房地产综合实力第一名。 2009年，成都中海成为屈指可数的40亿元俱乐部成员，截至2009年已突破73亿元。

熟悉中海地产的成都某房地产机构负责人对《每日经济信息》记者表示，目前成都有多名中海中高层离职。 记者了解到，成都中海营销企划部一位经理，目前跳槽到成都另一家房企。

在前面提到的成都地产机构负责人看来，成都中海目前基本放弃刚需路线，单独走高端市场，城南70万平方米的商业也高比例持有，资金链已经受到压力。

值得观察的是，保利地产为什么能继续领先成都楼市？ 答案是“鸡蛋不能放在一个篮子里”。 据新闻报道，年保利在成都领先的5条产品线震惊了成都房地产圈，但5条产品线分别是第一条改线、商业线、别墅线和城市豪宅线。

除刚需、高端产品外，保利地产致力于商业地产。 保利地产在前一年成立了成都保利商业运营中心，那时的商业比例全面增加到30%。

吴章炎曾经说过，开公司一定要有规模，长线几条，中线几条，长线几条，长线、中短线应该组合起来做，保利应该做一个整合资源的平台。

除了全产品线外，保利地产还开始积极构建“全产业链”战术，布局以住宅为中心的商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产和产业地产关联多样化的战术规划。

保利地产相关负责人表示，成都企业未来将出现6~7个复合房地产项目，形成产业孵化效应。 “未来保利将使房地产违背旅游产业、养老产业，形成造血功能，充分延伸产业链。 ”吴章炎说。

但是，国内一家投资管理企业的主要负责人对《每日经济信息》记者说:“养老地产只需要租赁就可以了，但如果对外销售，除了房企快赚钱外，那些人应该买，哪个年龄段的人买，后期管理由谁负责，那

另外，作为中央企业巨头的中铁建设地在成都也是不输的。 传言说进入蓉后，铁建第一个房地产项目“果壳中城”卖了3亿元，是成都的销售冠。 年，中铁建在成都销售额28亿元，销售面积34.5万平方米，分别进入成都楼市前15、前12名。

而且，野心家也像建设中铁房地产一样，每年包下东2.5环、东3环、大源锦城湖3个高质量地块，其中有些地块的溢价率不低。 截至年底，中铁建设地在成都正式启动“城市综合价值运营商”快速发展战术，推出了从精益求精的刚需产品线到高端精装产品线，从单一住宅到城市综合体的企业品牌战术布局。

国外住宅企业的大盘表现

慢开发+高回报演绎“城市生涯”

10年前，和记黄埔地产首次进军成都，耗资21亿3000万元一举拿下成都城南数千亩“巨无霸”地块，从此拉开了港资房企进军成都楼市的序幕。

此后，九龙仓、恒基兆业、新鸿基地产、新世界地产、华人置业、信和集团、瑞安房地产、香港地等香港房地产大鳄齐聚成都，为成都房地产带来了不同于内地房地产开发的港派风格。

据成都某房地产机构统计，目前除上述港资房企外，还有美国的周朝门、新加坡的仁恒地、韩国的乐天集团等20多家海外巨头聚集成都。

但截至目前，成都海外房企中，港资最为典型。 “香港公司对内地大势评价慎重，进入一个城市要注意很久。 看清部分地块，土地出让方式精悍，但项目开发步伐相对较慢、较为低调。 ”何良栩说。

成都透明房地产网报道，和记黄埔年在成都备案销售面积约37.2万平方米，销售金额40.4亿元，成为唯一进入前十的港资住房企业。 值得注意的是，在成都独盘注册销售面积和金额排行榜上，该房企“南城都汇”项目分别以27.1万平方米、33.9亿元排名第一。

这意味着，只有一个“南城都汇”项目的销售金额和销售面积分别占黄埔成都总业绩的83.9%和72.8%。

事实上，“南城都汇”项目是和记黄埔进军成都的第一个项目，占地1036亩，毗邻新的成都行政中心，自2005年首次正式亮相以来，已经有近10年的开发历史。

但是，围绕这个大盘项目，有报道称“无形的囤积地”，和记黄埔也因此被指出“静坐溢价”。 《每日经济信息》记者在众多与黄埔相关的内陆房地产项目开发报道中，观察到“土地被扣押”等文案频繁曝光。

除南城都汇外，和记黄埔2005年在成都市温江区以3亿4700万元的价格拿下560亩大型高端项目，至今仍有个别楼盘在出售。 年，根据中铁信托发行的应收债权信托产品，募集的资金用于成都市新津县花源镇建设项目，该项目的运营者除隆鑫房地产外，黄埔也在其中。

公开资料显示，2009年，一位标注黄埔和黄埔的高管在新津县房地产项目推介会上表示，“作为外资公司，要开发比较完整配套的大项目，所以大项目对外资开发公司很有吸引力。” 也就是说，和记黄埔喜欢大盘表现，想扮演“城市运营商”的角色。

2006年8月，一贯奉行长线理念的新世界中国房地产在成都掀起“造城”模式，成功实施城南首个超千亩大盘“河畔新世界”项目，总投资额超过100亿元。

年末，新世界地产成都地区总监黄思远向《每日经济信息》记者表示，企业开发的河畔新世界占地1600多亩，总开发量达300万平方米，可以常年开发。 如果将来有好的投资机会，企业也会继续土地开发。

香港信和集团位于成都市迎晖路366亩的“地王”项目，2007年已经拿下，但实际起步还是年，之后两年一直销声匿迹，到了年才浮出水面。

同样在2007年，九龙仓曾投资72亿2007万元巨额，一举拿下成都市中心最繁华的春熙路仅有82亩的稀少土地。 截止到年1月14日，这个巨大的商业综合体项目正式开业。 开放日，九龙仓副主席兼高级常务理事李玉芳在成都接受媒体采访时表示，九龙仓追求完美，设计方案不断追求修订和完整。

“港资公司不缺钱，耐心慢慢开发，追求土地涨价带来的高收益率。 ’亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存向《每日经济信息》记者解释说，内地房企不适合这样做。 一个项目前期50%的部分不赚钱，第一是高周转迅速还钱，依靠后期项目的销售和配套部分的商业赚钱。