“被误读的“鬼城说” 房企掘金三四线城市”

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经记者杨宠从上海强发

“未来3~5年，中国房地产领域的重构将是必然的，今天房地产领域的站位在某种意义上是重新站在新的起跑线上，以前的顺序可能会发生变化。 ”在年末的活动上，世茂房地产副总裁蔡雪梅预言房地产领域将开始新的变革。 年房地产行业出现的一系列新事物，可以看作是商业生态、商业模式变革的前兆。

海外房地产、房地产金融、云平台、财经足球、甚至低碳交易……一系列房地产领域的新业务都事先预示着这一重构。 《每日经济信息》房地产周刊从本期开始系统地回顾全年房地产领域。 “鬼城说”成为了首付盘点的关键词。

从2007年10月开始，“崩溃说”、“鬼城说”充斥着媒体和网络。 营口、鄂尔多斯等城市大面积住宅空安装和住宅滞销现象已被多家媒体报道证实。 《每日经济信息》记者的实地调查显示，“鬼城”现象的蔓延，确实与地方经济转型失衡、过度依赖土地财政、城市化进程中中产城市融合度不高等因素有关。

“鬼城说”在年中继续成为喧嚣一时的话题。 年3~6月，一线城市土地市场持续上涨，北京、上海等地连续出现高价地块。 一些开发商公开表示，即使一线城市土地价格暴涨，也不会考虑在三四线城市购买土地。 个别开发公司在年度报告中，将以往的“以二三线城市扩张为主”的战术偷偷改为“以一二线城市开发为主”。

“鬼城说”对整个房地产领域的生态有一系列的影响。 为了防范一线城市房价过高的风险，开发商们为了提高出海卖房业主的粘性，开发商推出了云服务和云平台，看到了以房地产为平台快速发展的“淘宝”新机会

年7~8月，三四线城市依然被“鬼城说”的阴影笼罩，开发者悄然改变了态度。 在博鳌房地产论坛上，以新城控股、景瑞地产为首的众多开发商认为，三四线城市受影响的只有哪个人口流失城市，兰州、泉州等大规模人口流入城市仍有非常大的机会。

但是到了年9月，深圳大学现代金融研究所所长国世平在清华资本总裁级讲课的文案刊登在网上，提到营口、鄂尔多斯、丽江、烟台、北海、宁波等多个三四线城市楼市将崩溃。

戏剧性的是，《每日经济信息》记者根据最新的统计数据，这一年来，虽然“鬼城说”非常嘈杂，但三四线城市并未真正降温。 无论是土地成交价格、成交面积还是成交金额，都比去年有了较大幅度的增长。 而且，包括世茂、恒大、碧桂园、新城在内的众多地产商赚得更多。 年12月，首批布局在三四线城市的碧桂园宣布，今年前11月累计合同销售额将达到967亿元，有望成为继万科、中海、保利之后，跻身销售额千亿俱乐部的房企。

由此看来，“鬼城说”似乎并不像以前的行业预测那样可怕，机构报告所指的“三四线城市高风险”多少有些偏颇的意思。 误读了三线城市的风险，结果开发商们不仅错过了掘金的机会，还间接推高了一线城市的地价和房价。

建部政策研究中心主任陈淮表示，“鬼城”只是暂时的，从一个城市开始建设，到最终成熟，必然会经历“鬼城”阶段。 世茂房地产企业品牌总监孙静坦言，一线城市利润微薄，反而三四线城市房地产更有机会。

“鬼城”这个词，从人害怕到销售中心，折射出外国人对房地产业的复杂心理和感情。 不仅抱怨房价太高，买不起房子，还担心大量“鬼城”出现，经济崩溃影响自己的生活，期待房地产市场走向平静和健康。

刚刚结束的十八届三中全会，对城乡一体化、户籍改革的方向做出了确定的定义，允许农村集体经营性建设用地转移。 种种迹象表明，未来一年，三四线城市将成为土地市场新的增长点。

“鬼城”该死吗？ 部分住宅企业掘金的三四线城市

记者顾家彦、沙斐经来自广州、上海

对三线城市的认识，产生了两种截然不同的结果。 在一线城市的土地市场被抢购一空，三四线城市的土地市场给了开发商们另一个机会。

去年在香港上市的新城控股公司就是这样的幸运儿。 新城控股董事长王振华告诉《每日经济信息》记者，企业在张家港拿地，但楼价一千多元，周边其他同类地块地价每平方米7000元左右。

和新城控股一样，碧桂园、雅居乐、世茂成为三四线城市的受益者。

三线城市的业绩很好

今年10月，碧桂园签约销售额797亿元，远远超过年初制定的620亿元销售目标，很可能在今年内进入千亿俱乐部。 根据克瑞研究数据，碧桂园三季度销售面积中，三四线城市所占比例达到78.3%。

10月6日，碧桂园兰州新城在兰州会展中心正式开业。 当天抵达现场人数累计近3万人，4400套房全部售罄，销售额近50亿元，碧桂园独盘创兰州房地产市场销售奇迹。

江苏省丹阳是一个约有百万人的县级市。 今年7月，碧桂园集团在当地第一家楼盘开业，当天销售约2000套房，销售额近20亿元，碧桂园南京地区总裁刘森峰惊讶地表示:“创造了县级市的销售神话。”

事实上，对于反复深耕三四线城市的碧桂园来说，同样的销售奇迹今年并不少见。 今年6月，位于南通市的如东碧桂园3小时售出700套，成交额超过6亿元。 10月5日，位于黄石的碧桂园江湾城开业，仅2小时973的套房现货全部售罄，日销售额近8亿元。 同样在“十一”黄金周，衢州碧桂园的开业销售额超过了12亿元。 这些项目都位于三四线城市，但常常创造了当地的销售奇迹。

世茂集团董事局主席徐荣茂的家乡福建石狮子，是个称不上四线城市的地方。 世茂超高层城市10月末开业，一天博得20亿元的人气，震惊了这个户籍人口只有40万的小城市。

今年4月22日，世茂集团宣布，以仅有20.6亿元的价格为狮子赢得了总规划面积71.51万平方米的地块。 高额利润和极短的开发销售时间，为世茂贡献了极高的收益率。

在离狮子不远的福建晋江，世茂去年仅御龙湾一个项目就实现了43亿元的销售额。

另外，根据克比瑞的研究数据，今年第三季度雅居乐的销售面积中，三四线城市达到了67%。 由于雅居乐清水湾、佛山雅居乐御景名门及企业在中山的项目上取得了良好的成绩，三四线城市的贡献度比去年有了进一步的提高。

另外，在今年上半年雅居乐新的土地储备中，三四线城市达到了80.7%。 雅乐今年以来在海南文昌、云南瑞丽、西双版纳傣族自治州等地相继建成面向全国市场的大型旅游房地产项目，首批项目雅乐·云南原乡11月23日公开的200多个套房全部售罄，预计销售金额达到3亿元

廉价高质量的大面积土地储备

对开发者来说，今年可能是介入三四线城市开发的最好机会。 许多城市目前处于新的城市化初期，这给房企大规模参与当地的城市建设和城市改造带来了机会。

以碧桂园兰州新城为例，年碧桂园与兰州市区和兰州新区合作，建设“兰州新城”和新区地标，兰州项目楼宇地价基本维持在200元/平方米以下，作为低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区，从前期土地一级开发整理到沟埋、土 除了建设兰州新城外，碧桂园出资7亿元建设雁白黄河大桥，缓解黄河北岸交通问题，反驳全城高速交通网，大桥交付后，碧桂园兰州新城的业主们只需10分钟就打通了市区，带来了社会效益和经济效益。

碧桂园之所以在三四线城市取得成功，得益于其强大的一级土地开发能力，可以直接介入城市开发建设。 》克尔利研究中心的杨朝青拆师表示，碧桂园通常在城郊获得大片土地，然后积极参与土地级开发，帮助地方政府完成未形成建设用地条件的“面料”，完成拆除地上建筑物、构筑物，开发成具备建设用地条件的土地， 因为做碧桂园、一级房地产开发商和二级房地产开发商，这块地的价格很低，所以那个项目的价格可以比周边楼盘低很多。

另外，城市级配套设施是三四线城市热门大盘的共同特点，碧桂园大部分新项目将建设五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套设施，部分项目还将建设水厂等城市配套设施。

误读“后遗症”:一线城市的土地地价比一年前翻了一番[/s2/]

经记者尚希从北京出发

虽然一些房企吸了三四线城市的甜头，但开发商竞相拍摄一线城市土地的热情没有受到影响，《地王》的记录不断创下新高。

《每日经济信息》记者根据克比瑞机构提供的数据，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的土地转让额比去年的2042亿元增加了两倍以上，总成交额为4724亿元。

土地成交金额大幅增加，但总土地供应量没有大幅上升。 今年11月北上广深的土地成交总建筑面积只比去年增加了不到800万平方米。 在这种背景下，平均成交板坯价格上涨近两倍，从年的2463.12元/平方米上升到年的5205.65元/平方米。

如此高的土地成交价格，明显推高了原房地产市场的价格预期，对未来一两年房地产市场的整体健康造成了危险。 据此，一线城市监管层年底出台大量地方性房地产市场调控政策，大幅增加土地供应，降低市场系统性风险，一线城市房地产市场面临重新调整的局面。

一线城市的土地市场高烧难以下降/

在这股宏伟的回归热潮中，恒大无疑是最典型的代表。

7月4日在北京首战后，恒大下半年将进入三个地块，共计消费127亿3500万元。 之后，恒大再次将战线扩展到华东地区。 12月4日，恒大地产在上海拿下4块地块，共计41.28亿元，当日下午投资55.1亿元在南京夺取2块土地。

一天高达96亿3800万元的土地购置费，被许多业内人士直呼“恒大太疯狂了”，但恒大丝毫没有隐瞒返回一线城市的决心。 在今年恒大地产中期业绩发布会上，恒大董事局副主席夏海钧表示，未来企业为了平衡一二线城市和三线城市的合理布局，将适当增加一二线城市的开发比例。

恒大的活跃表现在今年，包括泰禾、旭辉、合景泰富等京外房企在内的众多房企只是一线城市的缩影，频繁参与北京土地的竞争。

据中原地产市场研究部统计数据，年前11月，十大标杆企业(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海() ) ) )在一线城市的权益认购额为905亿元，去年同期为414亿元。

而且，年前11月，三四线城市标杆企业取得土地的金额共计147亿元，比去年同期的110亿元只增加了37亿元。

即将出现的楼市调整/

一线城市土地成交价格和金额的大幅上涨，让业界相信了由于房企相继撤出三四线城市，一线城市土地价格暴涨的看法。 中原地产的统计数据为这一评价找到了证据。 据统计，标普房企今年11月在三四线城市的土地收购额占土地整体总支出的比重仅为5%，而去年同期仅为9%。

克瑞研究中心的朱一鸣拆师告诉《每日经济信息》记者，大企业增加在一线城市的布局，目的是平衡业务布局，实现资产分散配置，避免投资过于集中的风险。

与大房地产公司的想法不同，具有成长性的房地产公司越来越选择一线城市，是因为这些城市成交价格高，市场诉求集中，大公司集团容易管理。 今年，一线城市的土地所有者获得了巨大的利润，泰索赔了一大笔钱，高价获得了土地，正是受到了这种管理理念的影响。

受这些因素的共同影响，一线城市的土地成交价格坚持创新高。

亚豪机构根据北京市土地整理储备中心数据，年11月，北京市共实现土地转让34件，环比增加15件，规划总建筑面积432.4万平方米，成交总额407亿元，环比分别增长189.6%、381%。 成交张数、成交面积、金额都是今年以来的最高值。

并且，11月北京土地市场共成交住宅用地18件，总建筑面积315.6万平方米，环比增长431.3%，同样创今年新高。

不仅是北京，包括上海、广州、深圳在内的一线城市，土地市场提交的成绩单都非常大。 根据上海易居地产研究院公布的统计数据，今年11月，一线城市土地成交建筑面积850.9万平方米，环比增长66.2%，比去年同期增长8.9%。 成交价格为每平方米7490元，比上个月增长29.5%，增长81.5%。 本月一线城市土地成交量明显回升，成交价格进一步反弹，创下45个月以来的新高。

据《每日经济信息》记者根据多方面数据统计，北上广深4年来迄今为止成交地块1115元，共建筑面积9074.8万平方米，共成交4724亿元，平均成交楼价5205.65元/平方米 对于2003年以后的数据，成交额和楼价都创下了最高记录。

张大伟认为，在政策紧缩下，年一些城市的“地王”入市的市场空之间不容乐观，地王入市的风险也有可能增加。

在此背景下，部分资金已经出现转向二线乃至三线城市的趋势。 城市土地学会和普华永道昨天发布的《年亚太地区房地产市场新兴趋势报告》显示，资金向二线乃至三线城市转移是大趋势。 虽然市场对二三线城市的供应量存在争议，但比起一线城市房价过高带来的风险，这些城市的风险要小得多。

(/S2 ) )不逃离三、四线)土地转让额比去年同期增长50 % (/S2 ) ) )。

经过记者顾家彦从广州出发

“三、四线逃生”是今年年初开始在房地产界流传的说法。 由于供应量过多，人口引进速度缓慢，三四线城市在房地产圈并不广泛。 在今年的博鳌房地产论坛上，房企甚至主张今后不考虑在三四线城市拿地。

但是，《每日经济信息》记者从中国指数研究院获得的数据显示，截至今年11月，全国主要3、4线城市土地出让金收入比去年同期上涨近50%。 无论是成交面积还是平均地板价格，三四线城市的土地出让都优于年。

大地产商的销售业绩构成，足以证明三四线城市的重要性。 最具代表性的不是碧桂园吗？ 数据显示，今年10月，碧桂园签约销售额797亿元，远远超过年初制定的620亿元销售目标，很可能在今年内进入千亿俱乐部。 根据卡莉的研究数据，碧桂园三季度销售面积中，三四线城市所占比例达到78.3%。

三线城市仍然是投资热点

回顾媒体的报道，三四线城市“被抛弃”的最初论断，始于去年年末。 当时，有发布“中国城市房地产风险排行榜”的机构，排名前50位的大部分是三四线城市。 之后，经济学家们有同样的看法，认为一些三四线城市的房地产因供应量过多而崩溃。

在这样的背景下，今年1、2月一线城市土地价格开始上涨时，一位业内人士评价说，原因是开发商为了规避3、4线城市的风险，筹集了大量资金收购了一线城市地块。 一位开发商在媒体上表示，三四线城市供应量过多，多为人口流失城市，存在较高风险，应退出三四线城市重返一线城市。

事实上，中国指数研究院统计证明了三四线城市过去一年的土地成交情况，大部分开发商不仅没有撤出三四线城市，反而增加了对这些城市的投资。

根据该机构的数据，今年1~11月，全国主要三四线城市出让土地20345件，比去年增长24.5%。 成交建筑面积7.4亿平方米，比去年增长17.5%，土地出让金9693亿元，比去年增长50%。

不仅土地成交金额和成交面积大幅增加，成交楼宇的单价也以一定的幅度上涨。 据这些机构统计，今年三四线城市住宅用地平均成交地板价格达到1005.63元/平方米，而去年的数字仅为878.96元/平方米。

克瑞提供的21个典型的三四线城市样本也显示出住宅企业大规模进入三四线城市的趋势。 今年1~10月土地出让金同比下跌的城市只有7个，其中常州、扬州、镇江下跌50%以上。 土地出让金比去年同期上涨的城市有14个，其中桂林、九江、廊坊、连云港、文昌的涨幅在80%以上。

行情的逆转有待于新的城市化

为什么三四线城市的土地市场没有很多人预想的那么低迷，反而出现了成交价格和成交面积的整体上涨？

克瑞研究报告也许能证明其理由。 今年三季度，一线城市土地成交面积比去年同期上涨17%，二线城市成交面积比去年同期上涨22%，三线城市成交面积比去年同期上涨16%。

其中，三线城市逐渐分化为两种。 一个是房地产市场在快速发展期正好受益的三线城市，这些城市今年也继续保持稳定的发展步伐。 从年1~9月商品住宅成交量来看，洛阳、北海、廊坊、晋江等城市市场规模比去年同期增长50%以上，泉州比去年同期增长95%。

另一个是个别投资过热的城市，这类城市由于几年前开发过剩，今年风险迅速积累，惠州、常州等城市1~9月商品住宅成交面积与去年同期基本持平。

“虽然三四线城市供应过剩，但并不是所有公司都不在那里拿地。 ”克瑞研究中心的朱一鸣拆师告诉《每日经济信息》记者，由于一线城市市场容量有限，大企业转型越来越多是为了平衡业务布局。 事实上，许多受产业基础支撑、人口密集、经济发达的城市相邻的三四线城市，仍然值得投资。

朱一鸣也认为，今年三四线城市房地产行情回升是弥补过去两年多“低迷”的增长，也是一二线城市行情拉动的结果，预计三四线城市房地产行情的大逆转不会在新一轮城市化全面展开之前开始。

普华永道中国合伙人孙颖表示，虽然业内普遍担心二、三、四线城市有过度供应的风险，但三、四线城市的房价和价格一直低于一线城市。 在这种背景下，投资者的战略不是撤出这些城市，而是优化投资组合，选择购买城市的中心位置。