“误解挂牌文件 旭辉退自住商品房地块”

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经记者尚希从北京出发

“京七条”后，一期区间分售的爆炸性场面还历历在目，但不到一个月，被高级分售并“拍摄”到自住型分售公寓用地的平谷地块，最近被开发商退居。

日前，北京市土地整理储备中心网站由北京旭兴隆置业有限企业(以下简称旭兴隆)，通过挂牌办法以72000万元的价格建设了北京市平谷区大兴庄镇a04-02、a04-05地块r2两种居住用地、c2商业金融用地(限价商品住宅建设)的国有建设。

资料显示，这些地块为旭辉集团旗下旭兴，11月4日挂牌方法7亿2000万元，现场竞争中自住型商品房面积110299平方米。 “由于公司收购土地前后知道的新闻不对称的原因，我们发现以前的盈利时间介于利润空之间，但与最终情况大不相同。 ”北京一位房地产官员对《每日经济信息》记者表示。

关于退地，旭辉地产没有做出正面回应，只是表示将继续关注北京土地市场和自住型商品房用地。

"这个成本怎么算都要赔. "

从取得土地到撤退的20多天里到底发生了什么？

11月4日，北京市连续发布8个地块。 据《每日经济信息》记者介绍，其中顺义新城第七街区地块和上述平谷地块，甚至所有商品房的面积都让自住型商品房竞相亮相。

当时，平谷地块拍卖第一次达到地价上限后，进入住宅型商品房面积拍卖，但出乎意料的是，房企之间的相互出让最终除了25000平方米限价商品的住宅面积外，剩下的全部面积都变成了住宅型商品房的面积。

之后，平谷地块再次回到了地价竞争的环节。 最终旭辉以7亿2000万元获得了这个地块。 根据转让公告，25000平方米限价商品住宅回购价格为6000元/平方米，110299平方米自营型商品房最高价格为11000元/平方米，剩余1.5238万平方米回购价格为3500元/平方米 “相对于7亿2000万元的土地收购价格，限价房、商品用房、自住型商品房总商品价值超过13亿元。 ’取得土地后，旭辉地产的相关人士曾告诉记者。

“但是，其实在这个成本下，怎么算都是赔偿。 ”不愿具名的房地产拆房商向记者算了账，自住型商品房的建设价格约为4000~5000元/平方米，限价房和搬迁房的建设价格也约为3000~4000元/平方米。 “之后，财务价格从数千万元接近1亿元。 如果不计算其他支出的话，建安价和土地收购价加起来接近14亿元。 ”

退了地的结果都很高兴

“不可思议的是，公司在取得土地前经过缜密的利润拆解和测算，取得土地后很少感到赤字而将土地归还。 ”据该相关人士称，对于是否因吃亏而后悔的推测，他持有保留意见。 “如果真的有问题的话，土地出让金是不会返还的。 我知道以前的估算有一定的利益空之间，但是之后看到的文件差别很大。”

前后的文件为什么有差异，具体的差异在哪里，那个人说不太方便弄清楚。 但是，光看这次土地部门的解决结果似乎就非常高兴。 公告称，双方协商一致，该局决定取消旭兴隆企业的竞争资格，退还已经缴纳的1亿3000万元的竞争性购房保证金。

记者了解到，旭辉尚未进入支付土地出让金阶段，旭辉方面对此次退地没有正面回应。 接近旭辉的房企人士告诉记者，北京市场仍然是旭辉关注的焦点，对于自住型商品房的地块也不放弃。

11月23日，旭辉地产董事长林中在接受媒体采访时表示，旭辉决不会“乱拿土地、走错土地、拿高土地、拿地王”，买地对百亿规模的房企来说，损伤最严重。

虽然无法判断林子里的这句话是否有意提前回应这件事，但旭辉来说，这片土地无疑不是正确的选择。 到目前为止，旭辉退地的真正原因可能并不容易评价，也可能只是案例，但如果扩大到整个自住型商品房地块来看，对房企来说是机遇，但也意味着风险。

一家基准房屋制造商北京地区负责人告诉《每日经济信息》记者，未来1-2年，夺取部分高价土地的开发商将面临风险。 “所以，我绝对不去这浑水。 竟然连亦庄都能拍5万张以上，真奇怪。 ”

自住商品房是一把“双刃剑”

“亦庄的5万多楼价无法制造普通住宅产品，肯定会成为高端豪宅。 但是，将来，购买者可以购买的普通商品房将逐渐消失。 》中国中央别墅区快速发展研究院院长刘东在接受记者采访时表示，房企为了获得土地，不惜以最大面积的自营型商品房进行竞争，剩下的大部分普通商品房地价高，背负着赢利的重担，必须通过高端项目提高溢价路线 “对于没有资格和条件购买自营型商品房和保障性住房的刚需来说，他们能购买的商品房将越来越少。”

“除非夺取土地，否则不能争夺这种政策性用地。 住宅企业的利润率逐年下跌，意味着放弃拿地就没有立足之地。 所以，只能在其他建设的商业和普通商品房中盈利。 ”上述房企的人们对记者说。

“从未来市场价格的走势来看，在目前的市场上，为稳定房价的上涨，自住型商品房的上市有望起到积极的作用。 不可否认，其较低的价格将降低未来整个市场的成交价格。 但在实际操作中，自住型商品房的地块供应直接占据了商品住宅地块的限额，因此未来纯商品住宅用地和二次市场供应将大幅减少。 ”拆解相关人士表示，在自住型商品房分配机制出现问题，公平性得不到完全保证的情况下，许多轮候者不得不再次回归购买商品住宅，届时，商品住宅市场将出现更为严重的供需下跌，价格监管不如