“十余城市楼市新政纷纷出炉 调控方向分化明显”

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经过记者胡健从北京出发

近来，随着各大城市房价持续上涨，许多需要在年内实现房价调控目标的城市纷纷采取新的调控措施，这些都可能对短期市场的运营产生些许影响。 但是，与此同时，也有一些城市被悄悄地束缚着。 这将使那些试图通过这些措施来关注未来楼市趋势的人感到许多不明确的因素。

但从另一个角度来看，这可能是今后房地产市场的主要调控方法。 用市场手段处理市场问题，在政策层面上只能提出更统一的长期模式，适时的微调将使各地根据不同城市的具体情况决定其调控方向。 要想产生效果，就必须等待市场给出答案。

楼市长期调控机制尚未完全建立，许多二线城市调控重新编码。

昨天( 11月26日，《每日经济信息》记者不完全统计，目前有12个城市出台了新楼市调控措施，除个别城市外，政策基调以收紧为主。 而且，北上广深管制政策出台后，管制潮从一线蔓延到二线城市。

连锁房地产研究院的张旭表示，11个城市都以收紧为主，限购、限贷政策在一定程度上有所升级，对短期或市场产生了明显冲击。 而且，各城市基本上都会公开未来的土地供应规模，稳定市场的长期预期。 未来，地方政府将根据当地经济、房地产市场、人口规模、房价走势等多种立场进行权衡，预计全国“一刀切”的可能性将会降低。 从这个角度来看，今年年底的调控热潮只限于房价上涨迅速的部分地方城市。

许多加码大楼市的管制

今年9月初，郑州首先出台地方调控措施，部分收紧“对未满20岁的单身人士，暂停在本市调控区购房”等政策。 随后，4个一线城市相继跟进，广州出台楼市增值政策后，武汉、沈阳等二线城市也相继收紧管制。

国家统计局数据显示，已经出台调控政策的二线城市10月份新建住房价格涨幅基本超过10%，在70个大中城市中涨幅较高。

中原地产研究部总监张大伟表示，此后，20多个城市可能继续出台地方收紧控制的文件。 今年新建房价同比上涨10%以上的城市达到21个，这些城市几乎不能指望完成年度调控任务了。

从各地调控政策来看，主要以提高外国购房人门槛、提高套房首付比例为主。 以沈阳为例，11月25日出台的政策将非本市户籍居民家庭购房应提供的纳税说明和社会保险说明年限，从1年以上提高到2年以上。 另外，如果未来沈阳的居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付的比例将上升到65%。 然后，武汉也在加紧研究提高第二套住房贷款首付比例。

与开发商限价相比，各地不约而同地加强和完善商品房预售管理，继续对新建商品房屋预售价格进行价格指导，对房价涨幅较快和不受政府价格指导的项目，不发放预售许可证，暂停网上合同

值得注意的是，在此次调控中，12个城市中有9个扩大了土地供应规模，特别是普通商品住宅土地供应规模将逐年稳定或扩大。

武汉的政策是增加住宅用地供给，特别是加大保障性住宅和中低价、中低价普通商品住宅用地的供给力，使全市住宅用地的实际供给总量比过去5年的年均实际供给量增加20%以上。

根据克尔利的数据，许多二线城市面临较大的供给问题，武汉市自今年3月以来，单月成交面积一直维持在100万平方米以上，但仅4个月的供给面积就超过了100万平方米。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，一些二线城市房价上涨的背后，存在着不可推卸的矛盾。 当每月新增供应量远远不及市场诉求，住宅库存拆迁周期明显较小时，这类城市的房价上涨有内生动力。

张旭表示，制定短期政策，各城市基本提前公布未来土地供应规模，具有稳定市场长期预期的效果。

短期或抑制房价

一位业内人士告诉《每日经济信息》记者，政策短期内起到灭火器的作用，抑制房价暴涨，不引起中央太多“关注”，这是政策发布的最直接原因。 他半开玩笑地说，前几天房价上涨很快，被住建部约谈了，这显然是不光彩的。

张旭分析认为，年初“国五条”确定要求，各主要城市确定了房价基本稳定的总体价格调控目标。 随着年底的临近，一些城市的目标实现几乎无望，出台了政策以稳定市场预期，表明管制的决心。 目前，两组首付比例出现了一定程度的提高，短期或市场将受到明显冲击。

“在调控房价的年度考核目标下，政府调控预售证书的发放、购房资格设卡、参与住房定价过程，将使房价面临高压线。 》严跃进表示，预计四季度这类城市房价将呈现环比接近零增长的运动轨迹。

上述说法在记者采访开发者时也得到证实。 北京南城一位项目开发商的员工表示，目前政府的态度是必须按照政府的限价销售，否则不发放预售证。

但从长远来看，行政管制仍然难以处理中国的房地产和房价问题。 严跃进表示，城乡快速发展不均衡、供需矛盾等因素都是短期内无法改变的。