“农地流转将缓解高地价“农业+地产”或催生房企新盈利模式”

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经由记者区家彦从广州来

涉及土地制度改革的大戏开幕了。

11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的政策决定》明确提出，在建立城乡统一建设用地市场、符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、股份准入，实行与国有土地同等的市场准入、同权等价 并允许农民以承包经营权为股份快速发展农业产业化经营，鼓励承包经营权在公开市场上向专家、家庭农场、农民合作社、农业公司转移，快速发展各种形式的规模经营。 这标志着备受期待的农村集体用地终于看到曙光。

国泰的研究报告指出，土地改革是未来几年最大的制度奖金之一，农地不仅解放了大量建设用地，缓解了高地价的压力，而且一些拥有大量非住宅用地的住宅企业可能会遭受土地改革的盛宴。

更重要的是，农地流转将为房地产公司带来新的投资机会。 过去，国内休闲农业和旅游项目存在规模集约化程度不高、竞争力不强等局面。 业内人士认为，一旦农地可以自由流转，必然会有多家房地产公司介入，积极探索休闲农业与房地产开发相结合的新盈利模式。

在巨大的政策利益和资本支持下，“房地产+农业”能否创造产业盛况？

缓解土地供应的压力

据悉，根据我国现行土地管理法，农村集体建设用地主要是宅基地、村庄集体建设用地和乡镇公司用地，这些用地不能直接用于商业开发。 要进行商业开发，首先要由国家征用，变成国有土地后再进行公开拍摄。

相对有效的土地供应不足，一直被认为是抬高房价的重要因素之一。 有名的经济学家茅于轼指出，由于房地产领域的暴利竞争不充分，如果土地可以自由移动，房价将大幅下降。

这种情况有望随着土地改革的到来而终结。 根据国泰安裕研究报告，假设农村建设用地中8%可流转，将增加233万公顷建设用地，增加城市建设用地面积60%，可以满足未来6年城市建设的诉求。 按农村、乡镇人均用地面积与城市生活人均用地面积差额的50%计算，可节约368万公顷建设用地，占现有城市建设用地的94%，满足今后9年的诉求，意味着农田释放的新增建设用地将大大缓解土地供应压力

国泰的孙建平认为，目前房地产领域最大的瓶颈是一线城市地价过高，开发商难以扩张。 农地大量流转，土地供应量上升，地价温和下跌，供求关系逆转，房价从上涨走向稳定，市场迅速发展健康，市场不再担心出台重新编码调控政策。

“对开发商来说，地价下跌有助于减轻价格压力，提高利润率； 而且，低价的钱有望使开发商的定价更加灵活，投资销售增速有望上升”，孙建平认为。

但是，目前我国土地资源配置市场化程度不高，地方政府没有摆脱对土地财政的依赖，因此新一轮土地改革是一个长期的过程，不可能在短期内完成。

银河证券在农田向市场开放、但18亿亩耕地红线不变的前提下，从可持续快速发展的立场出发，农田和城市建设用地的供给总量仍受到一定限制，因此不会有大量农田集中流入二次交易市场，而是在政府规划和采购中有序

“房地产+农业”会成为新的蓝海吗？

作为土地开发的基础，新的土地改革必然会给房地产公司带来新的投资机会。

盛资本和协纵国际总裁黄立冲认为，一旦农地自由流转，开发商必然会在其中探索新的盈利机会。

黄立冲表示，他参与开发的别墅项目是“房地产+农业”相结合的试水作品。 该项目位于北京延庆古崖居西侧，最大卖点是拥有0.18的超低容积率，每户600平方米的私人家庭。

“我们在那里不仅开发了上千幢别墅，还与地方政府协商，在项目旁边承包了大片农田和林地，为各别墅提供了农田和庄园，让业主可以在那里种植蔬果。 黄立冲先生说:“这也是将农业用地和不动产组合开发的尝试。”

这不是孤例。 《每日经济信息》去年5月，位于上海周边的嘉兴市某楼盘以“买洋房送地”为促销活动，如果买一套小洋房，将获得9平方米的土地开采权，业主将获得所赠土地的蔬菜和水果

农业部曾于年8月颁布《全国休闲农业快速发展“十二五”计划》，《计划》迅速发展农业生产、农业观光、休闲、体验的休闲农业，到了年，休闲农业将跨越村乡镇县的一、二、三产业

以中国台湾为例，一个机构的研究表明，该地区都市农业的快速发展包括三个阶段。 人均产值达到3000美元左右时，以市民到农村观光旅游为优势的农业发展迅速，达到7000美元时，上升到名副其实的休闲阶段，市民不仅到农村旅游，还在农场吃饭。 目前台湾已经达到13000美元，开始进入度假农业阶段，一点点的家庭农场逐渐从通常农场变成休闲度假农场。

一些公司已经嗅到了农业地产巨大的商机，正在行动。 据《中国房地产报》报道，慈溪市和正大集团早就杭州湾农业科技生态园项目开发签订了战术合作框架协议，成立了注册资金1亿美元的正大现代农业建设有限企业。 正大集团除了计划现代农业快速发展外，还计划利用该园区农业产业风貌开发农业观光产业。

“过去农业用地不能自由移动，严重限制了休闲农业的快速发展。 随着土地改革的到来，休闲农业与房地产开发的结合将迎来巨大的快速发展机遇。 这不仅包括高级住宅开发与农业庄园的结合，大型旅游房地产开发也能充分融合休闲农业。 ”黄立冲想。