““京七条”后首拍 敲出两块自住商品房用地”

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经记者尚希从北京出发

“京七条”后，北京第一次土地使用权出让在惊讶声中结束。 在昨天( 11月4日)集体转让的8个地块中，最让人意外的是，2个地块在竞争过程中最终没有商品房用地，全部成为“自住型商品住宅”。

另外，据连锁房地产市场研究部统计，这8块土地成交总额为87.69亿元，较底价69.61亿元，为平均溢价26%。 从受让人条件来看，这8块土地要共同建设自住型商品住宅和其他相关保障性住宅859382平方米，占规划建筑面积的72.6%。

“昨天的土地拍卖是土地市场的先驱。 这是继“地价限制、住宅竞争”之后，“地价限制、住宅竞争”的新模式。 》伟业我爱我家集团的副总裁胡景晖告诉《每日经济信息》记者。

除了出现了全新的转让模式外，昨天北京的土地市场创下了许多年来的纪录。 87.69亿元的交易额超过了迄今为止的年最高值( 1月24日的78.5亿元)，转让面积和建造的自有房和保障房面积均创下了单日纪录。

85次投标中，铁建为顺义自住商品房地块/

顺义新城第7区块地块的拍卖，有龙湖、合景泰富等7家房企参加。 转让公告称，北京市顺义新城第7街区0701-013地块f2公设混合住宅用地，建筑管理规模96992平方米，竞争性投标底价7亿元。 该地块首先建成11600平方米以上的“限价商品住宅”，住宅售价为9500元/建筑平方米，在此基础上，一旦达到竞争上限，将转为竞争自住型商品房的面积。

25次竞价后，旭辉首先以9亿4500万元名列前茅，很快进入了自住型商品房建设面积竞争的环节。 此时旭辉的同行竞争对手只有中铁建、龙湖和合景泰富。 该地块自住型商品房建设的采用上限为27000平方米，达到土地采用上限后，将在27000平方米的基础上继续提高竞价。

门槛并不妨碍房企掠夺的决心，最终经过85次竞争，中铁建设希望夺取土地，但该宗地块的住宅用地也因此全部为自住型商品房。 公告称，自住型商品房价格为16000元/平方米，套型建筑面积控制在120平方米以内。

“这太可怕了。 所有面积都被自住型商品房竞争，为了拿地大家都抛出去了。 ’一位开发者惊叹不已。

“这块土地自住型商品房价格1万6千美元，楼价刚刚跌破1万美元，还有4万平方米的商业。 平整一下有一点好处。 ”一位接近中铁建的房企记者告诉《每日经济信息》记者，从参加竞争的公司来看，商品房面积的所有竞争都是自住型商品房，这是意料之中的。

房地产业内人士严跃进认为，中铁拍摄的顺义新城居住者是以中高档为主，追求低密度居住空间时尚的一族。 目前，限价室的推出，将引入部分中低端客户群体，但从过去这个成熟区的客户群体来看，中高端仍是一个较大的模块。

旭辉占领平谷地块

趁大家还沉浸在中铁建豪夺顺义新城地块中，又出现了“全自住型商品房”地块。 该地块位于平谷区大兴庄镇，建筑面积82785平方米，规划建筑面积不超过150537平方米。 该地块初始价格为人民币4.16亿元。 截至拍卖前，共收到12次报价，最高报价为4亿4900万元。 在现场，龙湖、路劲、北京城建、中铁建等11家房地产公司、联合体参加了该地块的竞争。

竞争开始，道路领先于人，以6.05亿元触及土地上限，取而代之的是自住型商品房的面积竞争。 公告称，此次转让地块将建成建筑面积在25000平方米以上的“限价商品住宅”，住宅售价为6000元/建筑平方米。 a04-05地块要向白各庄村集体提供地上1.5238万平方米的商业用房，回购价格为3500元/平方米。

出乎意料的是，在自住型商品房面积竞争中，多家房企互不相让，除25000平方米的限价商品住宅面积外，全部面积都变成了自住型商品房面积，平谷地块至此再次回归地价竞争。 最终旭辉以7亿2000万元获得了这个地块。

综合考虑限价房6000元/平方米的回购价格、商品房3500元/平方米的回购价格，平谷地块11万平方米的房价为6000元/平方米，与住宅商品房1.1万元/平方米的售价相比， 相对于7亿2000万元的土地收购价格，限价房、商品用房、自住型商品房总商品价值超过13亿元。

孔鹏表示，旭辉集团多次重复高周转、高去化、轻资产的战术，70%的产品为自住类刚需产品，这与国家政策导向的高度一致。 “近日，中央表示将扩大房地产市场供给，《京七条》也提出建设自营商品房，满足中低收入者的诉求。 旭辉响应政策号召，进军市场空之间的大型自营商社行业。 也有助于公司的规模增长。 ’据报道，平谷地块的楼盘有望在明年中旬上市。

“住宅相关的住宅区也很受住宅企业欢迎，虽然存在住宅价格的潜在威胁，但没有影响住宅企业的土地拥有意愿。 ”连锁房地产市场研究部的张旭对记者说。

中原地产市场研究部总监张大伟对此表示，虽然北京发布“京七条”限制房价，但开发商仍对土地渴求，顺义和平谷均为自住型商品房。 另外，亦庄、东堤两分区的竞争保护室部分都超过了50%。 “对价格不敏感，房企在一线城市对高质量地块依然占地不问价格。 ”

受欢迎的区域被疯狂地夺走了

在昨天的竞争中，亦庄和东堤地区地块的出让引起了许多开发商的激烈争夺，这两块地块也刷新了地区楼宇地价的最高纪录。 亦庄地块有城建兴华、怼源、方兴葛洲坝共同体等12家房企参加了竞争。

最终，最初的住宅总是在70多次的竞争中拍摄，以80400平方米的公共租赁住宅的代价成功获得亦庄地块。 溢价率为20.5%，除租赁住房外，楼价达到36000元/平方米。 “孙宏斌眼光真好。 现在整个地区的价值也在增加。 ”现场一位住宅企业家对《每日经济信息》记者表示:“亦庄地区整体也成为了改善型诉求的网站。”

除了上述几个热门地块外，地块还被转让给了昨天的通州区、房山、海淀区。 其中，北京紫峰房地产开发有限企业以81000万元获得北京市通州区家务乡地块铁嘉业(北京)投资有限企业以80400万元获得北京市房山区房山新城燕房领地块合景泰富以5亿17000万元建设17000平方米的公租房获得海淀东升乡地块，

至此，昨天的土地总出让面积达到118.3万平方米。 据连锁房地产市场研究部统计，截至11月4日，北京市已出让土地172块，成交总额1327亿元。

张大伟表示，地价过高的地块在后市酝酿着风险。 “在大量建设自住型地块的商品房中，定价难度加大，而且从分住的东坝地块来看，分住公寓的价格与自住型地块的价格差距超过了30%。 ”

“为了缓解北京市场价格上涨的问题，应该认真贯彻‘低端有保障，中端有支持，高端有市场’的政策。 ”胡景晖认为，政府应减少或不采取行政手段干预市场价格，这不会成为“自住型商品房”发展为部分人投机楼市的契机。