“楼市调控长效机制呼之欲出 专家预测将减少行政干预”

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经过记者王杰从北京出发

10月29日下午，中共中央政治局加快住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。 中共中央总书记习大大在主持学习时强调，只有重复市场化改革的方向，才能充分激发市场活力，满足多层次的住房诉求。 要总结我国住房改革快速发展的经验，借鉴其他国家处理住房问题的有益方法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范化、成熟、稳定的住房供给体系。

细心的业内人士在接受媒体采访时发现，他在本公司的报道中没有提到房价。 在今年的博鳌房地产论坛上，住建部专家也表示房地产调控长效机制将在十八届三中全会上公布。

学习大演说无疑为未来楼市调控的长效机制奠定了方向。 一位专家认为，未来房地产市场在减少行政机构、保证供求的基础上由政府管理，将完全见底。属于市场的东西，完全交给市场调节。

现行的不动产体制面临着改革/

1998年下半年，我国推进了住房分配货币化改革，促进了房地产市场的快速发展，也带来了房价暴涨等问题。 2003年10年间，我国多次管制房地产市场。 虽然取得了一定的效果，但是效果不理想。

从迄今为止出台的规制政策来看，规制的着力点有增加供给，也有抑制诉求，重视促进供需平衡。 在调控手段方面，有行政干预(如限价、限购、保障性住房建设大幅增加)，也有经济手段)如首付比例、利率等差别信贷政策、营业税、土地增值税、个人所得税、契税等税收政策。 另外，市场管理(如商品房定价、预售资金监管、住房新闻系统建设等)也得到了加强。 可以说控制范围广，手段相当齐全。 但是，为什么控制效果不能完全令人满意呢？

房地产业内人士严跃进告诉《每日经济信息》记者，可能因为采取了一些措施，可比性不强。

关于房地产调控长效机制，全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《每日经济信息》采访时表示，长效机制涉及两个层面，一个是市场问题，要求平静和健康。 二是关于住房问题，要求“有人居住”，这两个层面既相互关联，又是不同的立场。

顾云昌进一步指出，未来房地产调控长效机制将进一步改革，不同的客户、不同的收入家庭有不同的供给政策和供给体系。 另外，土地政策、财税政策、金融政策等困扰房地产快速发展的体制问题也必须通过长效机制加以处理，特别是备受关注的土地问题对房价起着重要的作用。 目前房地产税务制度比较混乱，涉及房地产开发、流通、持有三个环节。 其中持有环节还没有税收，流通环节税负过高，导致了市场的不活跃； 作为开发的一环，税收多，混乱，税收负担太大。 过去的税务体制适合计划经济环境下，是以公有住宅为主体的住宅制度，但现在以私有住宅为主体，税收必须改变。 在金融方面，融资渠道比较单一和狭窄。 房地产金融体系的改革，有助于房地产整体健康快速发展，长效机制无非是住房方面和房地产市场方面。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，房地产长效调控机制越来越多地采用市场化调控手段，采取信贷政策、税收政策和土地供应政策三种措施手段进行调控。

限购令暂时不会终止/

亚洲房屋机构市场研究负责人郭毅向《每日经济信息》记者表示，习的大演讲证明，未来中央将加强住房保障，部分商品房将逐渐转向市场自行调整，减少行政手段干预。

陈盛预测，未来将越来越依赖长期的市场机制，减少行政机制，在不影响供求的情况下，政府管理的东西完全见底，归市场的东西完全归市场。 与商社比较，有正常的市场调节环境和机制。

但是，限价、限贷措施并没有因此马上退出。 许多专家表示，由于有很多好处，房地产调控长效机制的建立是一个渐进的过程。 因此，以《限购令》为代表的行政手段退出也应该是一个渐进的过程。

顾云昌认为，一旦建立了长效机制，限价采购将被取消，但由于长效机制尚未建立，取消限价采购还需要一个过程。 虽然情况因城市而异，但在288个大城市中，只有50个限购。 我想最晚取消的是北京、上海这样的大城市。 因此，一是建立长效机制，限购规则终止，二是根据不同市场的快速发展状况逐步取消。 另外，房地产税一定要实施，但现在是第一个试点阶段。 上海、重庆虽然有一定的成效，但不太理想，但房地产税方案力量雄厚，不被大众接受。 这样的话，会有一个缓慢的过程，逐渐增加考试。 一旦试点成功，将进一步全面展开。

首都经济贸易大学房地产研究中心主任赵秀池也表示，限购政策将根据城市不同而采取差别化政策，对于人口吸引力小的城市、供求相对平衡的城市或供给过多的城市，不需要采取限购政策。

陈盛也认为，一旦市场达到相对平稳的状态，限购这一非市场化手段将逐渐退出，前提是供求基本平衡。

赵秀池也同意这个观点。 她认为，对一线城市、热点城市的限购令还应该继续下去。 目前房价上涨的原因还是供给不足造成的，所以有必要通过限购手段限制投资性和投机性的诉求。 但是，一些城市可能会退出。