“标准缺失频现擦边球 国土部9年5提“禁墅令””

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经过记者张敏从北京出发

“不得以任何形式安排别墅类用地。 》2月22日国土部发布的《关于做好当年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调停止别墅类用地的土地供应。

关于国土部的“禁墅令”，外界并不清楚。 据《每日经济信息》记者统计，从2003年到现在的9年间，国土部已经5次在文件中提及这一要求。

但是，这9年来，尽管国土部多次挂牌监管活动，新别墅项目依然披着各种外衣进入众多市场，不仅不利于土地集约利用，还经常侵占农村集体用地。

别墅的供应地为什么被禁止？ 一位业内人士表示，除市场诉求旺盛外，国家对“别墅”没有确定的定义标准，该措施多年来被认为“只能放空枪”。

别墅投资”诉求旺盛

2003年7月和8月，福州长盛房地产开发有限企业、福建嘉祥房地产开发有限企业和福建友顺房地产开发有限企业共同向福州市福建省闽侯县莘溪镇港头村租赁600亩沙洲海滩，租期30年，租赁地用途为绿化、公路等附属建设用地。 7年后，这600亩沙洲海滩大部分改建为别墅配套项目“私家岛”。 另外，开发商在租赁合同外的40多亩土地上建了别墅。 对此，村民多次向政府通报，媒体也多次曝光。 但是，至今问题仍未得到根本处理。

这是许多违反别墅建设的例子之一，类似的情况多如牛毛。

在国家明令禁止的情况下，地方政府和开发商为什么多次触及“红线”？ 中国土地测量计划院副总工程师邹晓云对《每日经济信息》记者表示，《别墅限制令》的发布强调了别墅项目的稀缺性，容易引发投资热潮。

由于房地产保值功能强大、景观稀缺性和住宅高质量、低容积率，“别墅投资”曾是流行名词。

目前，由于监管政策的限制，“别墅投资”很少被提及，但打出“擦边球”的高级住宅投资应运而生。 据了解，经营高端住宅投资的开发公司和中介机构依然不少。

“如果不出让供应地，将来的别墅项目会越来越少，越少越有价值。 ’一位有名的开发者对记者说。

“禁墅令”经常掉落空

别墅项目经常违规，监管层也不自然。 早在2003年2月，国土部就发布了《关于通过整理各种园区用地加强土地供应管制的紧急通知》，即《45号文》，首次强调“停止别墅类用地的土地供应”。

随后在2006年房地产调控的《国六条》、2008年国务院发布的《关于促进用地节约的通知》以及年国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管问题的通知》中进行了强调。 国土部今年2月22日的这份文件，是近9年来国家第五次发出禁止供应别墅用地的文章。

密集发送文件的规定很少见，但是为什么要根除违反别墅的事情很困难呢？

一位业内人士表示，违反别墅建设有两种主要表现形式。 其一是变更规划，将其他性质的土地变更为别墅用地。 另一个是打政策边球，地产商在容积率、面积、限制等方面开发了类似别墅的项目，但也未免太奢侈了。

在后者的情况下，邹晓云认为，核心是国家缺乏对别墅项目的确定定义，因此政府部门难以在执法中加以规范。

国土资源部相关负责人也向《每日经济信息》记者证实，关于别墅项目，建设单位没有给出确定的定义标准。 “45号文”出现以来，这种状况持续了9年。

专家呼吁尽快提出标准

关于别墅的定义标准，业界众说纷纭。 根据一种说法，别墅的定义是指“独栋、二至三层的形式”。 另一种说法是“独门独户，占地面积相当大，容积率非常低”的法则。

据了解，政府机关在实际执法中，多以“容积率小于1”作为别墅的定义标准。 但这并未被市场接受，开发商认为，独栋房子容积率在0.35以下。

的不一致导致了“边球”的出现。 据说开发者在产品设计上，经常以“低密度住宅”为噱头，回避“独栋住宅”的概念。 然后，政府在供给地中疏密结合，避免对容积率的要求。 它还大量生产难以定义的“别墅”，成为执法难的重要原因。

事实上，近年来，业界呼吁制定别墅细分标准，便于执法参考，但建设单位没有实质性举措。 小开发商玩复制游戏，声称其产品质量代表别墅项目的“标准”，市场上有很多所谓的“标准”。

邹晓云表示，应尽快确立别墅的定义标准，从房屋高度、容积率、套型、面积等方面进行细分，尽快实施。 他还指出，对高级住宅的标准也应该有确定的定义。