“中国房地产至少冬眠两年？”

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经记者张敏叶书利徐学成徐杰出生于北京、广州、杭州

在货币紧缩和房地产调控的双重压力下，许多城市的房价已经下跌，房地产商的资金链紧张。 这引起了一些地方政府的担忧，杭州市已经防止了地产业相关企业破产，造成了工资不足，引发了社会问题。 然后，顾客的购买欲望减弱，拿着硬币开始观察情况。 一位行业专家表示，楼市调控尚未结束，中国房地产将结束高速增长时间，进入“中速增长时间”，从现在到年将进入调整阶段。

域的注意事项

楼市将持续衰退或至年

经过记者张敏从北京出发

随着楼市调控和经济结构调整的持续，我国房地产市场确实经历了巨大的变化阶段。

11月12日，万科股份有限公司总裁郁亮在东莞宣布，万科已经进入“冬季”模式，现金为王，积极卖房，谨慎买地大体遵循。

作为其房地产行业的领头羊，万科的“冬论”出乎意料地引起了舆论的大骚动。 2008年，万科集团董事长王石也抛出“拐点论”，引发降价热潮。

许多业内人士指出，随着房地产各项指标数据下跌，“冬季”将持续更长时间，房地产业将迎来新的衰退周期。 国际货币基金组织( imf ) 14日发表的报告称，中国面临着房价下跌的风险。

近三年处于调整期

对房地产市场的影响逐渐明显。 国家统计局数据显示，今年年初《新国家八条》出台9个月来，随着成交量、价格、投资等指标的增速，国家住房景气指数基本下跌。

在这样的背景下，郁亮抛出的“冬论”得到了众多业界人士的认可。 事实上，“现金为王，积极卖房，小心买地”也是今年许多房企的生存战略。

许多分解者认为，公司一般看到空的后市，证明房地产将迎来新的衰退周期。 我国房地产行业有“5+2”的“周期论”，房地产的运行遵循“5年增长、2年衰退”的周期，但这个周期受到政策调控等多因素的影响。

中国指数研究院副院长陈晟对《每日经济信息》记者表示，“5+2”仅指房地产快速发展的短周期，目前楼市处于两个“大周期”之间的调整阶段。

陈盛表示，房地产属于“大周期”领域，其运行规律与gdp增长有关，关联度达92%。 住房改革以来，我国房地产市场一直处于高速增长的“黄金期”。 他认为，随着我国gdp增长放缓，房地产业也将从“高速增长阶段”进入“中速增长阶段”。

据悉，中国规定的“十二五”期间gdp增长目标为8%，明显低于“十一五”。 从今年来看，虽然gdp增速还没有回到8%的目标，但第三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%，下降态势明显。

陈盛表示，当中国gdp增长率降至9%以下时，中国房地产市场也将进入“中速增长时间”。 从今年到明年，将是调整的时期。

在最近的中国私募基金领导人峰会上，安信证券首席经济学家高善文表示，未来几年基本可以排除较大单边牛市的可能性，房地产、纪念币等领域将进入持续熊市。

暴利时代”或终结

“中速增长”并不意味着“衰退”，根据陈晟的观点，今后一段时间内，楼市整体价格和成交量不会有太大变动。

国际货币基金组织( imf )有不同的看法，14日发表的报告显示，中国面临着房价下跌的风险。 央行货币政策委员李稻葵的观点是，未来两三年房价不会上涨，但跌幅不会超过15%。

一个共识是，随着土地价格、资金价格、各项税费的上涨，未来房地产业整体利润率将下降，“暴利时代”将结束。

从上个月开始，“降价热潮”蔓延到越来越多的公司和城市，万科、龙湖、中海等资金宽松的公司也参加了降价。 一些分析师表示，到今年年底，许多上市房企财报显示的毛利率将下降。

据悉，目前房地产业平均利润率为10%左右，高端项目略高于上述水平，但与几年前相比有明显下降。

此外，房地产投资增速也在下降。 国家统计局数据显示，今年8月~10月，我国房地产投资增速已经连续3个月下跌，今年前10月为31.1%，仅比固定资产投资增速高6.2个百分点。 去年头10个月，两者相差12个百分点。

许多分析人士认为，两者增长率差距缩小证明房地产在固定资产投资中的作用逐渐减弱，这是本轮楼市调控和经济结构调整问题中应有的义不容辞。 与此同时，地方政府对“土地财政”的依赖也随之减弱。

陈盛表示，受政策方面的不利影响，未来房地产投资增速将持续下降，未来很可能滑落至20%以下。

担心资金链

杭州欠薪的房企将被限制信贷

经过记者徐杰从杭州出发

目前，杭州房地产市场已经呈现量价一起下跌的局面。 特别是“年关”临近，开发者不得不支付高额的建筑和材料费，开发者的日子越来越难过。 由于遭遇资金链的困境，房地产中介公司出现了员工拖欠工资的现象。

“在银根紧缩的格局下，房地产领域面临着资金链断裂的风险。 中小企业受民间借贷危机的影响，债务链面临断裂风险。 ”杭州市人力资源和社会保障局局长张建华昨天对《每日经济信息》记者做了如下表示。

《每日经济信息》记者了解到，根据今年特殊形势，杭州已于11月1日启动工资支付专项检查行动，重点监控建筑施工、装饰装修、服装加工等劳动密集型领域和城郊结合部的小公司、小作坊。 对比公司欠薪逃薪和重大欠薪违法行为，杭州实行社会公示制度，对发生重大欠薪违法的建筑、交通、水利工程公司，领域主管部门实行“黑名单制度”，限制该类公司的招标资格。 而且，对于调查结果中隐含工资不足、不执行整改指令或工资总额超过50万元的欠薪公司，信用行为将受到严格限制。

担心住宅企业的资金链

“总体来说，杭州目前的劳动关系比较稳定。 ”与此次11月1日开始的工资支付专项检查活动相比，张建华对记者表示，首先从预防的角度出发，将问题扼杀在萌芽状态，全面调查，重点预防房地产领域、民间借贷危机导致债务链断裂的中小企业、监管困难的微小企业。

11月14日，杭州市召开了防止和处置公司拖欠工资的会议。 有关部门警告说，今年第四季度至明年年初，防止和处置公司欠薪的情况更为严峻和复杂，主要有三个原因。 原因之一是国家对房地产市场的调控措施没有放松，银根紧缩，使得各类建筑施工公司、房地产公司等面临资金链断裂的风险，非常容易产生工人工资拖欠的连锁影响。

11月1日，杭州房企顶级公司绿城集团老板宋卫平在其《因为绿城“倒闭了”》的明确文案中表示:“我们上下游产业链的哪个兄弟、哪个建材制造商、哪个施工队、哪个工资回家过年的农民工兄弟们。 这个小组有必要认真考虑他们的生活吗？ ”

同为房地产大佬，杭州本土房地产中介裕兴房地产遭遇资金链问题时，该公司董事长张裕兴向媒体直言“有些行政人员和离职人员的工资没有支付”、“确实有一两个月没有支付工资”。

杭州的房地产市场依然不容乐观。 的新增供应量逐月增加，开发商销售创新低。 据杭州透明销售网统计，上周，杭州主城区商品房交易量只有355套。 预约数只有35套，创下了今年3月以来每周预约数的最低。

杭州双赢运营商营销机构总裁章惠芳此前在接受《每日经济信息记者》采访时表示，随着楼市成交量持续低迷，更多开发商将面临资金链困境。

工资不足会被限制信用

在此次杭州市公司防拖欠工资处分会议上，有关部门除房地产领域和相关领域外，防止公司欠薪情况更加严峻、复杂的另一个原因是民间借贷危机日益加剧，持续拉高融资价格，冒着许多危险，为中小企业、民营公司还债 此外，无执照的微型公司由于难以监管，特别容易发生在过节前拖欠劳动者工资的问题。

《每日经济信息》记者了解到，杭州市要在所有城市开展职工工资支付情况专项检查。 “重点是选择劳动者雇佣不规范、工资支付不正常的显性工资公司和纳税、用电、社会保险支付不正常的隐性工资公司进行检查，有工资不足风险的公司要实施重点监控和援助措施。”

“欠薪企业的广告主要有两种。 一类确实面临资金链问题，公司濒临破产，无法处理欠薪问题。 另一个有能力处理欠薪问题，但恶意欠薪。 对后者严格依法进行审查。 ”张建华说。

对公司欠薪逃薪和重大欠薪违法行为，杭州向社会公布欠薪逃薪或重大欠薪违法公司的名称、经营者姓名、违法事实等基本新闻。 并向经信、公安、税务、工商、海关、人民银行等相关监管部门通报，以限制这类公司在一定期限内取得投标资格。

发现欠薪情况下，拒绝执行纠正令或者工资总额超过50万元的，应当及时向人民银行市中心支行报送欠薪主本报纸，在业主诚信信用体系中披露，并对其信用行为加以严格限制。

企业动向

恒大或减速求稳定

经记者徐学成出生于广州

恒大董事局主席许家印表示:“从今年开始，恒大进入稳定增长期。”

恒大的选择可能也是整个房地产领域的选择。 业内人士在接受《每日经济信息》采访时表示，公司快速发展到一定阶段，始终保持快速发展是不现实的，也不符合市场大势，稳定快速增长可以给以往粗放式快速发展的房地产业“喘息”和自我提升的机会。

提前两个月实现700亿的目标

恒大地产( 03333，hk )近日在香港发布10月业绩报告，数据显示，10月企业合同销售额为86.1亿元，比去年同期增长54.9%。 合同销售面积达到139.8万平方米，比去年同期增长56.7%。

截至今年10月，恒大累计合同销售额778.7亿元，比去年同期增长89.2%。 累计合同销售面积1185.6万平方米，比去年同期增长79.9%。 虽然上个月的业绩数据稳定大幅增长，但恒大已经实现了两个月前迄今为止制定的全年700亿元的销售目标。 恒大总裁夏海钧在业绩发布会上表示，企业实际上从7月开始调整销售平均价格，比较有效地整理了销售中的积压，保持了目前的销售库存的良性增长。

《每日经济信息》记者此前了解到，恒大内部实际上将年销售目标提高到1000亿元，对于两个月前完成700亿元销售的恒大来说，是否有意在今后的时间内提高销售指标。

恒大集团董事局主席许家印对此表示否定，许家印表示，未来销售计划的调整必须考虑已完成的销售业绩、现金流状况等因素，但“提高销售计划是不可能的”。

业绩增长或减速

在两个月前实现全年销售目标、房地产调控日趋严格的市场形势下，恒大的业绩可谓“光明”。

《每日经济信息》记者综合其他已经公布10月业绩的龙头房企数据，在全年目标实现进度、前10月总销售面积和销售额同比增长率方面，恒大均位居第一。

恒大的高速增长似乎一直在持续。 公开资料显示，恒大在香港上市的2009年全年实现销售额303亿元，同比激增4倍，但从年至今年前10个月，恒大仅22个月就实现了销售额翻番。 恒大会继续这样“不可思议”的成长吗？

房地产专家韩世同指出:“企业快速发展到一定程度，持续保持迄今为止的高速增长是不现实的。”

许家印向媒体表示，企业今后不容易像现在这样出现超过80%的增长速度。 瑞信对此评论说，在监管环境和上市气氛持续疲软的情况下，11月和12月的销售将放缓，明年的合同销售将逐年增长20%。

领域变革要来了

“今年下半年不买新土地的话，以前跟踪一两年的项目会买，但是不会像以前一样一口气买十几块、二十几块的土地。 这是大致的东西，不会随便改变。 “不再买住宅区，不再买更多的商业区。”对于恒大的下一个拓展计划，许家印的反应可能是恒大含蓄地“换挡”减速。

无独有偶，此前万科董秘谭华杰在接受采访时表示，尽管万科目前的资金相对充裕，但企业对项目的获得仍将保持谨慎态度。 万科凭借全年1081亿1000万美元的销售业绩，成为国内第一家销售金额突破1000亿美元的房地产公司，而此时，王石对万科的全年销售业绩死命“不能超过1400亿美元”。

许家印说:“恒大从几年前开始就一直保持高速增长，从今年开始，恒大进入了稳定增长期。”

房地产专家韩世同表示，万科和恒大的选择“非常明智”。 韩世同表示，对万科和恒大来说，企业规模已经迅速发展到相对较高的水平，如果继续保持此前的快速发展，无疑会给自身带来很大的压力。 在目前的市场形势下，降低销售目标也是明智之举。 另外，经过高速“粗放式”的快速发展期，房地产公司将利用这个机会提高内部管理，不再只盯着销售业绩

销售广播

北京签订了将近半个月的合同

经记者叶书利从北京徐学成从广州徐杰从杭州出生

在各地住宅价格松动的情况下，加快了价格的上涨和降价。

北京市房地产交易管理网上的数据显示，11月上旬，北京商品房住宅项目为零合同。

京城半个月没有合同

根据北京市房地产交易管理网的数据，11月上旬，北京共有远洋天着景园、世华泊郡家园、清河嘉园等13个商品房住宅项目入市销售，共提供4014套住宅量。 但是，截至15日，所有项目的签约率为零，只有14套预定量，约占0.35%。

记者了解到，13个入市商品房项目中，朱雀门家苑、润西山苑、翡翠华庭、远洋天着景园等楼宇的销售均价不超过3万元，其余楼宇的销售均价不超过2.5万元，是典型的刚需盘，

对此，北京中原三级市场研究部研究部长张大伟向记者分析说，各种房地产调控政策重叠后，目前的购房资格审查手续更多、更复杂。 因为这将对北京市房地产交易管理网络中反映的合同数据产生一定的影响。 4014套房大量向市场销售，预订量只有少量进入市场的住宅，而且大首都半个月的合同量为零，说明首都楼市成交清淡。

关于成交深度僵持，张大伟认为首要基于两点。 首先，北京限购令已经实施了近一年半，“三有”的人日益被稀释。 其次，目前，无论是媒体还是行业，房价下跌的舆论环境基本形成，购房者将持币购房。

关于持有货币买入的风潮，知名财经评论家叶檀近日在一个财经论坛上表示，在货币长期超发展的背景下，目前中国的住宅正在被投资品炒作。 这意味着，这个投资品市场的人们也同样遵循着投资规则。 价格上涨的时候，大家争着去买。 当房价松动或下跌时，大家开始不愿意出手，而是拿着货币出手。

库存重叠

据中原统计数据，截至日前，北京新增135个新建期住宅项目，房企向政府部门申请获得的预售许可证共180次，共供应56729套房，供应面积727.41万平方米，但合同量23878套

随着成交清淡，首都大楼的库存量一直在重合。 机构统计数据显示，北京加强版限购令生效的2月17日，北京单手住宅库存量为92900套，而本月9日库存量叠加为120411套，其间新增库存量27511套，增长近30%。

今年以来，北京供给郊区化的趋势日益明显，北京郊区的库存压力极大。 例如，新增住房存量27511户中，大兴、通州、昌平、顺义、房山等5个郊区县约占2万户，近73%。 5郊区县的库存量占北京市整体库存量的一半，郊区的库存化压力更是严峻。

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