“一线城市房价停涨 降价或成开发商惟一选择”

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经记者胡廷鸿徐学，叶书利尚希杨篷车强烈发自深圳、广州、北京、上海

从目前国内房地产市场的结构来说，一线城市无疑是全国房地产市场的风向标，有专家甚至认为，如果北上广深这一线城市的房地产价格下跌，将证明房地产市场已经拐点。

日前，国家统计局数据显示，一线城市房价涨幅连续3月放缓，一线要点楼市价格上涨势头初步得到遏制，楼市调控效果开始显现。 一线城市的房价在连续停止上涨后，去了哪里？ 交易量的变化会影响楼盘的价格走势吗？ 降价促销能为开发商力挽狂澜吗？ 最近，《每日经济信息》记者深入一线城市房地产市场，揭示了目前楼市最现实的景象。

深圳市

在限时甩卖中打折楼盘也没有看到“实降”

年的黄金时代以惨淡的结果告终，市场对房价下跌的预期高涨。 11月黄金周后，深圳市场的打折销售大楼层出不穷，1万元、6000元、甚至最高20%的降价呼声不断，开发商纷纷加入“降价”阵营。 最近的调查显示，许多开发商以特价房和高折扣为促销手段，在深圳打着降价旗号的楼盘只是限量促销，房价还没有实质性下降。

经记者胡廷鸿从深圳出发

8月，在深圳楼市成交量明显减少后，当地楼盘开始打出降价促销的旗号。 9月初，被称为深港豪宅的兰亭国际提出了“中秋特价每平方米7000元”的促销口号。 平均价格也从此前的每平方米3万7000元降至目前的每平方米2万7000元，其降幅超过20%，创今年以来深圳商品房单价最大跌幅。

促销升级很难卖

据现场采访，此次新推进的兰亭国际第二幢共有60套左右的房源。 楼宇销售部工作人员表示，降价仅在中秋节三天，此后楼盘平均价格回升至每平方米3.2万元。 目前，这块楼盘只有少量销售。

住宅大企业万科在7月发起“万团大战”降价促销活动后，9月一举推出1万套房进入市场，其总额优惠幅度从以前的5000元上升到1万元。

9月底，在位于深圳沙湾的万科公园开业，万科推出了史上最大的慷慨礼包，不仅发放了精装、家具、家电，还发放了名车优惠券。 163平方米的特价房，从开盘时的2.2万元/平方米降至1.9万元/平方米。 虽然降幅接近15%，但开发者只推出了10套作为宣传。

迫于资金压力，国庆过后，深圳楼盘掀起了打折潮。 10月中旬，位于深圳龙华的一半花卉楼盘售价从9月初开盘时的1.8万元/平方米降至1.2万~1.5万元/平方米，跌幅超过30%。 为了不引起旧业主的维权，开发商直接对旧业主进行幅度不同的价格补偿。

据搜狐焦点网购中心监测，深圳9月开展优惠促销的楼盘达到54个，但多数楼盘折扣在97折左右。 虽然开发商降价促销引起了市场的关注，但楼市交易量依然没有好转。 深圳市规划国土网每日成交数据显示，上周全市共有455套住宅成交，环比下降13.83%。 新建公寓成交价格为每平方米17787.46元，比上个月下跌2.24%。

根据中国指数研究院的数据，上周监测的35个城市中，28个楼市交易量比去年同期减少，8个城市交易量下跌50%以上，其中深圳交易量最高达65.03%。

中心城市的房价依然坚挺

楼市的打折促销还在增加，但记者调查显示，大部分楼盘只是利用假日限量促销，吸引买家的观察力。 另一方面，一些开发者采用暗跃制法进行促销，或者在降价后降低交货标准。

万科公园开业当天，88平方米的特价房，打折后价格最低154万元，单价低于18000元/平方米。 但是国庆节后，价格除了均价2万元/平方米左右外，还能享受10万元的总价优惠，总价比开盘时的价格高出3万元左右。 龙华花半里在价格下跌后，交房标准从简单的服装变成了存货。

上周，根据深圳楼市成交数据，深圳房价地域特征明显。 位于深圳关内主要城市的罗湖、福田、盐田成交平均价格上涨，其中罗湖上涨7.74%，福田上涨4.98%，盐田上涨40.54%。 福田区的房价仍然是全市最高的，达到30565元/平方米。

远离主要城市的龙岗宝安成交均价下跌。 上周龙岗新房成交价格平均下跌6.91%，宝安下跌15.63%。 由于降价促销盘多居住在龙岗区，下调龙岗区成交均价，为全市最低，仅为13610元/平方米。

世联研究市场研究部首席分解师王海斌认为，尽管开发商调整了价格，但仍未达到市场预期，市场仍处于观望态势，开发商后市降价销售的可能性更大。

上海

库存再创新高沪楼市降价目前正在分化

9月上海商品住宅成交53.8万平方米，比上个月下降7%，比去年同期下降59%，仅比2008年9月48.8万平方米的历史同期最低水平高一点。 交易量自今年5月以来连续5个月减少，许多业内人士已经预感到大幅降价潮的到来。 10月，以中海、绿地、龙湖为首的大型开发公司进行了大规模价格调整。 领域普遍认为，这一轮的降价浪潮才刚刚开始。

经记者杨宠从上海强发

从今年8月开始，上海的库存商品住宅总量一直维持在高位。 8月，上海商品住宅库存首次超过800万平方米，而9月26日上午网络房产显示，一手住宅可销售面积为871万平方米，截至10月25日，上海商品住宅库存总量达到883.2万平方米。

“十一”房展会成为“分水岭”吗？

大量库存的背后，积压着大面积的楼盘。 21世纪房地产监测显示，9月头3周，上海新供应的32个项目中46.9%至今零成交，9月份供应比降至1:0.48。

由于市场成交情况不佳，许多楼宇已符合预售标准，原定于9、10月上市的楼盘纷纷推迟上市时间。 巨大的商品住宅库存显然给开发商带来了很大的销售压力，但开发商的降价幅度非常弱。 上海中原房地产顾问有限企业研究负责人宋会雍告诉记者，开发商只要降价10%，就会取得非常好的业绩。 当时上海降价的部分楼盘，在少量特价房促销的美岸栖庭、虹桥1号、朗诗绿岛，降价幅度也只有20%左右。

但是，上海的“十一”假日室展却成了房价的“分水岭”。 中国上海宜居房屋销售(集团)有限企业执行总经理孙华良在房屋展览会结束后立即向《每日经济信息》记者表示，上海掀起大规模降价热潮，同时购房者降价要求至少在9成以上。 上海的其他房地产机构大多也持相同看法。

市场的反应也印证了机构的推测。 龙湖、绿地、中海等被认为资金充裕的开发商纷纷进行价格调整，其中一个项目的价格调整幅度接近1万元/平方米。

降价出现分化

孙华良告诉本报记者，月成交量重新回到100万平方米后，开发商有可能停止降价。 据统计，在上海多家楼盘大幅降价的背景下，上海10月17日至23日一周商品住宅成交量跌破10万平方米，仅成交9.86万平方米，环比减少19%。 10月前3周，上海共成交30.27万平方米商品住宅，比去年108.56万平方米的同期水平大幅下降72%，为近7年数据历史最低水平。

孙华良表示，最近，他与一些开发商达成了协议。 大幅度降价实际上是开发商支付的土地增值税。 在这样的背景下，前期已经获得高利润的开发商降价没有障碍。

但是，只有2009年拿地的开发商的一部分能享受大幅度的降价，去年和今年拿地的开发商仍然承受着不小的压力。 远洋一号的一位销售人员表示，周边许多楼盘比远洋一号提前得多，如果这些楼盘大幅降价，将对远洋一号的定价造成压力。 此前，远洋意识到市场交易量低迷，但有可能选择降价。 但是，远洋使用的战略将通过提高楼盘附加值来应对。 但是，增加附加值的方法显然不如竞争对手大幅降价更有吸引力。

目前，开发商降价的浪潮不会很快结束。 上海同策咨问机构研究总监张雄大表示，成交量回升的条件包括限购政策逐步放松、信贷政策放松、开发公司各种方式降价。 中房信拆师薛建雄更坦白地说，只有银根和楼市调控政策放松，房价才有可能再次迎来新的上涨。

北京

北京楼市僵化进入“软拐点”了吗？

目前，北京楼市成交的深度僵持不下，将楼市推入深冬。 伟业我爱我家的副总裁胡景晖在接受《每日经济信息》记者采访时提出，目前的北京楼市已经进入缓慢下滑的软拐点期。 但是，这一观点没有得到业界人士的普遍认可。

经记者叶书利尚希从北京出发

据北京中原统计数据显示，截至10月25日，9月1日起入市的住宅期住宅项目共计53项，提供的住宅套数共计16169套，可售总面积达230.68万平方米。 但是，合同情况非常惨淡。 截至25日，53项累计合同总套数为1940套，合同面积更是20.6万平方米，合同率不足8.9%。

成交陷入僵持之中

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受《每日经济信息》记者采访时，将楼市成交不足归咎于三点。 首先，加强2月17日日落地北京限购令，相对固定“有购房资格、有购房意愿、有购房能力”的购房基数。 其次，目前偶尔出现的楼盘降价，进一步加剧了购房者的持币心理第三，小幅降价的楼盘无法用价格兑换，降价后，造成前期业主维权等情况，促使不少开发商不要轻易降价促销。

北京美联房地产副总经理杨明丽在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前零成交项目数量达到6成，这是楼市僵持的重要体现，但近期16个连续上市项目的零成交，由于深度僵持，北京楼市上市项目成交萨

从整个三季度来看，北京楼市成交依然僵持不下。 北京市房地产交易管理网数据显示，三季度北京期住宅交易量为19876套，为近三年同期最低值。 比上年减少19%，2009年同期成交量接近43.5%。

房价开始上涨

北京市房地产交易管理网数据显示，三季度北京住房成交均价21978元/平方米，比二季度上涨900元/平方米。 但三季度9月，商品房住宅成交均价为21735元/平方米，8月份21836元/平方米约下降0.46%，目前北京房价基本处于涨停阶段。

虽然北京楼市正逐步进入涨停阶段，但许多业内人士认为，涨停不等同于房价拐点。

骏地产主席张曦向《每日经济信息》记者表示，楼市之所以入冬，首要原因是行政干预。 但是，这种行政干预只是通过暂时抑制诉求来控制房价，并没有根本改变大楼内的运行机制。 因为，这种行政干预导致的房价暴涨和部分回调，并不能说是真正的房价拐点。

但是，也有人对此持有不同的看法。 胡景晖在《每日经济消息》记者中表示，目前北京楼市进入软拐点期，也就是说目前北京楼市进入下降通道，但与2008年末2009年初暴跌带来的硬拐点相比，目前的下降速度较慢，幅度较小，基于软着陆。

广州

楼市平均价格“三连降”将消化9万套以上的库存

10月3日以来，广州楼市每周成交均价已经历“三连降”，跌幅有限，但被誉为年内最后“救命稻草”的“全年黄金期”并未拉动楼市销售。 根据广州阳光家园网的数据，截至10月25日，广州未售商品住宅数量已经突破9万户，与去年相比，广州市场消化能力已经开始退化，大量库存达到高峰，开发商的“变相促销”会发展为“真正的降价”吗？   

经记者徐学成出生于广州

据家宅搜索网数据监测中心统计，上周广州十区二县市网签共1742套二手房，比上个月上涨16.76%，而上周市中成交均价为11617元/平方米，比上个月下降1.23%。

结构因素的影响很大

数据显示，10月3日以后，广州每周成交均价从12303元/平方米变为11812元/平方米，再到11762元/平方米，均为环比下降，跌幅1%左右。

与成交价格下降不同，上周广州全市网签1742套一手住宅，环比上涨16.76%，为下半年以来一周成交量第二多的一周。 从数据可以看出，广州楼市受结构因素影响较大。 数据显示，从化上周网签134套住房，比上个月上涨76套76.32%。 另外，增城、番禺、花都仍是广州市场的成交大企业，对整体成交量的增长有明显的拉动作用。

大量库存见底

与交易价格“下跌”相比，“困扰”开发商的另一个问题可能是今年以来不温不火的交易量。 《每日经济信息》记者综合的前9月数据显示，今年以来，广州新建商品房成交量1月达到73.25万平方米，为年内最高，最低谷为3月的31.98万平方米，这也是年内唯一成交量与去年同期、上个月同比下跌的月份。 在随后的几个月里，成交低迷的状况也没有变化。 9月，成交量比8月略有增加，但不到50万平方米。

据阳家缘统计，今年9月，广州十区新建商品住宅共成交38908户，月平均户数约4323户。 根据该网站的公开新闻，截至10月25日，广州累计未售出的新建商品房数量达到93697套，根据前9个月的市场情况，这些库存需要22个月才能消化。

在一些业内人士看来，成交量不足的“全年黄金期”还不能激活市场，年内可能再也没有更多的抛售机会。 在库存压力下，开发商如何应对备受关注。

此前的“变态促销”在广州市场罕见，“团购”也被“移植”到楼盘营销中，目前许多不接受这种方法的开发商也在刻意尝试。

但是，房地产专家韩世同认为，目前江浙一带出现的“豪宅大降价”之类的现象在广州可能不会出现。 从市场优势来看，广州的房价比其他一线城市还处于相对“合理”的水平，而房地产市场化水平较高，对价格波动的接受能力也较强。

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