“上海存量房逼近1000万平方米”

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经记者杨宠从上海强发

房子不好卖，但统计机构的数据显示，开发商很少大幅降价，越来越多的开发商选择延期开店。 日前，上海银河丽湾营销负责人孙华良对《每日经济信息》记者表示:“今年只有一栋酒店式服务公寓上市，大规模上市要等到明年。” 迄今为止，上海多家楼盘销售代表给出了同样的答案。

但是，有些楼盘不降价是因为缺钱。 该政策咨询显示，今年成交量低于1万平方米的楼盘中，大部分项目是2009年以前出售的老盘，许多楼盘在此前一期的销售中收回了全部投资。 其中，至少有2/3属于2008年前开始出售的旧光盘。 大多数部分的前期投资都被收回了。

从去年9月开始的楼盘，虽然经历了比较低迷的市场。 但是，资金回收大多接近前期总投资。 以截至9月销售面积达到1.13万平方米的远雄徐汇园为例，据上海市建委网站介绍，该楼盘总投资额仅为4亿多元，但据网络房产统计，该楼盘截至去年9月的销售额已达到24亿元，

开放出售的楼盘回收现金流，未出售的楼盘纷纷延期开业。 包括市中心南京西路的协和城、陆家嘴滨江的凯旋门等。 以银河丽湾为例，开发商推迟开盘也是因为认定明年和后年是高端住宅大热的大年。

在这种情况下，许多开发商不得不忍受高财务价格，推迟开盘。 一位开发商营销人员表示，目前不是高端住宅开放销售的理想时机。 即使以低价进入市场，也依然没有好的销售业绩。 在这种情况下，选择推迟开场时间，反而是更好的战略。 上海10万元/平方米以上高档住宅交易量大幅增加的事实，被众多领域人士相信，一旦投资者重返市场，目前的局面将会逆转。

截至8月底，上海成交的10万元/平方米的高档住宅是去年的两倍。 对于这个市场的人气，许多房地产业人士认为投资者的贡献是首要的。

这是楼盘前期投资回收的背景，开发商降价促销动力不足。 特别是降价可能会导致老客户的退房，开发商在降价问题上犹豫不决，不愿率先降价。 上海中原地产高级研究经理宋会雍告诉记者，目前的市场，如果能降价10%，销售额将大幅提高。 相反，如果延迟销售，可能会支付年利率10%~20%的不同高利率融资价格。

但是，上述方法的结果是商品和住宅的高库存积压。 根据网上房地产统计，截至昨天，上海商品住宅达到823万平方米。 机构预计9、10月将有100座高楼林立，上海整体商品住宅的库存总量10月以后将达到约1000万平方米。

在巨大的住宅库存带来的潜在竞争压力下，什么样的延迟推送的开发商需要通过提高房价来转嫁财务价格？ 张宏伟表示，如果开发商选择高利率贷款，这部分价格将转嫁到房价上，房价将会上涨。

但是，如果继续限制投资者入场，上述方法就不太管用。 宋会雍表示，目前，上海商品住宅市场已经出现购买力和价格不对等现象，投诉刚性的购房者无法接受目前的房价。

在这种情况下，如果继续采取高房价的战略，楼盘将会出现大面积积压。 如果限购政策不取消，这样巨大的库存会给市场带来很大的压力。 因此，开发者快速低价出货是最明智的。 最明显的例子就是最近刚上市的汇丰，虽然只比周边便宜2000元/平方米，但却成为了该地区上周的销售冠军。

但是，房地产行业的一些人对未来的市场充满期待。 限购带来的不良影响被认为只有眼前。 孙良认为，从这几年的市场来看，上海的地价总是呈上升趋势，这种趋势今后还将继续。