“看空楼市，潘石屹劝年轻人别买房，结果他自己的企业不自然了…”

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这几年，如果看了空大楼没有买房子的话，现在会后悔的吧。 如果房地产企业看到了空楼市呢？ soho中国( 00410.hk )做出了回答。

年以后，soho中国宣布从“开发-销售”转为“开发-持有”，企业停止散装销售改为租赁，逐渐提高持有房地产的比例。 潘岩当时表示，年企业收益首要来源于租金收入，年租金年收入超过40亿元。

▲图片来源:微博截图

昨天( 3月20日，soho中国公布全年业绩，去年企业营收19.63亿元，租金收入约16.69亿元，与40亿元的目标相差甚远。 更重要的是，由于错过了房地产市场过去几年的爆发，这家1995年成立的明星企业已经被无数后辈超越。

年宣布从销售模式转向经营模式，soho中国的业绩连续第三年下跌。

年soho中国主要收入146.21亿元，年这一数字降至60.98亿元，达到58.29%。 到2009年，主要收入再次降至9亿9500万元，降幅达到84%。

转型后三年内，soho中国净利润也出现下跌曲线。 年报显示，soho中国净利润73.88亿元，全年净利润降至40.8亿元，同比减少44.78%，全年大幅减少86.82%。

但从年开始，soho中国业绩停止下跌开始回升，当年soho中国实现主要收入约15.77亿元，同比上升58%。 净利润约9亿1000万元，比去年同期上涨69%，净利润率达到57.7%。

年，soho中国销售额约19.63亿元，比去年同期上涨24%。 租金收入约16亿6900万元，比去年同期上涨11%； 净利润约47亿3300万元，比去年同期上涨约420%； 负债率51%。

▲soho中国的收益和净利润(单位:亿元)数据来源: wind )注:净利润包括少数股东权益) ) )。

虽然没有实现40亿元的租金收入目标，但是soho中国的全年业绩看起来还很光明。 特别是净利润增长了4倍以上。 而且在昨天的财报公布后，soho中国股价下午最多下跌9.3%，收盘价中，soho中国收盘4.48港币，下跌7.44%。 而且，soho中国今天( 3月21日)持续下跌，到传出消息为止下跌了3.79% )。

一个原因是，soho中国去年的净利润大幅增加，是来源于去年连续两栋房地产项目的销售。 去年6月和10月，soho中国分别出售了位于上海的虹口soho和凌空soho。 约定的资产价格合计超过85亿元，这两次出售价格不仅远远超过其价格，而且分别超过项目出售时重估账面价值的约3.7%和约7.9%。

在昨天的业绩会上，潘石屹表示:“过去出售的都是非核心资产，剩下的都是核心资产，不可替代。 账面判断值必须全部低于市场价值，其余资产不出售”。 关于市面上销售soho光华路的项目，潘石屹说:“目标总额太大，将达到八九十亿元，所以很少有人来买。 因此，我们决定自己拥有”。

但是，如果未来不继续抛售资产，soho中国能维持净利润的稳定增长吗？

在业绩招待会上，潘石屹每日经济信息(微信号) nbdnews )记者表示，今年和明年，企业房地产估值大幅上升，这部分价值在判断中体现出来，判断值的增长也是净利润的来源。

不过，知名房地产经纪人薛建雄表示，核心净利润是写字楼和商铺的买卖，不稳定，因此租金比soho中国少太多。 以租金为核心利润可能不足以覆盖财务价格，所以soho中国选择不公布这部分利润。

() )/k0 ) )看楼市是soho中国转型的重要原因之一，这几年潘石屹多次发表看法: )/(/k0/)看楼市。

潘石屹劝年轻人不要买房子。 在当时的脱口秀节目中，潘石屹说房价还没有下降，今后也必须下降。 “这几年建的房子足够多，房地产领域的基本面不太支持房价的上涨。 所以年轻人不要买房子，现在是共享经济，出租是共享经济的一部分。 ”

▲图片来源:视频截图

潘石屹说:“全中国的房子不是少了，而是多了。 二线城市办公楼空的安装率多超过20%、40%，近一半的办公楼为空的安装率”。 在房价问题上，潘石屹表示:“房价高，房产税一出，房价一定会下降。 这是对中国房地产市场的基本评价。 基于这样的评价，我不会再盖房子了。 已经有很多了。 你建那个做什么？ ”。

▲图片来源:微博截图

据《财经》杂志报道，一家房企高管表示:“soho中国当初评价房地产市场将急转直下，转卖至出租。 我认为这错过了中国房地产这几年的巨大快速发展，不进去就可以说是倒退。 ”

确实，这几年中国房地产市场行情火爆，房价持续上涨，不少房地产公司大规模进入二三线城市，销售规模迅速扩大。 根据中国指数研究院公布的排名，年销售额过千亿的房地产企业已达到16家，其中碧桂园、万科、恒大销售额均超过5000亿元，转型后的soho中国已经无法在地产界各大排名中排名。

▲年住房企业销售排名前20位，图片来源:中国指数研究院

从股价表现来看，soho中国探底后，企业股价保持震荡上升的趋势，但从年至昨日收盘价，股价上涨172.84%，企业总市值达到223.6亿港元。 但恒大、碧桂园等企业股价涨幅更快，年至昨日收盘价，中国恒大股价涨幅298.65%，总市值达3452亿港元。 年到昨天的收盘价，碧桂园股价涨幅更是达到495.82%，总市值达到3683亿港币。

面对残酷的事实和业绩的动荡，soho中国也在不断调整策略。 例如，soho中国宣布退出“开发-销售”模式，但在soho中国财务数据连续下降的时候，潘石屹也继续卖楼，半开玩笑地说“赚钱就是赚钱”。

年soho中国推出共享办公产品soho3q进行了第二次转型，目前潘石屹也更在意soho3q的成败。

根据潘岩年的计划，截至2009年，soho3q将在全国省会级城市部署10万个席位，soho3q贡献的租金收入将大大超过之前流传的办公楼租金收入。

但数据显示，截至目前，soho中国在北京、上海、杭州、深圳和南京共有26个soho3q中心，共计约2.6万个台站，soho中国再次食言。 潘岩表示，年末3q的工作位数将在全年内增加一倍，达到5万个左右，但不知道这个目标能否实现。

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