“新一轮楼市调控政策欲出”

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国务院派出的8组楼市考核组已经结束考核，各地楼市成交低迷，房价仍保持高位。 楼市正进入市场和政策紧博弈的敏感时刻。 业内人士认为，房价迟迟不放松、调控政策不放松、新调控政策出台或房地产相关税收、信贷、土地政策有可能再次得到加强。

楼市陷入高位僵持

今年年初楼市调控组合拳问世以来，各地成交量有所低迷，抑制了房价暴涨。 根据国家统计局的数据，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格比上个月下跌，持平的城市达到20个，比上个月增加6个，涨幅比上个月缩小的城市达到29个。 从与去年同期相比的数据来看，与去年同期相比减少的城市有2个，比上月增加了1个。 与去年同期相比下跌的有46个城市，比上月增加了16个。 比上年5%以内的上升幅度为26个城市，比上个月增加了2个城市。

房地产市场逐渐“退烧”，但房地产价格的“拐点”还不明朗。 在70个大中城市中，仍有29个城市3月新建商品住宅价格比上个月超过0.5%，北京、上海、穗、深4个一线城市的销售平均价格略有下降，但有专家表示，3月许多高档楼盘推迟上市，价格下跌成交结构

以深圳为例，3月份深圳全市新建公寓成交价格为每平方米19423元，比上个月下降5.99%，比去年同期下跌5.04%。 造成这种房价“伪装转入”的原因是3月份深圳关外房源成交量大幅增加，拉低了成交均价。 3月深圳新建住宅成交2131套，远远多于2月的1274套。 3月上海二手房价格也未调整，二手房价格指数为2586点，环比仍上涨0.25%，5个市中心区和浦东内环平均上涨0.32%。

房地产研究员韩世同表示，调控政策抑制了高端楼宇成交，市场陷入观望，成交萎缩，但郊区楼宇强势推盘，价格低交易量大，3月整体均价下跌，实际上市场并未实质性下跌。

进入4月后，房地产市场悄然转暖，平均价格又开始上涨。 最近一周( 4月18日至24日)上海商品住宅成交价格平均达到31720元/平方米，比上个月大幅上涨58.4%。 高端项目上海紫园一周成交34套别墅，成交均价100(205元/平方米，均价62284元/平方米的四季雅苑成交7套，玺园也以49415元/平方米的均价成交10套。

多个策略将被重新编码

房价将继续居高不下，未来不会出台更严格的调控政策。 最近，管理层的各种表态表明，楼市调控将向更长、更深的方向快速发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策可能再次加强。

收紧房地产领域的融资渠道是减弱房地产价格上涨动力的重要手段。 日前有消息称，银监会5月1日前后出台新规定，进一步规范房地产信托业务，有可能收紧房地产信托融资。 最初的住房贷款也有可能将首付提高到5成。 上海某国有银行贷款负责人表示，目前没有相关通知，首套房首付五成杀伤力较大，短期内应该不会上市，但如果房价持续上涨，这也可能很快成为有效的猛药。

今年以来，在银行贷款和资本市场再融资日益收紧的情况下，许多房地产公司通过信托产品募集资金，房地产信托火爆发行。 3月信托产品中投资房地产的信托产品募集资金量35只，拟募集资金总额达98.31亿元，同比增长108.42%，占3月募集总规模的46.45%。 4月11日至17日一周内设立的信托集合产品中，投资房地产行业的共有8种，募集资金规模占信托集合产品总规模的30.17%，仍是所有投资行业中最高的。

去年，银监会发布《关于信托企业房地产信托业务风险提示的通知》，收紧房地产信托业务，随后房地产信托产品萎缩。 今年以来，房地产信托再次成为房企争抢的热门话题，监管层很可能考虑再次管理信托领域的房地产业务，防止房地产市场风险蔓延到信托领域。

建立住房新闻系统，宣传房产税试点，也可能是新法规的重要方向。 国务院审计组在各地审计期间发出了这个信号。 审计小组在甘肃省的审计中指出，“兰州市主城区个人住房新闻尚未完成较为有效的整合”，提出“及时部署，以利用房地产判断技术加强房产税征管宣传工作”。 在海南省，鉴证组也同样提出了不符合当地房地产市场管理的新闻化建设和调控，提出要按时完成个人住房新闻系统建设任务，为房地产调控提供技术支持，抓紧应用房地产判断技术，加强住房税收管理试点和宣传。

土地政策也将略有调整。 消息称，国土部将于近期下发《保障房供应地计划》和《完整土地招商制度》文件，加强监管政策的执行和落实。 完全公开募集制度改变了以往完全依赖于高价格者收入的方法，综合考虑各种因素控制地价，发行哪怕只是一点点控制地价的规范性文件。 此外，也不排除对房价的直接干预。

即使是刚刚被媒体报道为由于财政收入下跌“要废除限购令”的海口市，也于26日紧急出面明确。 海口市住房城乡建设局、海口市财政局有关人士表示，这一报道并非事实，海口将继续执行限购、限价等房地产调控政策，该市今年一季度财政收入仍将维持正常健康状况。

信用管理和套期保值

由于严格的监管政策，许多开发商推迟了楼盘上市时间，行业5、6月份推送量大幅增加，开发商资金紧张，房价可能出现拐点。 但是，中国证券报记者在采访中发现，由于海外热钱大量流入，预售回报较多，开发商资金状况尚未陷入需要降价促销的危险，不少开发商对后市抱有幻想。

在上海市松江区某楼盘，中国证券新闻记者发现，3月开业的18000元/平方米均价房源售罄，新上市的房源上涨至21000元/平方米，优惠活动减少。 4月16日，位于浦东周康板块的形象春城二期推出新房源，价格丝毫不松动，单价18000元至20000元/平方米。 甚至嘉定区的楼盘也开始取消前期入市时的优惠和折扣。 这些定位于普通买家的住宅项目并没有因为调控而价格下降，现在只是“停滞”。

一位开发商表示，开发商目前资金状况与2008年相差甚远，市场状况也比2008年好得多。 截至4月26日，已公布业绩的67家上市房企一季度报告显示，一季度末共持有货币资金1534亿元，短期贷款仅为469亿元，一年内到期的流动负债共计684亿元，货币资金远远超过短期贷款和一年内到期的流动负债之和， 一季度末这67家房企的预收款总额达到2838亿元。

不仅如此，大量房企还可以通过海外融资获得大量资金，产生了国内信贷紧缩的效果。 仅香港市场，今年以来就有15家内地房地产公司通过各种债券融资约700亿元人民币，世茂房地产、宝龙房地产、合景泰富、仁恒地、龙湖房地产、雅居乐等房企相继在境外发行各种债券和首选票据融资。

在人民币预期升值的情况下，外资仍通过各种渠道进入楼市。 今年一季度，房地产开发公司本年的资金来源中，利用外资达到144亿元，增长45.2%，是各类来源中增长最快的。 以富力地产近期融资为例，4月下旬，富力通过旗下离岸子企业成功海外淘金，仅一周时间就有共计6亿美元的优先股获得超额认购，金额达到9亿美元。

关于房地产调控下的市场走势，德佑房地产研究中心主任陆麒麟认为，如果房地产价格长期处于高位，将会持续调控，甚至可能会出现更加严格的调控措施，开发商应适当调整价格。 / br// h /