“六城市新盘营销探秘：集中推货或在5月 多数无降价打算”

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各记者叶书利杨宠强徐杰朱玲胡廷鸿刘晓杰从北京上海广州深圳武汉出发

“10%是开发商降价的极限。 ’本周一，在上海再次出现排队买房的现象后，许多房地产业老手表达了同样的看法。 在楼市整体不降价的情况下，楼盘如果稍微降价，就会出手。 根据中国指数研究院的调查研究数据，1300多名房地产营销经理中，有8成以上认为房地产价格不会下跌，而降价将超过10%的不到5%。 现实情况和他们的意见一致。 即使是10%以内的折扣，很多开发者也不想给。

《每日经济信息》记者近日对北京、上海、穗、深、杭、汉六城市营销企业进行比较调查发现，开发商5月大规模推送商品，但大多没有降价的计划。

北京的开发商将向市场推销少量的商品

根据北京中原地产的统计数据，北京将于4月上市30个项目。 由于卷入了管制，开发者面临着很大的挑战。 30个项目中，目前只有11个明确预售平均价格，其他项目平均价格仍处于“待定”状态。

在采访中，许多北京楼盘的营销人员承认目前的营销难度很大。 为了尽可能多地吸引顾客，在营销策划时，开发商基本上考虑延长开店前顾客的客流量，并不是大量盲目推送，而是为了探索市场的反映，倾向于少量发售。

关于是否降价开盘，楼盘营销推广负责人的回答可能不尽如人意。

北京海淀区上地板楼盘营销总监告诉《每日经济信息》记者，推盘时，他们不打算降价或打折。 她认为，领域越低，就必须越精细化。 目前楼市正处于观望状态，降价引人注目，但同样有可能遭遇前期业主的抵制，降价不一定会带来好的销量。 最重要的是，认清客户，与特定的目标客户群进行比较，进行特色营销。

她以自己的楼盘为例，说明该楼盘位于上地商圈，客户群体锁定在上地工作的中高级白领和企业管理者。

位于北京cbd地块的楼盘营销推广负责人也向记者表示，目前企业不打算打折或降价。 考虑到该地块的稀缺性，企业营销作为以无法复制的位置为中心的需求点，构建高端形象。

她认为，对中端大厦来说，特色营销有正面作用，降价和折扣营销会给企业形象带来负面影响。

上海营销企业不建议大幅度降价

“今年首次大规模发售新盘，可能要到5月。 ’上周日惨淡落幕的上海春房展会，让上海荒岛房地产业室副社长黄欣伟有些惊讶。 “许多大型开发商临时缺席，在很大程度上证明了市场目前的趋势。 ”

“过去，新盘在3月集中供应，但在错过3月春季住宅展后，开发商现在最有可能在5月五一假日住宅展期间集中推送商品。 ”黄欣伟说:“如果此时开发者还没有做好推新盘的准备，那只有两种可能性。 一个是开发商想要打压到底，另一个是开发商资金支撑不住，可能会选择悄悄降价。”

该政策房地产咨询机构第一地区事业部社长赵刚表示，从他们掌握的情况来看，到了5、6月，开发商也不会发生资金链。 去年这个时候，开发商的资金已经足够维持半年，今年的开发商资金比去年同期好。 这是因为降价的可能性极低。

不过，赵刚也认为，4月下旬和5月初是全年新盘上市的高潮，该集团的房源很可能占今年推盘总量的30%以上。

大规模的供给不是开发商5月份会引起降价的浪潮吗？

“开发者对降价问题并不怎么烦恼。 ”赵先生说，限购令下达后，许多高端楼宇的顾客大幅流失。 现在开发者烦恼的问题是如何找到正确的顾客，不能轻易降价。 因为降价并不能帮助找到顾客。

黄伟欣也表示，即使是刚需要住房，营销代理企业也不敢给开发商过高的价格折扣。 一个是开发商能否以这样的价格把房子全部卖掉，另一个是担心卖多了开发商会不会把价格压得太低。 他认为，许多营销代理企业会建议开发商将价格下调5%~10%。

广州新盘或5月统一发售

3月14日~3月20日，广州市场成交再次下跌，跌破千套，为广州发布限购令以来最为惨烈。

一周。 上周，房价

日历暴涨的广东佛山，正式正确

外面表示将实施限制购买大楼令。

“目前，我对市场不太乐观，预计会下跌。 》中原地产项目部总经理黄玘表示，目前市场还处于游戏、观望阶段，开发商没有明显的促销活动，房价放缓是一种幻想。 值得注意的是，目前高端楼宇销售惨淡，一周卖不出一套。

据介绍，该中介代理广州海珠区某高档楼盘项目原计划于5月初启用，但由于市场不明朗，启用日期推迟至5、6月。 “这样的市区高端盘，附送的推量很少，可能是100套。 ”黄韬表示，但是，开发商积压客户的时间几乎需要1-2个月，推送的速度取决于开发商的资金诉求情况。 他指出，由于市区新盘很少，上述新盘的价格肯定不会下降。

在行情低迷的情况下，瑞安是华南第一个市区住宅盘，以前曾报过3万元/平方米以上的吹价，但由于许多行业人士不太看好，进入市场的时间也一再推迟。

曾英杰认为，今年上半年广州的新推量整体不大，第一波集中推出现在五一期间，在此之前，大规模降价促销的可能性不大。 虽然广州中心6区的供应有所恢复，但仍有价格上涨的动力。

根据黄韬的说法，在资金的压力下，预计5月开发商将发货，将分别降价促销。

杭州5月份的房价“拐点”预计将增强

受观望政策、信贷紧缩等政策协同效应的影响，杭州楼市成交陷入“冰河期”。 数据显示，3月上半叶，杭州商品房成交大幅下降，成交仅647套3月22日，杭州成交仅31套，低迷成交“雪上加霜”。

业内人士注意到，杭州5月将迎来开盘高峰，房价开始出现明显松动，房价下跌的“拐点”预计将逐渐加强。

产量的“萎缩”与供给量的相对减少有关。 杭州双赢营销机构总经理章惠芳告诉《每日经济信息》记者，控制效果显现，购房者处于观望状态，开发商也一样，推盘明显晚了。

杭州透明销售网数据显示，从“国八条”上市到3月23日12点的3个月间，杭州市内共开设了11个楼盘，但始终占大头的住宅项目只有5个，到3月为止没有房屋楼盘的预约申请证。

汉嘉地产顾问机构社长梅杰认为，目前公开的项目较少，有可能在杭州5月住宅交叉期间集中亮相。 “现在开发者也在分化，一些开发者希望避开最冷的市场期。 ”

在“僵硬”的市场行情下，房价会“拐点”吗？ Jay联合智库执行长兰洪海表示，杭州房价开始松动，稍老盘如城郊板块的小西湖小镇已经大打折扣，但开发商现在大幅降价是不现实的。

3月16日，杭州钱江新城的滨江城市之星发布5号楼，开盘当天的154套房景点占8成。 关于原因，章惠芳认为，该项目属于商业地产，不受政策的影响，而且价格也很有特点。 “以前卖46000元/平方米左右，这些新推广的房源，均价在33600元/平方米左右，还是精装。 ”

联合房地产机构总经理毕明辉告诉《每日经济信息》记者，目前杭州新建楼盘定价合理，低于预期，在优惠促销方面，都是常规手段，但幅度更大。

梅杰表示，今年的市场以自住诉求型为主，无论是初次运营商还是改善型购房，自住诉求都非常注重性价比。 据他介绍，近期，星桥、海堡等板块的楼盘开盘价低于预期，还有优惠活动，但实际上比地区均价低5%~10%。

杭州百棠房地产机构的统计数据显示，许多楼盘都在4~5月间靠拢，涉足了此前销售旺季流传下来的这个节点。

杭州百棠房地产机构总经理魏羽妡表示，推量调整是目前众多开发商考虑的要点问题之一，为确保开业时良好的销售成绩，机构建议本阶段采取小批量推方式进行推广和打折 目前在服务项目上发售的折扣优惠都以黑市折扣为主。

武汉的推板开发商降价有限

进入3月以来，受到成交量直线下跌的压力，武汉各大企业纷纷在楼盘代理竞争，紧急调整营销方案，以期完成既定任务。 上周末，到访武汉的记者发现，7成以上的楼盘已经打着“优惠”的旗号，其中不乏万科、保利等实力雄厚的房地产公司。

最近，到了周四、周五，观察到楼盘宣传邮件将“骚扰”集中在手机顾客身上。 这样的邮件有基本的规律。 也就是说，小户型提醒待售数量有限，大户豪宅以优惠促销为主旋律，写字楼等投资类产品强调“无限购买范围”。

“在目前的行情下，楼盘的营销战略一定会有所调整，整体运营节奏也有所放缓。 ”武汉经天纬地房地产营销策划有限企业副总经理邢晓瑜说。 没错。 由于前期储备量严重不足，武汉市场许多新盘上市速度明显人为放缓，原定于3月初开设的楼盘大多临时改为3月底或4月初。

对此，延期的楼盘工作人员表示:“延长新盘的预约时间段，客户必须积累到一定的数量才能开盘。 如果不这样做的话，销售的人工费会很大。” 据亿房研究中心统计，限购新政启动后1月内，武汉已有近40个新楼盘进入认购阶段，但正式规划日开业不到10个，按期开业的有万科、万达、华润、金地等大型企业品牌

另外，具体营销战略的“谋变”已经成为武汉各房地产代理商们的共同选择。 武汉市信达行房地产顾问有限企业策划经理白帆对记者表示，企业将根据代理楼盘优势选择最佳营销战略，“首先要看项目自身情况，市区和郊区的项目也有一定差异。 行情不好的情况下，新的楼盘通常会进入分期市场。 ”。但他还表示，目前房地产代理公司面临的最大问题不是战略调整，而是“市场实际购买力不足”。

万科武汉旗下销售楼宇的客户经理陈卓也在《每日经济信息》中表示，对于被定位为第一批运营商的产品，通常不会大幅降价空。 由于开发商的价格已经接近利润下限，“有较大降价空之间的楼盘将第二次运营商与前期定价较高的户型项目进行比较是首要的”。

关于未来房地产市场的走向，许多营销代理公司表示，未来房地产市场一定会有调整。 具体时间点取决于国家下一步的政策规划和开发商资金压力的大小。 上周末，武汉中心区的一家出售楼盘公开“95折”，这也是本轮楼市调控政策出台后，武汉首次公开降价的楼盘。 据了解，本周末开业的新楼盘均价回调幅度部分在500元/平方米左右，以目前武汉房价水平计，调价幅度在5%以下。

3月以来，不少开发商采取了充分的优惠促销态度，但武汉中心网调查显示，8成以上的购房者不同意现有的促销方案，认为“这些都是表面热闹，无论怎么降价还是降价都好。”

深圳部分关外地区的房价仍在上涨

年被业界称为“管制年”，在这个大环境下，深圳未来的房价运行情况如何？ 房价未来有上涨的动力吗？

许多拆迁户认为，由于福田、罗湖等地区没有新的土地供应，关中深圳的房价已经到了最高点。

对此，世联地产市场研究总监督王海斌认为，深圳房价能否达到顶点，必须参照周边城市的房价走势，“参照香港(房价)，深圳的写字楼、房价并不高。 ”。

王海斌认为，由于政策落地的不同，不同地区的房价也呈现不同的运行态势。 长期以来，深圳市场的房价依然在上涨空。

王海斌表示，由于福田、罗湖中心城区没有可开发的土地，基本没有新的供应量，房价已经比较稳定，缺乏足够的上涨动力。 另外，记者调查发现，与中心城区相比，宝安、龙岗等地区的房价仍在上涨空之间，目前许多投资者也在押宝深圳楼市上涨动力，后市也将进入该地区。

另外，前海地区计划作为计划单列市，受此影响，将来前海地区的基础设施投入力度会变大，周边的整备也会不断变得完整。 对此，王海斌认为:“房价上涨动力较大。”

宝安“深港服务区”政策利好，市场逐渐扩大，深圳市政府日前也表示将投入大量资金扩大基础设施建设。 (该地区受政策影响，土地一涨价，当地房价就会上涨。 ”王海斌说。

中原地产华南区理事长李耀智研判表示，深圳楼市今年波动较大，房价有所缓和，但整体呈现平稳态势。

事实上，年前三个月，深圳楼市成交量大幅萎缩。 “深圳市场交易量低迷的状况预计将持续3~6个月。 ”李耀智预计，在这种情况下，房地产开发商今年的开放计划将与整体营销战略进行调整。

事实上，从两个月前来看，土地储备少、之后没有开发能力的开发商采取了非常慎重的态度。 “今年的房地产市场不透明。 为了追求交易量的维持，不排除降价让利给客户。 ’李耀智在想，他没有给出深圳房价的时间节点。

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