“限购令后炒房资金去向调查：大量投资驻留房地产 渗入“源头”“地下””

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经记者叶书利杨薏强发自北京、上海

限购令的推出效果正在显现。 中原地产数据显示，去年上半年，上海楼市投资者比例达到三成，但自去年10月以来，这一比例降至10%，限购令出台后，投资者基本消失。 据多位个人猜测，租房资金流入股市，但上海证券营业部销售主管告诉《每日经济信息》记者，限购令下达后，很少房地产投资者开户。 比尔的资金到底去哪儿了？ 《每日经济信息》记者在北京、上海等地调查发现，房地产仍有大量炒房资金，但这些资金开辟了不同的投资渠道。

流程之一

资金“入地”的车位单价赶超地面大厦

经记者叶书利从北京出发

商品房受到限制，部分游资盯上了大楼里的“偏门”，也就是停车位。 在北京，现在对停车位的投资很大，很多小区“一个人很难寻求”。 由于供应紧张，潘石屹旗下的北京建外soho地下一层停车位，目前估算达到3万元/平方米，与地面房价相当。

建外soho车的单价将达到3万

去年年底，在北京东城区金宝街王府国际商厦，投资者投资2亿元以上，以均价23000元/平方米的价格一口气购买了该大厦地下8827平方米的全部商用车位。

《每日经济信息》记者了解到，目前，6层王府国际商店大楼顶层共9999平方米的全层商铺对外销售，总报价19999万元，单价20001元/平方米，低于地下停车场的平均价格。

地下停车位价格超过地面房价的现象在建外soho也存在。

位于北京东三环边的建外soho，是潘石屹旗下具有代表性的楼盘。 目前，该楼地下停车位估算为3万元/平方米左右，接近地上楼的估算。

作为购买者，他向北京百氏居住房地产经纪有限公司表示，该企业拥有地下一层、面积10平方米的停车位，目前的报价为30万元。 百先生说:“这个楼盘的停车位非常受欢迎，现在整个楼盘只有一个停车位。 ”。 他为记者算了帐:购买后，除了坐等涨外，还可以出租。 每月租金可达1200元，一年租金收入近1.5万元。 静态计算，20年即可收回投资价格。

伟业我爱我家的市场研究院最近刚做了停车位市场调查，其置业顾问李琛向《每日经济信息》记者介绍说，住房投资受到限制后，部分北京房地产投资客户将目光投向了停车位。 考虑到后期的涨价和租赁，停车位的第一投资区域是三环以内的商业大厦、公寓等。 “最终，中心位置产生人流，人流产生商机。 ’她认为停车位的投资价值与上面楼盘的产权性质关系不大，值得定位。 现在三环内人流大，车辆多，所以停车位的价格基本上和地上楼的价格差不多。

北京汽车的平均价格暴涨

李琛介绍说，近年来，由于买车的人越来越多，住宅大楼停车位的供需关系也很紧张。 但是，在整个楼盘的开发中，停车位是为楼盘服务的。 这通常会限制开发商购买外部投资者的数量，因此外部投资者大量投资住宅楼盘操作难度较大，几乎不可能像商业楼盘那样完全购买。 住宅楼盘停车位，投资者通常是小区业主。

在北京朝阳区住宅大厦百子湾的房子里，一位业主投资了9个停车位，因此该小区的业主们在小区的业主论坛上发出了“百子湾房屋业主独霸9辆车触怒大众”的“讨伐书”。 根据这本《讨伐书》，一位业主2006年在该小区以各停车位约5、6万元的价格购买了9个停车位，目前该投资者不仅在租赁停车位获利，各停车位的价格也上涨了近3倍。

由于买车的人急剧增加，在北京，小区内停车变得困难，成为社会问题，住宅小区的停车位价格也在上涨。 根据伟业我爱我家市场研究院的数据，去年12月，北京停车位成交均价达到5447元/平方米，环比11月暴涨20%。

根据中国房地产新闻集团北京企业的统计数据，去年北京住宅小区地下停车场的成交额平均接近14万元，区间为7万元至50多万元。 2006年左右，七八万元的停车位已经很贵了。

李琛总结说，停车位之所以成为宠物，是因为住宅被限制后的挤出效应。 她说，事实上，投资停车位的收益率低于住房。 因为位置好的房子出租比较稳定。 投资者之所以喜欢停车位，是因为现在市场上除了房地产，没有多少更好的投资渠道。

流程2

商业大厦的热度不下降，成交比重上升

经记者杨宠从上海强发

限购令后，商业房地产成为租户投资的新宠已不是信息。

“我们刚代理了三四个月的项目销售，商店的价格从原来的每平方米8000元上涨到了15500元以上。 房子卖得疯狂，光是当地一家公司就买了几千平方米的商店。 ’北草国际地产总经理施根贤说，他们的企业在九华山下代理的商店楼盘开工后几天，取得了良好的销售。

在项目开始前的一个周末，施根贤警告投资者观察商业房地产的风险，但九华新街的人气让他相信商业房地产确实火了。

和施根贤的体验一样，中原地产中国研究中心的拆师季峰也表示，在一二线城市的二手商店和写字楼市场，只要价格合理，几乎可以马上成交。

据21世纪房地产区域拆房师罗寅成介绍，2月，上海住宅与商业大厦成交比重为1.23比1，3月两者比例为1.15比1，商业房地产成交呈明显上升趋势。 迄今为止，中房信拆船师提供的类似数据显示，在限购令下达前后一周，商业楼宇成交比重从原来平均每天不到15%上升到30%。

根据易居中国分解师薛建雄提供的数据，去年12月上海商业大厦供应2279套，销售2276套。 今年1月供应1500套以上，销售1600套； 2月的供给量为659套，销售576套。 但从面积来看，新增供应达到18万平方米，销售只有7.5万平方米。

拆除表明，销售数量与面积比例的差距证明，目前成交的商业大厦多为小户型，这说明炒房在其中起着重要的作用。

流程3

收购开发商的股份收购房地产公司成为幕后老板

经记者杨宠从上海强发

“一个营业员一天投递的广告宣传单，可以给我带来七八个投资客户。 ’上海钱生辉投资咨询企业总经理钱生辉叹息说，限购令给他这样的上海中小房地产投资企业带来了前所未有的机遇。

迄今为止，在金钱辉煌后花了5年时间迅速发展“集体住宅”，虽然最初的项目去年成功了，但未能迅速扩大。 他认为，最重要的瓶颈是资金。 但是，楼市限购令出台后，很多炒股客户开始转向他的业务。

中国指数研究院解体师钟星辉表示，这并未阻碍房地产投资的动向，只不过改变了房地产投资的形式。 他们想在上海寻找哪些资金周转不灵的房地产企业，收购后者的股票，另外，他们还组成了房地产基金，参与上海的大宗收购业务。 另外，土地市场上也开始出现炒面店的身影。

瞄准资金链困难的企业

“限购令过后，我们失去了买房子的资格。 我该怎么买房子？ 是以企业名义购买，还是直接购买房地产企业的股票？ ”上海温州炒房团负责人雷先生告诉《每日经济信息》记者。

温州民间流行一种说法，认为资金年化收益率必须达到15%以上才能维持价值。 限购令过后，国家收紧银根，许多弱小地产商无法生存，让租户有机会收购开发商的所有权。 雷先生表示，限购令后，不少房地产企业被温州人收购。

这个说法被钟星辉认可了。 她告诉记者，限购令后，温州民众优先收购了哪些财务状况较差、资金链可能断裂的房地产企业，但这样的企业目前为数不少。

上海一家土地经纪人也向《每日经济信息》记者证明，目前活跃在二手市场的土地收购者大多没有房地产开发经验，是由几个有力的个人组成的投资团体，与以往的房地产收购有很大不同。

据上海联合产权交易网报道，目前挂牌的15个房地产企业股权转让项目中，有三分之二是2月14日以后新挂牌的。 此外，重庆、北京、天津等产权交易所也有许多挂牌的房地产股权转让项目。 在非公开市场上，通过房地产经纪人买卖的房地产股票转让项目越来越多。

除直接出资控制房地产开发企业外，投资房地产私募基金也是投资客户的投资方向之一。 雷先生表示，限购令出台后，上海温州人主导的房地产投资基金数量和规模较以往大幅扩大。

上海中原房地产顾问有限企业研究负责人宋会雍表示，所谓房地产投资私募基金，首要资金来源实际上是解雇租户。 主办这些房地产私募基金的投资经理首要工作是从原炒股募集资金。

此外，也有出现在土地竞争市场，通过低价购买土地与开发商竞争的个体。 钱辉表示，限购令后，江浙一带出现了许多个人购房地的例子。 他和同行进行了交流，得知买下这些土地的个人原本是炒房者，此前在住宅和商业大楼中受益匪浅，但现在进入了房地产开发行业。

根据金灿灿的说法，流入土地市场的炒房者资金可能已经达到数十亿元。 据中国指数研究院统计，仅2月份，以个人名义购买的土地就达到41件，金额超过16.15亿元。

甲成了“临时工”

从没有专业经验的房地产公司发展成了房地产企业的准入控股公司，没有进行过房地产开发建设的投资者有这样的运营能力吗？

钱辉说，做法很简单，就是让曾经的甲方开发商负责炒房团的兼职，为后者盖房子。 他的企业组织的房地产基金计划用这种方法开发房地产，目前，答应与他合作的公司，如友利股、爱建股等，原是上海知名的房地产开发商。

事实上，目前房地产领域相当一部分开发商有扩大代建业务的计划，因此，钱光闪耀的目前可供选择的合作伙伴范围并不局限于这些企业。

雷先生还阐明了另一条曲线进入房地产开发的做法。 也就是说，用贷款的方法介入房地产开发行业。 “以前开发商是甲方，租户是乙方，限购令后楼市从卖方变成买方市场，甲乙双方改变了位置。 ”

他说，解雇租户的方法是，首先向房地产商以高利率借款，进而在掌握后者工商信息、债务债权、经营价格等财务资料的基础上，收购开发商的股票，对房地产企业进行彻底管理。

他介绍说，与外界的想象不同，许多租户实际上在几年前就参与了房地产开发，在如何作为房地产开发项目进行操作方面已经有了一定的经验。 另外，对于没有房地产开发经验的投资者来说，可以通过投资房地产私募基金来开发房地产项目。 在温州，许多基金经理都有房地产投资的经验。

雷先生还说，炒面店在几个方面比开发商有更大的特点。 例如，目前许多银行暂停了房地产的新开发贷款，但国家在政策上扶持了其他产业。 租户可以通过该集团其他产业“联保”，如钢铁企业的名义申请融资，抵押房地产开发企业的房地产，获得房地产开发资金。

记者的注意

限制订单或迫使领域变革

杨妞强

“限购令可以堵住穷人不买房子，但堵不住富人投资房地产。 ”上海易居房地产研究院综合研究所所长李战军哀叹道。

但是，投资者将钱投入房地产开发行业，对所有领域来说都不是坏事，相反有可能加速房地产领域的变革。

世界房地产开发模式大致分为两种。 一个是美国的模特。 基金企业出钱、买地，建筑企业建设、销售。另一种模式是中国模式，开发商负责融资、拿地、建设、销售等所有工作。 长的生产周期不仅会大大增加开发者的资金风险和负担，而且会消耗能源，无法增加开发量。

事实上，去年，包括绿城、复地、金地在内的国内房地产巨头，都在代建和房地产金融方面扩张，试图探索领域新的快速发展模式。 但是，这种尝试并未成为领域的常态。

从去年下半年开始，国内各类房地产私募基金已经非常活跃，在限购令下，房地产私募基金给领域带来变革的可能性无限大。 一是因为开发商之前一直得不到渠道融资，开始加大与基金的合作力度；二是私募基金扩张迅速发展后，在领域内的话语权也越来越大，加快了现有房地产开发模式的改变。

对购房者来说，最大的利益不仅是租户不再与他们争夺住房资源，而且在大量房地产投资基金崛起后，开发商资金不足导致的供应量紧张状况将得到解决。 如果土地能像现在这样大量供应，这些土地有望迅速变成楼盘，改变市场供求结构。

市场供求变化，房价真正意义的下跌还远吗？

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