“社保基金涉水保障房 收益低于年均投资收益”

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经记者贺麒麟从上海寄来

全国社会保障基金以信托产品形式投资保障性住房的第一票于上周末( 2月26日)在南京启动。 这意味着，继财政、银行之后，社会保障基金也加入了保障室建设的“保身与护卫”队伍。

随着保障性住房建设的加快，资金不足是当前保障房建设的首要障碍。 另外，建筑企业与地方政府的建设-移交协议、房地产投资信托融资( reits )、保险资金投资等新的融资模式也趋于市场化。

收益率低于过去的平均收益

随着保障性住房建设的加快，资金不足是当前保障房建设的首要障碍。

根据来自世界房地产的报告，全年全国1000万套保障性住房建设所需资金有可能突破1.3万亿元，并且年保障房建设可以确定的资金来源有三个方面。 第一个是土地出让金的10%~20%，第二个是中央财政的缴费，第三个是支持28个试点城市的住房公积金贷款(收益)。

据世联地产测算，全年全国土地出让金收入2.7万亿的10%为2700亿。 全年公积金提供493亿建设资金，增长70%计算，今年该资金规模838亿，年财政资金约1300亿元，合计4838亿元，即资金缺口最高达8162亿元。 即使地方政府土地出让金达到20%，缺口也将至少达到5462亿元。

因此，引进符合条件的资金和融资模式创新已成为当前保障房建设的工作要点。 社会保障基金以信托产品的形式投资保障性住房在国内启动的第一个清单，也是支持保障性住房建设的创新之举。 社会保障基金的这笔资金将专门用于支持南京市总面积980万平方米、8万套保障性住房的建设。

据报道，此次社保基金向南京市社保房企发放的30亿元贷款，以信托贷款形式，期限为2年11个月，利率为6.05% (社保利率为5.45%，每季浮动，信托费用率为0.18%，担保费为0.42% )，江苏省国际

目前，一年期和一至三年期金融机构的人民币贷款基准利率分别为6.06%和6.10%。 相比之下，社会保险基金的收益率很低。 年息收益率的5.45%，略高于5年期存款基准利率的5%。

根据社会保险基金2009年度报告，截至2009年底，社会保险基金会管理的基金资产总额为7766.22亿元，其中银行存款期末结余为760.89亿元，约占10%。 该报告显示，2009年度基金投资收益率为16.12%； (社保)基金设立以来累计投资收益2448.59亿元，年均投资收益率9.75%。

但也有人指出，5.45%的社会保障利率高于5年期存款基准利率的5%，但远低于年均投资收益率，对社会保障基金的吸引力不高。 而且公租房和廉租房的投资周期通常长达几十年，其信托贷款期限不足三年。

“因此，社会保障基金规模达到8000亿元9000亿元的水平，但很难以信托贷款的形式在保障室的建设上进行大量投资。 ”一位市场人士对《每日经济信息》表示，社保基金保障房的资金支持模式难以大规模运用。

社会保障、财政、银行、保险齐全

根据国家方针，保障性住房建设的其他资金来源还包括银行贷款、房地产高速开发商注资、发行债券等。

1月银监会信息交流会上，工、农、中、交、建五家银行集体表态，严格控制房地产贷款投入速度和新增规模，同时积极支持经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区改造等保障性住房建设。

财政部门也积极创新财政支持办法，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，推动社会力量参与保障性安居工程的建设与运营。

另外，建筑企业与地方政府的建设-移交协议、房地产投资信托融资( reits )、保险资金投资等新的融资模式也趋于市场化。

建设-移交协议是指施工企业不仅负责项目开发，也负责项目资金的提供，即房地产开发商的资金提供。 建设—根据移交协议，施工企业将承担项目资金，项目所有人(通常为地方政府)在项目完成2-3年后偿还建筑费用和利息。

reits已经呼吁进行几年的“创新”。 据相关报道，年初在上海和天津试点保障性住房抵押reits的提案已提交国务院批准。 摩根大通董事总经理李晶去年写道，reits将成为保障住房财务上可能的潜在资金来源。

另外，由于保险业保费收入快速增长，要求长期投资，保监会对保险企业投资房地产“刹车”，巨额保险资金也有可能成为保障性住房的重要资金来源。 去年9月3日，保监会批准保险企业在房地产行业最多投资10%的资产。

数据显示，截至2009年12月底，保险资金可用余额为5.04万亿元，比2009年3.7万亿元增长36%。 据此，每年约有5000亿元资金流入房地产领域，可能涉及保障性住房和商用房地产。

但业内人士指出，整体收益约6%左右的保障性住房投资是否会牢牢吸引保险企业，需要各方特别是地方政府平衡投资收益。

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