“限购前“弄巧”限购后“成拙”中海地产在沪或拆卖别墅”

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经记者杨宠从上海强发

全国许多城市推行的楼市“限购令”困扰着许多大型公寓和别墅的开发商。

为了避免2006年住建部和国土资源部出台的“90平方米以内的中小户型需要达到住宅开发项目总建筑面积的70%以上”的政策，上海、北京、广州等地大量开发商将多种小户型产品配套在大型公寓和别墅中销售的方法大量出现， 现在，如果限购令正在大面积实施，这个方法很可能会被中止。 拥有多份房产证的别墅和豪宅，目前面临着必须分割成小户型出售的困境。

中海地产上海的中海御景熙岸采取了将3套公寓合并为一排“别墅”的方法，目前该项目已被开发商“拆除”。 楼盘销售人员表示，购房人只需单独购买上述“别墅”的某一层，或向亲子等其他符合条件的家庭购买全部3套，即可将上述公寓再次改为“别墅”。

上海网络房地产成交数据显示，如上所述，可合并为一幢“别墅”的房源目前已成为楼盘严重的滞销产品类型。 中海御景熙岸的这类“别墅”房源总量占最先发售房源的60%。 昨天(截至2月2日，其中只有6套(别墅2栋)销售，销售率不到5%。 据中房信统计，中海御景熙岸同期发售的其他房源已销售83%。

2006年住建部和国土资源部出台“90/70”政策，规定90平方米以内的中小户型达到住宅开发项目总建筑面积的70%以上。 上海在当年下半年落实上述政策的同时，还规定新转让的居住类用地，90平方米以下的中小户型建筑面积必须达到项目总建筑面积的70%以上。

中海御景熙岸的前身南汇区康桥镇电信园a区1号储备区当然也无法避免上述规定的限制。

但是，按照“90/70”的标准开发这些地块，并不能取得中海地产所能获得的最高经济效益。 根据中海御景熙岸楼书的规划图，项目大部分土地被别墅形态的建筑占用，仅有北侧沿河2列、东侧道路1列为高层建筑。

当人们怀疑中海地产如何能在“90/70”的标准下大面积建造别墅时，上海网上房地产公开项目新闻展示了开发商可行的方法。 该项目约有100多套3层公寓，如果购买者全部购买3层公寓，拆除其中的隔墙，将正好成为别墅。

实际上，在销售时，开发商销售员也确实有三套公寓作为别墅出售的方法。

《每日经济信息》记者昨天以购房者的名义暗访中海御景熙岸，告知销售员只能购买258平方米左右的大户型。 以前，当记者表示，销售人员透露楼盘有三张房产证的别墅时，该销售人员确认了这一点。 据相关人士介绍，购买者购买该产品作为别墅使用时，必须以购买者的父母、朋友、孩子的名义各购买一套，共计购买三套，并将这些住宅合并为“别墅”。

中海地产上海企业负责销售中海御景熙岸的负责人向《每日经济信息》记者确定，上述“别墅”可以分开购买，但房源在报计划时，每套房屋必须有独立的厨房和卫生间。

但是，上述分批出售的方法在限购大潮中起到了相反的效果。 据上海网络房地产称，截至昨天晚上20时，共有150多套房源中，只有6套在售，还不到总房源数的5%。 销售人员对上述类型的“别墅”的销售也不积极。 销售人员介绍时，将推荐越来越多的购房人等待4、5月份新上市的房源。

中海地产中海御景熙岸的上述销售负责人表示，从下一幢别墅开始，中海御景熙岸将无法再将类似的多个小户型项目组合起来制作大型产品。 目前中海地产上海企业也没有在其他项目上开发类似产品。

“那样的房子几乎卖不出去。 因为不能登记。 》上海中原房地产顾问有限企业研究总监宋会雍表示，限购令将进一步制约早期房地产开发中的各种不规范行为，使今后设计的产品更加符合规范。

中房信拆师薛建雄也表示，限购令下达后，同样的一房多证现象将灭绝。 开发商应该不会再把小户型大量合成大户型了。

但是，这种限制很可能会降低开发者的盈利能力。 中原地产研究院表示，如果受“90/70”规划限制，居住用地无法开发大型项目，则相对高端的购房者更倾向于购买大型产品，从而有可能降低开发商的利润。