“调控逼退千亿楼市热钱 转战股市或不只是“传说””

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编者按:去年4月以来，房地产调控相关政策密集出台，从“国十条”、“国五条”、“新国八条”，到春节前夕沪渝房地产税试点，再到最近被誉为全国最严格的北京“国八条”落地，国家坚决抵制房价， 随着对住房贷款政策的严格管制，房地产投资吸引力锐减，房地产市场上“激战”的数亿元资金，也曾一度迷失方向。 因此，是否炒热钱转战股市成为市场关注的焦点。

值得注意的是，目前股市和楼市之间正在进入一个非常微妙的时刻。 一方面可能会见底，但有机会的话可以期待看到天花板。

法规不断升级

不动产领域或现在的政策首位

年以来，在房地产市场波澜壮阔、高房价成为中国城市生活“不堪重负”的情况下，中国于年展开了史上最严格的房地产调控和最大规模的保障房建设。

年1月1日，财政部出台“5年内房屋转让征收全额营业税”的规定，国际金融危机时期二手房转让营业税优惠政策至此结束。 这无疑打击了投机购房，对炒房者产生了不良影响。 到年1月10日，国务院办公厅印发《关于促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》(简称《国家十一条》)，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场稳定健康快速发展。 再到年4月13日，住房城乡建设部发布并实施《关于进一步加强房地产市场商品住房预售制度监管问题的通知》，确定要求各地加强对商品住房预售行为的监管。 此后，《国家十九条》等政策围绕遏制房地产泡沫展开。

为了抑制房价暴涨，抑制投资投机性购房，加大保障性住房建设力度，今年1月26日中央再次出台《新国家八条》，从政府监管、金融、税收、土地交易、住房供应、诉求管理等多个方面对楼市进行管制，延续了以往出台的各项调控政策， 可以说是这几年来最严格的政策组合。 之后，中国央行提高利率收紧银根，沪渝两地开始房地产税试点等，调控力度持续升级。

年1月20日，中国人民银行决定，自年1月20日起，将存款类金融机构的人民币存款准备金率上调0.5个百分点。 接着1月26日，温家宝主持国务院常务会议，发布楼市调控新《国八条》，主要分为以下几个方面。

1、确定房价调控目标。 2、调整个人转让住房营业税政策。 3、套房的首付达到了6成。 4、确定限购令。 5、增加楼市供给，加强保障性住房建设。 1月27日，上海、重庆两市相继出台房地产税征收细则。

从去年1月的《国十一条》开始，“国四条”、“新国四条”、“国十条”、“限贷令”、“限外令”等房地产调控政策密集出台，调控措施的严厉性可谓“史无前例”。

在严格的政策下，一年多的管制已经产生了效果。 投资放缓、地方市场降温、房价上涨率下降。

根据国信证券的报告数据，房地产投资和新开工比去年同期增长率大幅下降。 去年，全国城镇固定资产投资同比增长24.5%，达到24.1400万亿元，同比增长率自2009年9月以来始终呈震荡回升趋势，去年9月达到两年来最低点24%，去年12月累计增长率仅比最低点高0.1个百分点。

去年房地产开发投资完成4.83万亿元，比去年同期增长33.2%，比去年同期增长率自去年3月以来缓慢下跌。 同比增长率为去年3月最高点，已经低于累计5个百分点，去年全国房地产新增开工额为16亿3800万平方米，比去年同期增长40.7%，比去年同期增速3月以来逐月回落，目前累计跌幅达到31.7个百分点，其中11、12月回落

房价涨幅减缓。 要点从城市加权平均房价来看，年4季度房价同比涨幅开始收窄，年12月和年1月房价同比涨幅基本持平。 可以看出，以“抑制房价暴涨”为目的的调控已经达到了明显的效果。 从这个角度来看，下一阶段的监管观念以巩固成果为中心，如果这种涨幅缩小的趋势持续下去，领域面临监管再编码的压力就会减轻。

不断升级的监管政策对春节楼市的销售已经有了反应。 据报道，春节期间楼市降温的重庆，以及广州市中心、深圳、杭州均出现“零成交”现象，珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市成交量也只有几套，北京、上海、南京等地成交量也有几十套低位水平。 业内人士预测，全国70个大中城市房价指数今年二季度同比负增长，年内多月房价负增长，部分房价较高城市房价将有一定幅度调整。

中国指数研究院近日发布的报告显示，年1月百城住宅和十大城市平均价格较去年12月上升幅度持续扩大，其中二、三线城市房价涨幅明显大于一线城市。 但是，随着新管制政策的效果显现，预计未来楼市将明显降温。

股市评价的下位

大蓝对热钱最有吸引力

值得注意的是，在千亿房地产市场热钱因严格的政策调控而退出的大背景下，a股市场处于历史评价的低位。

中证指数企业最新数据显示，截至2月18日，沪深300静态市盈率为21.09倍。 虽然该数据基于2009年年报数据，但目前公布的年报和预先公布的年报业绩表明许多公司业绩出色。 根据多家研究机构估算的动态市盈率标准，目前沪深300平均动态市盈率为15倍左右，历史上相对较低，相当于2006年牛市启动前的市盈率水平。 与大牛市最高时的市盈率接近50倍相比，是当时的1/3以下。

同样是静态市盈率基准，沪深300估值明显低于市场整体水平，同样是中证指数企业2月18日的数据显示，沪市平均市盈率为22.46倍，深市平均市盈率为43.82倍，同样处于相对较低的状态。

1月31日至2月18日的10个交易日中，资金最受欢迎的股票是中国宝安( 000009 )资金净流入24.13亿元，期间涨幅21.79% )； 中国北车资金净流入14.33亿元； 晋亿实业资金净流入11.41亿元； 海南橡胶资金净流入11.2亿元； 锡业股份( 000960 )的资金净流入为11亿1600万元。

从以上数据来看，一些低估值蓝芯片已经引起市场的关注，受到机构资金的青睐。 首要原因在于市场评价的水平。 目前，特别是沪深300仍处于历史低谷，除银行外，石化、保险、钢铁等优质估值更处于历史低位，下跌空之间有限，优质估值的特点随着市场行情的回暖而逐渐被市场认可 据统计，金融服务业整体市盈率为11.28倍，其次是采掘业、交通运输业、有色金属和钢铁整体市盈率分别为18.10倍、19.76倍、22.44倍和24.67倍。

重阳投资表示，沪深300目前16倍的估值低于标准普尔500的18倍、恒生指数17倍、日经指数30倍的估值水平。 考虑到中国经济未来的成长性，沪深300的估值明显偏低。 a股系统性风险不大，但评价结构差异明显。 成长性被过度支持而给予高溢价，代表价值的蓝筹股被市场严重低估。 目前市场失真的估值结构预计将逐渐变化，而目前市场错误的定价机制正是投资蓝筹股的好时机。

因此，从评价和业绩两方面来看，大盘蓝筹股对场外热钱有明显吸引力，有望发挥后续力量。

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组拳压制千亿楼市热钱撤离寻找出路

由此可见，目前股市和楼市正进入前所未有的微妙时刻。 虽然市场已经得到好评，但由于监管出现了政策顶端，两者之间的资金坝由于底部和顶端的巨大落差已经处于“决口”状态。

今年以来，国家相继出台了一系列打压房地产的组合拳，纷纷采取提高套房首付利率、暂停套房房贷等措施，给房地产市场带来了巨大挫折。 目前，国内一线城市出现集中抛售现象，从全国范围来看，退出楼市的热钱有可能达到数千亿规模，但业内人士推测，这仍是保守数字。 长江证券( 000783 )拆船师说:“这个资金的总量可能谁也不知道，但可以确定是庞大的。 如果房价调整，预计流向楼市的资金不会低于3000亿元。 ”

分析师表示，央行公布的统计报告显示，去年新增个人支出性住房贷款1.4万亿元，今年一季度新增个人购房贷款5227亿元，首付比例平均为30%-40%，从2009年到一季度，贷款购房个人自有资金大致为5227亿元。 一线城市实际投资性住房购买比例不低于30%，因此非自营性资金平均估计为2800亿元。 值得注意的是，这个数据也只是冰山一角。 因为，这个数据不包括不向银行支付房贷直接进入楼市的资金，还包括大量处于地下和灰色状态的民间资金和国际热钱，只能通过比较确定的政策信号和投资机会浮上台面。

从全国范围来看，退出楼市的热钱有可能达到上千亿的规模，但这还是个保守的数字。 长江证券拆船师白松说:“虽然没有人知道这笔资金的总量是多少，但确实量很大。 如果政策调整得当，预计流向楼市的资金不会低于3000亿元。 ”

据一家机构称，今年全国提出限购政策的城市达到50多个，预计这些城市的楼市成交将超过全国商品房销售总额的50%。 根据10%的购房者“限量购房”的计算，受政策直接抑制的销售额有可能达到2500亿元，再加上观望情绪导致成交下降，至少有2500亿元的社会资金将被赶出楼市。

根据国家统计局公布的房地产运行数据，全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比去年同期增长18.3%。 据测算，如果房地产市场调整控制在10%左右的诉求，相应扭曲的房地产市场销售资金将达到5000亿元左右。

675亿元的净流入开始引起春季行情资金的入场

收紧货币政策叠加新的“国八条”，目前国内楼市面临力量空前的调控高压。 据悉，在新《国八条》出台后的第一周，全国可观测的23个城市楼市成交量大跌，春节期间，重庆、广州中心区、深圳、杭州等地连续发生了多日“零成交”的“倒春寒”现象。 与住宅市场的“春寒”相比，a股市场在春节后变得“温暖”。 股市和楼市再次表现出跷跷板效应。

昨天，市场继续反弹，上证指数上涨1.12%，市场整体资金流入192.73亿元。 兔年开局以来，各基金“傻逼”联手启动春耕行情，低估值蓝筹股已成为市场关注焦点，备受机构资金青睐。

据统计，2月9日至2月21日市场持续稳定反弹，9个交易日内，上证指数累计上涨4.76%，资金累计净流入量为675.12亿元。 其中，上海市自2月9日以来连续6个交易日呈现资金净流入。 市场整体表现为，2月9日上证指数下跌0.89%，资金流出14.78亿元后，2月10日至14日，市场连续反弹，资金不断流入市场，仅3个交易日，a股市场整体净流入资金就达到457.98亿元。 在此之前，从年1月1日至2月1日春节前，市场依然低迷，资金持续流失，上证指数下跌0.32%。 年，上证指数下跌14.3%，市场人士认为资金紧张确实是这一结果的首要原因之一。

在各渠道资金活跃的情况下，从资金流向看，昨日大盘蓝筹股资金净流入9.82亿元，资金流入前居第四位。 2月1日至21日10个交易日中，资金净流入量最多的前5个领域为机械领域资金净流入217.31亿元，金属业资金净流入156.34亿元； 房地产业资金净流入57.27亿元；石油化工资金净流入51.45亿元； 采掘业资金净流入41.34亿元。

也有观点认为，部分炒房部队进入证券市场后的操作思路可能会向两个方向发展，一个是资源属性明显的品种。 因为，这些炒股资金在多年的运营过程中，越来越感受到资源的重要性，无论是江浙煤炭炒股在山西的谈判，还是水电资源投资的失利，都意识到了拥有上游垄断资源的重要性。 因此，他们进入证券市场后，为了提高对资源的认识和对资源股的投资力度，煤炭股、有色金属股等品种备受瞩目。 另外，不排除不动产资金的一部分将配置在拥有高质量土地资源的农业股票和具有高质量、不可复制的地域特征的不动产股票上的可能性。 二是具有政策特点的品种。 得到政策支持的相关产业和得到资金同意的相关产业，新兴产业和得到政府大力支持的产业很可能成为关注对象，特别是国家财政政策大力支持的相关产业中，包括高速铁路、水力发电、水利等品种。 另外，国家积极支持的新兴产业也有可能被认可，其中锂电池、环境保护、合同能源管理、移动网络等相关新兴产业也可能是投资重点之一。 另外，环境保护等相关新兴产业本身也是江浙实体产业资金感兴趣的产业。

实际上，由于节税后资金回流等多种因素，a股开户数量激增，再现了居民储蓄搬家。 根据最近公布的中登数据，在庆典的第一周，两市的持仓和参与账户数量急剧增加。 中登企业数据显示，节后第一周期末持股a股账户数为5619.63万户，比节前增加近10万户。 经过这7周前的低迷，a股持股账户数量大幅增加，创下历史新高。 而且，a股账户的持股比例也回升到了36.75%。 数据显示，节后第一周参与交易的a股账户数为981.57万户，环比增长54.5%。 随着祭后反弹行情的增长，新开户数也变成了热闹的场面。 开户数据显示，节后首周的3个交易日，两市新增股票账户数为13.17万户，日均开户数环比激增近4成。

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一些楼市热钱进入股市是很正常的

汇丰基金企业副总裁东升表示，楼市调控将促使大部分热钱流入股市。 现在的市场为什么要大幅上涨资产价格，是因为投资者能够投资的钟表标的物不足。 这几个月的房地产调控可能导致交易量大幅萎缩，尽管许多限制性政策可能不会导致价格下跌。 由于证券市场流动性高，易变，因此这种萎缩带来的资金流动，证券市场一定会成为不错的选择。 去年，中药材在短时间内价格上涨速度非常快； 最近，无论是黄金还是其他藏品都出现了短期的价格上涨。 目前，资金流向哪里就会冲向哪里的价格？

东升认为，资金流向最中心的点是其利润。 目前a股市场实际上处于相对较低的状态，尽管不确定性因素很多，但不确定性中的明确性也已经确定。 从这个角度来说，一部分钱流向这里也是比较正常的。

广东省社会科学院热钱研究专家黎友焕表示，在国家调控政策层出不穷的情况下，热钱炒作已经选择了迅速离场。 这些热钱将在2-3个月内切换到股市，未来两周内股市将逐渐感受到热钱流入带来的丰富资金供应。 黎友焕认为，由于房地产市场热钱规模庞大，在民间投资渠道不充分的今天，这些热钱不容易找到合适的出口，只有股市适合大额进出。 因为这个股市将成为热钱最终的“避难所”。

黎友焕认为，目前股市已跌至谷底，随着未来股市企业稳定，市场将对热钱流入做出反应。 但是，由于房贷管制才刚刚开始，热钱大规模撤出和跑道重新转型需要时间，预计将在2-3个月的时间内大规模流入股市。

天相投顾首席分解师仇彦英说，新的调控政策将极大地挤压房地产市场的投资空之间，迫使大量资金流入股市。 历史经验表明，资金面的状况是主导a股市场走势的重要因素之一。 从这个角度来说，楼市调控升级对整个市场来说不是利好空。

中证投资首席分解师徐辉认为，具体数据不容易计算。 假设43995亿元中有一成的资金转战股市，也有可能达到4000亿元的规模。 中信证券最新研究显示，此次房地产新政有可能从楼市注资4000亿元左右流入股市。

房租快速进入股市的想法太天真了

德邦证券分析师张国雄认为，从房地产市场流入的热钱进入股市的可能性不大。 有三个理由。 一是因为房地产交易并不像股市那样随时可以兑现，房地产的交易需要一个过程。 因为这笔热钱不会很快流入股市。 二是原本只投资房地产的人不能轻易涉足股市。 三是担心房地产政策的打压会拉动股市，相信热钱也不会轻易入市。

申银万国拆船师桂浩明认为，炒股和炒股都被认为是投资和投机兼备的行为，但差异很大。 股市流动性高，周期比较短，上涨频繁，这对于很多炒房者来说很难适应。 2006-2007年间，大量私募基金进入股市，一时确实获得了可观的收益，但随后股市下跌也加大了这些资金的损失。 相应地，房地产市场的流动性不如股市，但经营价格低，处于长期期间，盈利能力更高，也可以充分利用金融杠杆作用，因此更适合大规模资金。 由于投资方法、盈利模式、运营理念的不同，决定了部分私募基金在投资方向上选择楼市。 所以，去年年初，股市和房市都低迷，但此后实际进入股市的增量资金有限，大量资金疯狂炒楼市。 确实，有了新的房地产政策，炒房资金迅速进入股市的想法似乎过于天真，而忽视了两者的区别。

国泰大使表示，对国内人士来说，投资渠道最重要的是定期存款、楼市、股市、保险、基金、债券、黄金等，其中保险、基金是中间的桥梁，最终去向只有楼市、股市、债券、黄金，民间借贷 由于国内民间资本不太发达，这部分规模有限，对国内公司来说，比民众多了一个投资渠道即实业投资，通过比较房地产投资、房地产市场、股市、债券、黄金和实业六种投资一年的收益率，可以看出，在各投资渠道中， 有可能成为房地产资金的下一个流动目的地，对普通投资者来说，购买黄金或从黄金上涨的相关资产中获利是个好选择。

国信证券拆解师林松立表示:“实际上，股市财富效应对楼市的影响更大。 2007年房地产市场的火爆将极大地有助于股市的暴涨，股市的大幅下跌将导致财富减少，对房地产市场造成致命的打击。 反过来说，房地产市场的投机战略比较简单，房地产资金不熟悉股市的投机战略和操作方法，预计只有一部分资金流入股市，大部分资金将继续观望。 ”

一位私募人士表示，股市不是“跷跷板”关系，相反，国家对房价的调控并没有给股市带来增量资金，反而只会让包括股市在内的货币供给更加紧张。 股市是经济的晴雨表，房地产走势与股市成正相关。