““京15条”是块冰 可降楼市虚火”

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每日经济情报记者徐奎松

的话题引发了[/BR// h/] [/BR///h/] 1月26日晚，国务院发表了《国国 北京市政府发布了《国务院关于贯彻办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，提出了15项调控楼市的措施，又称《北京十五条》。

由于“北京十五条”对外国人购房提出了“提供连续五年以上纳税说明”的附加条件，引起了争议。 另外，全国多个城市也在行动，“各地可能参考北京的限购措施，在全国‘两会’前后相继出台‘限购令’。” 一位专家表示，“京十五条”对抑制房地产投资投机诉求有正面作用，但也有些许负面影响。 前有限购车规定，后增加限购政策，相对于户籍制度改革和人才流动制度是倒退的。 另外，限购会抑制一部分刚性诉求，房价也不会因此而下降。 今天，本报邀请了两位房地产行业人士，一起拆除《限购令》会产生什么影响？ / br// h///br// h /“京十五条”的冰的效果

陈云峰:“京十五条”无疑对打击投机炒面现象起到明显的效果。 长期以来，我们看到房地产市场异常高涨，但实际上大部分是虚火。 也就是说，投资性虚火和投机性虚火的比例越来越旺盛，抬高了价格，抑制了购买自住型住宅的诉求。 因此，“京十五条”起到了适度调整这部分不合理的“虚火”的作用。

今年1月26日，国务院发布《国八条》，要求地方尽快出台配套措施。 2月16日，《京十五条》公布。 前后仅20天，作为地方政府在20天内出台补助措施是一项相当紧迫的任务。

中国房地产市场一直在发烧，是一个病态的市场，供需规律早就扭曲了，价值链完全消失了。 与这种病态的现状相比，出台的政策都是在非常紧迫的情况下完成的。 作为管理房地产市场的政府部门，实际上和老百姓一样，没有多少好的经验和快速的发展思路，就不会变成现在这个样子。 因此，在我看来，“京十五条”的疗效和冰一样，放入房地产市场的嘴里，暂时降温、退热，强制降温是短期政策，不容易起到实质性的疗效。

杨少峰:在“京十五条”的限制下，我预计每年一手房的成交量将下降50%左右。 二手房除了受到二手房同等的限制外，还面临着交易税从原来的差额征收转为全额征收的另一个问题。 北京二手房春节前后一周交易量下跌56%，“京十五条”将持续下跌交易量，预计全年二手交易量将下跌60%。 另外，“京十五条”还存在北京已经购房的人被迫卖房，进而导致房屋供需紧张的现象。

“京十五条”还有两个值得注意的地方。 一是对价格过高的土地增值税的审查规定。 实际上，从去年开始，北京市建设委员会要求开发商申请项目预售许可证，并报告商品房的开发价格。 如果报告价格和售价相差太大，建设委员会将不得不指导或限制销售价格。 开发商不同意或不接受的，建设委员会采取不发放预售许可证或吊销的办法。 由此可以预测，年北京的房价将受到较大影响，价格将会下降。 二是这几年的房价非常高。 一大原因是“地王”拉动，这个地方拍出了高价土地，周围的土地和房价很快大幅上涨。 所以，“京十五条”也对“地王哥”进行了硬性的遏制。

关于外国人限制购买住房的指控

nbd :《北京十五条》已经是第2条了 有分析认为，这是户籍制度改革和人才流动制度的倒退，如何看待这个问题？

陈云峰:北京的限购政策，对外国人来说是非常严格的。 根据我们的调查，外国人在北京的购房人数占北京总购房人数的55%以上，而北京人(拥有北京户口的人)已经购房的人数也达到了20%。

目前，北京的二手房每月可销售10000套以上，年总销量在140000套和150000套之间。 二手房的交易远远超过二手房成为主导，而且购买二手房多为自住型。 投机、投资的房屋购买大部分在一手房。 “京十五条”受到打击的对象是二手房，对二手房的影响更小。 受此影响，2月的销量将比1月大幅下降，上半年二手房整体销量肯定也会大幅下降，但价格是否会下降还需进一步注意政策走势，但《京十五条》对当前房价不起作用，价格不会下降。 房价走势规律是指量先动，价格后动。 要注意今后的政策动向，首先要看能否实现利率上调和通货膨胀率的变化。 累计利率上涨，住房贷款的价格会上涨，开发商的价格也会上涨，起到抑制诉求的作用，对房地产市场的打击无疑会变大。 如果不能抑制通货膨胀，就不能再连续打破“5”，从而抑制房价和销量。

另外，我认为城市的居住权人人平等，不应该按照户籍来划分。 《北京十五条》对外国人购房提出了苛刻的条件，是户籍制度改革的倒退，也是人才制度的倒退。 社会的快速发展和进步是人才的流动，不是关闭房地产市场出来的。

杨少峰:根据北京《限购令》，外国人购房必须符合两个硬性标准。 一个是他家人名下没有房产，另一个需要在北京提供连续五年的社会保障说明。 根据这两条新规则，现在没有买房的人，到底有多少体力达到这个标准才能买房？ 我预计最高不会超过20%。 也就是说，外国人的真实诉求一下子下降80%左右。 这意味着外国人在北京购买的诉求消失了，变得平淡了。

土地财政问题深埋在地下

NBD :降低住宅价格的最大

陈云峰:从2007年开始实施的一系列房地产调控政策，被称为“史上最严格的政策”。 其实，完全没有涉及深刻的问题。 以土地财政、房地产税、地方财政转轨等问题为中心问题，这些问题没有得到处理，所谓“史上最严厉的政策”也只能说是隔靴搔痒。 土地财政问题还深埋在地下，任何地方政府部门都不愿意撬开这个门。 因为这等于主动断绝财物。 这里还涉及到用什么方法代替地方土地财政的问题。 我认为即将实行的房地产税是地方土地财政的转换方法。 因此，房地产税的真正含义是代替土地财政，而不是完全用房地产税来降低房价。

房地产价格的上涨总体上看来是三个因素制造的结果。 一是房地产供需矛盾造成的。 二是土地财政提高房价造成的；三是宽松货币政策造成的。 释放的天量信贷是这个房价高烧不退的第一大祸。 今年1月的1兆多元融资量，还是为房地产投机商提供了炒股的血液和空之间，在这种情况下，房子能不能不涨价？ 年12月的cpi“破5”以后，楼市急速增长。 老百姓会算账。 通货膨胀率全部低于“5”。 贷款的利息还有六点几分。 为什么不买房子防止通货膨胀？

在房地产综合医院，地方政府每年按部就班地供应土地，但土地进入流通环节被开发商囤积，表面供需不平衡，这是关键， 例如，一个城市的“十二五”规划预计5年新增人口50万、原人口800万人，“十二五”目标是将人均居住面积从原25平方米提高到30平方米。 因此，该城市应出让的建设用地目标为800万×5，50万×30，为5500万平方米的新建筑面积。 这就是这个城市的“十二五”

但是，虽然政府在各部门转让土地，但是在现行的招商制度下，开发商出于对土地储备的恐惧，拿到土地后很快就会进行所有的开发。 这种现有的土地转让制度和土地资本化带来的供给缩小，一方面减少了供给，另一方面也为开发商的囤积提供了巨大的空之间。 开发者通过囤积获得利润，是直接开发获得利润的数倍。 开发商囤积地的问题必须处理，以确保房屋供应。

另外，年息加息、存款准备金率的提高成为货币政策的主要基调，但按月核准额来看，却堵塞了一季度突然放贷的可能性。 年是中国这几年流动性最紧张的一年，除了贯彻执行政府此前出台的各种宏观调控政策外，中国房地产还面临着严峻的考验。

陈云峰中国房地产经理联盟秘书长

杨少峰北京联达四方房地产经理企业董事长 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码