“二次调控是否存在保鲜期？”

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记者叶书利受北京

二次管制后，市场上大量诉求被压制，但目前cpi继续高歌猛进，市场上许多热钱寻求有价值的附加值， 最近，中国人民银行行长周小川提出要“池塘”，“积累”市场流动性。 在股市和房地产之间，房地产不是起到“主池”的作用吗？ 在流动性泛滥的情况下，二次控制不存在保鲜期吗？

近日，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )带着这些疑问访问阳光100置业集团常务副总裁范小冲、广东刀客地产顾问机构理事长谢逸枫和连锁房地产副总裁林

大厦市的诉求动向是什么？

nbd :在当前楼宇内的投资诉求、改善性诉求和二次管制后，立即需要展现什么样的游走路径？ 他们的二次管制政策和对楼市未来的期望如何？ 这个预想会如何影响他们将来的动向呢？

谢逸枫:二次规制后，刚刚呈现出投资诉求、改善性诉求以及“收缩、展望和恐慌”的复合型游泳路径，一方面诉求方内心矛盾，另一方面被政策抑制，放弃购买计划， 另一方面，受到通货膨胀的压力，不得不提前进入市场或进入市场。 他们现在对二次调控政策和房地产市场的未来抱有“喜忧参半”的心理。 目前房价没有下降到他们的心理价格，未来政策调控对他们的影响逐渐减少，呈现出不受政策调控的自愿购房现象，这是毋庸置疑的。

nbd :提高首付和增资等政策，刚刚需要的东西也打掉了吗？ 这是控制的目的还是过渡性手段？

范小冲:此次调控的目的是为了防止房地产过热和由此可能产生的金融系统风险。 在管制过程中，政策也确实有点误伤了刚需。 第二，政策也是吸引诉求费用的方向。 由于目前国家建立了多层次的住房供应体系，未来需要费用的方向一部分是公租房，低收入者应对廉租房，使用商品房费用的人为中高收入者。

谢逸枫:相关住房贷款政策的收紧与投机的房地产商相比最为重要，但加息的政策对象是防范通货膨胀，减少金融风险。 但是，不可否认，政策中存在“一律”的错误控制构想。 抑制刚需等于为投资者提供便利，告诉市场有投机的机会。 由于大量的刚需被人为推迟，迫使投资者再次购买。 楼市调控必须更具可比性。

开发人员为什么要“隐藏磁盘”？

nbd :许多业内人士认为，目前许多开发人员在预期的未来前景下，是要强行承担政策，你赞同这一观点吗？ 与以往的多次法规相比，开发者应该如何处理二次法规？

范小冲: 4万亿美元的经济刺激计划实施后，通货膨胀将上升，房地产将作为主要的资金蓄水池，从而受到巨大的冲击。 因为这种房地产调控是可以预料的。 管制常态化的房企应该明白，政府的首要任务从救市变成了防止通货膨胀。 另外，在经济转型的背景下，未来gdp将放缓。 因为这家住宅企业应该改变通过囤积来赚钱，或者资本市场的扩张效果等粗放式的增长方法，提高自身创造价值的能力，寻求集约式的增长。

谢逸枫:开发商期望的只是心理含蓄作用，关键是房企资金链的抗压能力和政府调控楼市的态度。 当然，不差钱的房企在政策退出市场之前，可能会勉强承担政策。 与以前的规定相比，开发者明显感受到了这次规定的力量和决心。 因此，目前房企拿地时越来越谨慎，定价也越来越合理。

nbd :许多原本预定于11月上市的楼盘终于没有如期上市。 你对这种“集体复盘”现象怎么看？

范小冲:也许并不完全复盖了磁盘。 楼市价格不明朗，有下行压力。 “蒙面”不完全是住宅企业自身的自主行为。 例如，预售制度更加严格，楼盘无法满足预售标准，预售价格考核更加严格，北京近期盛传3万元以上楼盘挂牌。 另外，一些地方实施的预售资金监管也使得楼盘无法进入市场。

谢逸枫:开发商在11月突然推迟了部分新产品的上市，一是政策法规已经无法控制开发商，不得不暂时调整销售战略。 二是开发商融资渠道被堵住，但开发商目前也没有缺钱，采取观望的态度。 三是开发商有意推迟新盘开放，在政策调控下市场供给不要过大。

从今年年底到明年第一季度，一些开发者可能会勉强承担政策。 这有三个理由。 第一，在最初的10个月中，开发者已经回收了很多资金，现在没有缺钱。 二是二级监管中限购、限购等政策只是暂时措施，随时取消，届时诉求爆发，房价反弹。 三是开发商通过市场供给的管理，有意制造市场供给紧张的局面。 / br// h///br// h /策略是否在空之间？ / br// h///br// h/NBD :目前的监管政策是否足够？ 效果怎么样？ 在二级法规中，现在政府掌握的政策中是否有那些操作空之间？ 范小冲:政策效果明显。 在二次管制中，用银行杠杆操作的投机客基本上被清除。 而且，房价上涨的迹象很快得到了抑制。 在二次调控下，未来市场两极分化，中低端楼盘未来销售压力增大，高端楼盘仍有上升的可能。

谢逸枫:规制的效果不太理想，不是规制政策数量不够，而是政策执行力不够。 在二级监管中，房地产税、继续增资、提高房地产项目资本金、严格执行土地增值税等是备胎政策。

我个人认为林倩:并不是完全没有效果。 但是，二次控制的效果很奇怪。 过去的调控越往后效果越差，但二次调控后，10月上半期成交量大幅下降，后半期成交量逐渐回升。 本以为11月这种态势会持续下去，但到了11月成交量又下降了。 因为这种二次控制的效果延展性有可能比预想的要长。 / br// h///br// h /热钱在哪里？

NBD :如果CPI高的企业和热钱流入，会对监管中的楼市产生那些影响？

范小冲:周小川说要找“池塘”来包围市场的流动性。 我认为最大的池塘是不动产。 如果不将流动性包围在这个池子里，而是包围在股市等任何“池子”里，就会泛滥。 如果把流动性包围在不动产里，就必须能够控制。 如果无法控制，攒到一定程度就会溢出来，决口。 原来房地产这个池子里的水已经很贵了。

谢逸枫:如果cpi上升，热钱流入，首先控制会产生偏差，效果会打折扣。 最终将监管陷入纯粹的政策博弈。 林倩:现在周小川说的“池塘”不是住宅。 因为各地都有购买限制。 在监管背景下，政府不太可能吸引热钱进入住房市场处理流动性问题，毕竟政府最害怕的结果是热钱流入住房市场。 最有可能的池子是商业地产和股市。

nbd :房地产税要交吗？ 如果开了税，是促进房价下降还是上涨？

范小冲:房地产税一定会出台，但其出台的首要目的不是打压房价，而是为地方财政寻找长期、持续的税源。

不动产税之所以延迟，是因为存在法律上的障碍。 如果中国的房子本身“无产”，为什么要征收房产税？ 二是购房时，买方未支付土地出让金一次，重新征收房产税，面临重新征收的问题。 另外，房地产税的征收环节存在可操作性问题。

房地产税的发行有推高和拉低房地产价格的因素，要看哪个因素的力量大。 只有房地产海关的详细情况弄清楚了，才能具体分析贡献上升的压力大还是贡献下降的压力大。

谢逸枫:今明两年内房地产税出台的可能性很低，第一个障碍是技术上的东西和房地产税的征收没有可操作性。 如果开了房产税，就会促使房价上涨。 因为这等于提高房价。

控制是否有保质期？

nbd :这次的控制是否像以前的控制一样，有保鲜期间？ 范小冲:这是存在的。 管制中的许多措施都是短期措施，如限购、禁购等，首先起到迅速止痛的作用。 但是，最终处理房地产问题需要依赖长效机制。 短期政策是为长期机制争取完全的时间。

现在的控制就像按压弹簧一样，如果最终不解除弹簧的力，则只要按压弹簧，力就会继续积累在弹簧上，如果松开手或离开手，弹簧就会立刻反弹

谢逸枫:二次管制有一定的保鲜期，期限截止到明年第一季度。 此后，随着限购、房贷、货币政策等的放松，房价回升性反弹是非常有可能的。

林倩:从操作层面来看，二级监管的保鲜期有无对银行至关重要。 如果政府放松银行管理，银行自主性增强，银行有可能被挖洞，反对的可能性就会提高。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码