“楼市调控持续加码：公积金贷款首提“差别化””

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经过记者张敏从北京出发

上调公积金贷款利率后，继昨天( 11月3日)，住建部、财政部、央行、银监会还联合下发了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)，将公积金购房最低首付比例降至三成。

“新五条”诞生一个多月来，我国相继出台了提高利率、提高公积金贷款利率等多种收益空政策，不断加强房地产市场调控。

解体表明，出台了一系列监管政策，买家负担持续加重。 受此影响，未来市场交易量将持续低迷，第四季度，市场将进入政策提醒期。

首先提出差别化利率

和之前公布的商业贷款政策一样，《通知》将公积金贷款购买首套住房的首付比例提高到了三成，但只比较了“套型建筑面积在90平方米以上的情况”。 套型建筑面积在90平方米以下的，最低首付比例仍为20%。

9月29日公布的“新五条”将贷款购买第一套住房的最低首付比例提高至30%，中止了持续约2年的“第一套房首付2成”的优惠政策。 最近也有消息称，多家银行将把套房贷款利率从7折提高到8.5折。

在此期间，央行上调了25个基点，住房建设部也同时上调了住房公积金贷款利率。 在房地产行业，这一系列的政策被称为“两轮管制”，其直接效果是“提高购买价格”。

值得观察的是，《通知》在用公积金贷款购买套房和套房方面，首次实施了差异化处理。 其中，购买两套住房的首付比例必须在50%以上，贷款利率必须在首套房利率的1.1倍以下。

并且停止向购买第三套以上住房的家庭发放住房公积金个人住房贷款。 这也是公积金贷款购房首次对改善性的诉求设置了限制。 迄今为止，用公积金购买的住房都实行了“首付2成利率7折”的优惠政策。

《通知》还强调，第二套住房公积金个人住房贷款发放对象仅限于目前人均住房建筑面积低于当地平均水平的存款职工家庭，另外贷款用途仅限于购买改善了居住条件的普通自建房。

北京中原地产三级市场研究总导演张大伟向《每日经济信息》记者表示，北京公积金最高贷款额80万元，按贷款期限20年计算，购买套房将多出4.15万元利息，月供增加172元。

他认为，与以往一样，该政策在提高购买价格的基础上，抑制了投资性购买。 但是，与商业贷款相比，公积金贷款可以享受越来越多的优惠。 因为这个将来也有很多购买者优先考虑公积金。

根据新政的精神，公积金的最高限额很可能会被下调。 根据《通知》要求，各地应以支持一般自住房贷款购房为基本原则，合理明确住房公积金个人贷款最高额度，并按规定备案。

禁止公积金炒股

作为专用资金，新政在公积金管理上显然更加严格。 《通知》强调，各地要加强贷款风险管理，保障资金安全，防止骗取住房公积金个人住房贷款等行为。

根据上述规定，住房公积金贷款只能用于职工的购买、建设、改建、普通住房的维修。 严禁用住房公积金个人住房贷款投机购买住房。

根据2002年修订的《住房公积金管理条例》，住房公积金是寄存职工处理基本住房问题的长期储蓄金，寄存职工购房时可以申请住房公积金个人住房贷款。

但是，长期以来，用公积金购买两套以上住房用于投资的现象大量存在，在一些房价过高、上涨过快的城市，这种现象尤为突出。

许多拆迁户认为，禁止公积金贷款炒房的实际作用尚不明确，但其信号的意义已经十分确定。 就是继续抑制投资投机性的诉求。

实际上，对公积金贷款的紧缩将是保障房建设的好消息。 今年8月，住建部明确将北京、天津、重庆等28个城市作为试点，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设。 在这些城市，5年期以上个人住房公积金贷款利率上涨10%执行。 按照这个规模，北京市今年投入保障性住房建设的公积金将达到208.99亿元。

中国房地产研究中心近日报告称，一系列调控政策出台后，第四季度将进入“第二次新政”的提醒期。 但是，由于政策力度不大，市场交易量急剧萎缩的可能性很低。

该机构认为，市场供需失衡，地域特征明显，对北京等热点城市来说，未来房价上涨压力依然较大。

公积金贷款购买新政的重点

◆购买90平方米以下套房，首付在20%以上90平方米以上的，首付在30%以上；

◆第二套住房首付不低于50%，贷款利率不低于同期第一套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；

◆停止向购买第三套以上住房的存款职工家庭发放住房公积金个人住房贷款

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