“解读上海楼市调控：抑不合理诉求 增比较有效供应”

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作为“楼市风向标”的上海楼市面临着进一步的调控。 7日，备受瞩目的上海楼市调控细则《水落石出》。

在这份《关于进一步加强本市房地产市场调控、加快推进住房保障工作的若干意见》中，提出了“限购”措施，税收调整力度加大，供给方式更加全面，对上海楼市的供给和诉求双向调整力度凸显。

“可以看出政府有控制楼市的准备和决心。 》复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰作了如下评价。

控制不合理诉求:居民限制购买套房，全面收紧信贷

《意见》确定，一定期限内限定居民家庭购房数量，暂定上海和外省市居民只能在上海新建1套商品住宅(含二手存量住宅)。 违反规定购房的，不动产登记机关不接受不动产登记。

此外，上海对贷款购买全面“紧逼”:

——各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房时，首付比例和贷款利率要认真执行央行、银监会最新规定，贷款购买第三套以上住房时，停止发放住房贷款。

——非上海市居民在上海购房申请贷款，应当自申请日起头两年向上海累计提供一年以上个人所得税缴纳说明或社会保险(城市社会保险)缴纳说明。 如果不能提供，商业银行将暂停发放住房贷款。

——住房公积金贷款政策也相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

陈杰表示，8月、9月以后，房地产市场活跃，投资投机性诉求卷土重来，限购、房贷停牌等措施将在短期内对不合理购房的诉求产生明显的抑制效应，对缓解市场的“恐慌心理”起到积极作用。

“这些暂时的行政短期手段非常必要，有利于市场的稳定。 ”中原地产集团研究董事程沈说。

发挥税收调节作用:房地产税预征收土地增值税“随价格上涨”

房地产税可以说是这个法规中最引人注目的“手”。 9月29日，相关部委发出通知，再次强调“加快房地产税改革试点工作，扩大至全国”，随后相关部门频繁发出信号，加强房地产税预期。

根据这次《意见》，按照国家加快推进房地产税改革试点工作的要求，积极做好房地产税改革试点工作的各项准备。 “房地产税是‘万事俱备’，但信号更强。 ”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

发挥调整作用的楼市税种还包括土地增值税。 《意见》确定，加强土地增值税征收管理，对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和核定。 住宅开发项目销售平均价格低于项目所在区域(区域在外环内、外环外划分)上一年度新建商品住宅平均价格的，预征率为2%； 但1倍以下时，预征率为3.5%； 1倍以上时，预征率为5%。

尹伯成表示，房价涨得越高，土地附加值越高，土地增值税预征率提高，开发商定价形成明显制约，对“漫天要价”、“静坐定价”等行为形成有力制约

增加比较有效的供给:稳定市场心理预期

一直以来，房地产市场比较有效的供给不足，总是制约着调控政策“房地产转移”的余地。 此次上海的《意见》从市场和保障两方面对增加住房供给的要求非常确定。

市场面，根据《意见》，《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的建设规模和商品住宅预售规模不得低于3万平方米。 项目规模小于3万平方米的，不得重复一次申请。 另外，分配给被转移居民家庭的转移安置室(配套商社)的交易许可期也进行了调整，此前的不动产权证取得期5年调整为3年。

“上海近年来每年有7、8万户居民搬迁安置，搬迁安置潜力非常大，这部分住宅上市的加速将为市场注入‘活水’。 ”陈杰说。

在保障方面，年内将在上海中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。 积极推进公共租赁住房事业，抓紧建设和采购公共租赁住房。 进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造。 有计划地开展郊区城市危房简易住宅改造，全力推进以保障性住宅为中心的大型居住社区建设，在未来5年新增保障性住宅100万套。 关于土地，保障性住房和中小规模普通商品的住房用地占住房用地供应总量的70%以上，由土地转让合同决定保障性住房的建设比例。

尹伯成说:“当前房地产形势正处于关键时期，一系列措施及时出手，将对下一阶段的市场预期产生重要影响，发挥积极作用。”