“楼市注意：房地产难现量价齐升 全年的黄金时期或成“泡影””

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年第三季度，房地产领域的新盘发售量比上半年大幅增加。 数据显示，北京计划9月开业的普通住宅项目共有46个。 与新政后5月至8月4个月内的21个、27个、27个、18个预售入市项目数相比，均有明显上升。 9月、10月两个月预计约有80个新盘进入市场。 随着新盘上市的增长，8月最后一周，房地产成交量和价格双双上涨。 市场预计将突然好转，随着全年黄金期以前销售旺季的到来，房地产领域将走出低谷，迎来新的增长。

分析认为，随着大量新盘上市、政策处于相对平稳时期，客户购买意愿有望回升，9月成交量有望回升。 另外，受调控因素影响，房地产领域成交量已处于历史低位，基数小，同为绝对值，其环比增幅也出现放大作用。 这是因为从环比的角度来看，增幅将会扩大。 但是，其绝对值与2009年同期相比有很大差距。

预计9月住房交易量将恢复

要点根据城市成交面积的变化情况，成交量比上个月上升的时间只出现一周，时间很短。 另外，由于周期数据变化很快，波动性很大，这还不能评价为出现了趋势。 另外，从绝对数量来看，成交量比2009年有一定的差距。 特别是2009年下半年，房地产领域迎来成交高峰，基数较高。 因为今年同期，环比有了变化，但与去年同期相比有所停滞或下跌。 因为，即使9月、10月成交量有所回升，但全年成交情况与去年相比仍不十分乐观。

从成交均价来看，仍维持高位震荡的格局。 但值得注意的是，9月、10月随着新增开放数量的大幅增加，相当数量的房地产开发商在开放价格方面给予了一定的优惠，开放价格比预期有所下降。 随着成交量转暖，新盘价格有可能回升至预期开盘价，但价格指数按实际开盘价计入指数，因此从指数上看，新盘价格有所上涨。 但是，由于我国库存楼宇占有量还很多，这部分开盘价格已经很明显，指数表现可能会下行。 因此，从整体来看，价格指数的快速上涨不太可能发生，预计9月、10月的价格很可能会维持高位震荡。

年中的黄金时代很难被数据支撑

竣工面积每年6月为高峰，每年9、10、11月达到全年最高峰。 新开工面积上半年正处于旺季。 我国楼盘多为预售，根据我国整体预售制度，以楼盘建设三层为基准，从开工到预售的时间周期约为三个月，新盘的销售金额下半年将达到多少？ 另外，部分楼盘竣工后进入实际销售，因为这整个房地产领域的销售优势是前低后高。 但是，下半年销量与上半年销量的实际差距，以及9月、10月是否有集中释放的好处，还需要从具体的销售数据和占有率进行分析。

如果以10年平均数据为对象，可以看到8、9、10月的住宅成交面积全年为12%、11%、11%，与6、7、11月差不多，与2-5月相差2个百分点左右，差距并不大。 销量下半年也是平均的，并不是9、10月集中释放的。 另外，这十年间，我国经历了两次房地产调控，在这两个特殊的年份里，也基本保持了前低后高的销售优势。 另外，通过以销售面积和销售额为对象，发现在受限制的年份，下半年的销售额比上个月上升(或维持了高水平)，并且随着销售金额的增加，大多有所减缓(或阶段性下降)。 因此，过去流传下来的意义上的年黄金时代，出现了数据不支持、其销量不集中的现象，集体理解存在误解。 另外，即使在年第三季度新盘销量大幅增加、两个月销售旺盛的季节，也无法改变年销售总量比去年同期增长放缓或下降的事实。

计量价格不太可能同时上升的趋势

从过去几次房地产调控和我国宏观经济的应对来看，我国房地产市场的重大调控都与宏观政策的变动高度相关，引起政策变化的因素多与宏观经济密切相关。 也就是说，政策通过控制楼市，间接地控制了投资和费用总量，实现了宏观经济稳定的目标。 反过来说，由于相关领域很多，介于投资和费用两个行业之间，所以每当宏观经济发生变化，房地产就会首先做出反应。 从宏观经济状况看，年-年，我国货币政策以适度收缩为首要方向。 在这个大前提下，房地产领域的调控不会发生突然的转变。

由于房地产调控政策压力较大，成交量持续回升的前提是房价仍在震荡或适度下跌。 如果房价普遍上涨，预计调控不会出现新的政策，但执行力度会更严格，成交量会再次萎缩，房价上涨动力消失。 开发商资金压力进一步加大，房地产领域价格上涨量下跌的情况将更加难以维持。 这是因为在政策压力面前，房地产领域的计量价格不太可能出现双重持续上涨的局面。