“【宏观今日谈】楼市逆势回暖 政策需要“加码”吗？”

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经过记者张敏

进入“全年黄金期”的时间段，房地产市场的乐观情绪越来越深。

据亚洲豪机构统计数据，恰好在过去8月，北京商品住宅成交价格平均为21008元/平方米，比上个月上涨10.6%，为新楼市调控政策出台以来最大涨幅。 此外，自新的调控开始以来，北京商品住宅的成交价格首次连续2月上涨。 而且沪广深等一线城市楼市基本同步实现回暖，成交量和价格数据普遍趋于好。 全球变暖、回升、反弹等关键词频繁出现在媒体报道中。

受四个多月管制的房地产市场，势头似乎在逆转。 但是，在狂欢表象的背后，市场的本质到底是怎样的？ 能再现过去流传下来的“全年的黄金期”吗？ 强烈的全球变暖会迫使中央出台更严格的监管政策吗？ 对此，《每日经济信息》邀请了三位行业老手为你逐一拆解。

现在市场是虚假的，正在变暖吗？

nbd :近期房地产市场上，“回暖”呼声甚高，从成交量和房价数据来看，8月份4个一线城市楼市确实“回暖”，“全年黄金期”似乎也即将来临。 这个“变暖”的本质是什么？ 是长时间还是短期？

陈晟:政府最想看到的结果是“量的上涨”，最不想看到的结果是“量的下跌”。 各个城市发生的“量价一齐上涨”可以说不在本回合的限制之内。 从这个市场的温暖化来看，至少可以预想“量的上升”。

但是，价格的一些变化情况有结构性因素。 另一方面，许多大城市的郊区县发生了“以交易量换价格”的现象。 另一方面，个别高端项目很快进入市场，在一定程度上推高了整体成交价格。 这种情况需要警惕。

范小冲:从供求关系来看，成交量的上涨是供给量大幅回升造成的。 2008年受金融危机影响，很多房企销售情况不好，库存积压较多2009年市场转暖，公司一边卖房一边拿地开工，今年形成了供给高峰期。

在价格方面，不能只看平均值。 由于各个地方的成交价格都在上涨和下降，所以很多地区确实出现了用价格进行兑换的情况。

邹晓云:我觉得这次变暖不太现实。 与7月相比，成交量和价格确实有所好转，但这离正常的市场要求太远了。 本轮宏观调控的首要目的是打击投资投机性诉求，但从目前来看，这部分诉求开始重新进入市场，8月份的销售成绩在一定程度上是投资性诉求进入市场的结果。

我们之前说过市场处于“观望”阶段，但实际上对真正刚性的诉求并不看好。 买的话就出手。 大家不买，就证明价格还没降。 住型诉求对价格敏感，但当市场上量化价格一齐上涨时，证明投资性诉求进入。

“全年的黄金期”的成色不足

NBD :进入9月，是我们以前流传的意义上的“全年的黄金期”。 按照现在的市场动向，你觉得今年“全年的黄金期”的发色怎么样？

范小冲:量上我认为没问题，但绝对不会超过去年同期的水平。 价格可能会平稳，但正如我之前所说，会上升或下降。 但是，降价也不是很多。 最大的降价幅度是百分之十几。

邹晓云:所谓“年黄金期”，我认为本身就是开发者创造的概念。 90月为什么是房产费用旺盛的季节？ 可能是因为促销活动多，与季节和市场关系不大。 目前，政策执行不到位，成交量上升不太容易持续，开发商降价的动力也不大。

nbd :我采访了很多行业的人，也谈到了政策执行的问题。 一是目前仍处于政策展望期，无法评价目前的市场。 邹老师说的政策行不通，大概是另一个概念吧？

邹晓云:对。 不要光等待效果。 促进执行是重要的。 执行主体之一是地方政府和银行，很多地方政府没有细化政策，在执行中也有松动，银行在信用政策的执行中也同样不严格。 二是开发商，开发商采取了许多应对措施，在一定程度上消除了政策效力。

nbd :不仅政策行不通，现在市场的问题还有那些？

陈晟:我认为最大的问题是各地能否按期完成土地供应。 从开工面积来看，今年市场供应充足，供需紧张状况将有所缓解。 但是，如果各地的土地供应计划无法完成，将影响公司对后市的期望。

晓云:我觉得土地供应已经没有什么问题了。 今年的土地供应规模比较大，所以完成任务可能有点困难，但供应量没有问题。 而且，在土地财政的压力下，地方政府的供给地热情很高。

政策中有“添加代码”的可能性

nbd :如果房价持续上涨，中央会不得不出台更严格的监管政策吗？

陈晟:是的。 目前的市场状况很明显，将按照监管思路继续前进，短期内不会出台重磅政策。 但是，正如我刚才所说，投资者开始出动，高价楼房急于进入市场，市场情绪比较乐观。 在这些因素的推动下，如果未来房价上涨过快，不排除出台房产税等政策的可能性。

nbd :可以叫“二次控制”吗？

陈晟:这不是次要控制。 根据《国十条》副本，以打击囤积住房囤积地为主的市场政策已经出台，需要执行过程； 货币和信用政策也制定了，只有效果比较慢的财税政策，也就是房地产税，还没有出台。 因此，即使制定了房地产税政策，也在“国十条”的范围之内。

nbd :房地产税的发放有时间表吗？

邹晓云:从长远来看，房地产税一定要交，但从时间上看，期望不大。 根据目前的市场趋势，我认为房产税政策的推出时间不会太晚。

在房价持续上涨，市场秩序不好转的情况下，政府除了出台新政策外，还将督促原有政策的落实。 例如，预售金监管制度，如果预售金得到比较有效的监管，将对开发公司的资金链造成很大的压力。 其实在国外，预售款由第三方监管，公司不动。

结语:从数据来看，目前的房地产市场确实回暖，但正如大家所说，政策执行还不充分，市场顽疾一点也没有得到处理，要迅速发展楼市，我们还有很多工作要做 感谢各位嘉宾精彩的解体。

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