“楼市调控风云突变 开发商冲刺“全年的黄金时期”：谁将“笑傲江湖”？”

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经记者杨薏强张初亮叶书利出生于上海、北京

对于风云变幻的全国房地产格局，在经历了今年的宏观调控后，更是难以预测。

今年4月，在全国销售前10名单位中，曾是万科、中海、绿城三强的格局。 但是，4月中旬开始的新政规制，使5~8月的市场结构发生了很大变化。 在进行布局和价格战略调整后，保利和恒大的销售额相继赶超绿城，进入前三。

进入年的最后4月，面对以前盛行季节流传的“全年黄金期”，开发者也开始了最后的冲刺。 最近楼市转暖了，那些开发商是主角吗？ 今年谁能夸耀前十名？ 《每日经济信息》记者展开了调查。

开发者印象“一年的黄金期”“谁会‘嘲笑社会’？ 资料照片

针对每个关键词价格网络相关的专题信息进行领导

【市场】[万科单月破百亿震动楼市] [8月成楼市“逆转月”？ 10大房企业的日晒实绩]

【市场】[北京8月房价得到控制以来最大涨幅] [万科月销售额119.9亿再创纪录]

【趋势】[沉默4个月“温州炒房团”重新从江湖出发] [北京调查部分小区空置房]

【广播】“农行如期恢复房地产开发贷款将按名单制严格放贷”[开发商52轮争抢番禺宝地]

【拆解】[官员预测年底房价下降:商品房价需要下降] [房产税不一定能应对高房价问题]

【热评】“开发者利用全年的黄金期制造突围幻想，集体掀起涨价的期待”[之后的限制多，复杂性加剧]

【领先】[9月9日四大证券报热点信息摘要] [nbd 9.9股市直播:再攻击2700]

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回顾:控超4月保利恒大赶超绿城

经记者杨宠从上海强发

对于风云变幻的全国房地产格局，在经历了今年的宏观调控后，更是难以预测。

“并不是所有的房地产公司都有万科那样的幸运，8月市场周转时可以获得2万美元。 》去年前十位碧桂园内部人士告诉《每日经济信息》记者，他们的企业采取了合理的定价战略，同时取得了许多新推“阳光”的成绩，但由于后续货源少，未能像万科一样在8月取得业绩

与此相比，在全国范围内没有大幅度降价促销的中海地产取得了良好的业绩，5~7月为144.4亿港币，企业今年1~4月的销售额为186.1亿港币。 另一方面，没有降价的绿色城市中国在楼市调控后掉队。 5~7月的销售额只有80亿元。

4个月后，房地产市场结构可能会有天翻地覆的变化。

1~4月中海绿城将咬万科

今年1~4月的全国销售额前10名中，曾经是三强夺冠的结构。 万科以228.9亿元的销售额继续保持领先，而中海地产凭借充足的住房供应来源，以186.1亿港币的金额向领域老大万科施加了巨大的压力。 到了4月底，两者的差距不足50亿元。

不仅是中海地产，绿城中国也曾是万科龙头地位的一大威胁。 前4月，绿城中国的协议销售额和合同销售额达到164亿元。 特别是3月底4月初，绿城中国旗下的蓝钱江等豪宅大楼相继上演“阳光”奇迹，将1月以来低迷的房地产市场带入了今年的第一沸点。

这三家房地产公司之后，保利、恒大、碧桂园、富力四家房地产企业一度陷入胶着混战。 4月末，保利地产、恒大地产的销售额分别只有122.2亿和121.6亿。 由于货源充足，碧桂园和富力地产于今年4月刷新了各自近几年来的最高销售业绩，碧桂园销售额首次在前4个月达到103亿元，富力地产也创下了97.99元的销售记录。

世茂地产、雅居乐、龙湖地产都只有780亿元的销售额。 4月，大部分人看到了今年前7名的基本结构。

控制后恒大异军突起

楼市新政出台已超过4个月，开发商市场结构发生了巨大变化。

领域前两名仍为万科和中海，但万科的领先地位已达到240亿元。 排名第三的绿城中国被后来赶上的保利地产所取代。 后者最近4个月销售了210.47亿元，是1~4月的1.72倍。 超过绿城中国的是以前排名第五的恒大地产，后者目前的销售额达到300亿元以上。

绿城中国之后，紧扣恒大和保利的碧桂园和富力逐渐放缓步伐。 碧桂园最近4个月的销售额为81亿元，仅为1~4月销售额的8成。 富力近4个月的销售成绩优于碧桂园，但与前4月的销售成绩相比有一定差距。

相比之下，世茂房地产和龙湖房地产两家房地产企业有逐渐赶上的势头。 两家公司5~8月的销售额都比之前的1~4月要高。 销售额曾经比龙湖还高的雅居乐地产有落后的倾向。 从5月到7月，雅居乐的销售额只有46亿元。

布局的决定实绩？

许多人认为，万科、保利、恒大三家房地产企业之所以能在5~8月获得高于1~4月的销售额，是因为他们很快采取了全国性的降价战略。 而且二三线城市的热卖，这些公司在楼市新政后也取得了很好的成绩。

但中原地产表示，6月以来万科的销售均价逐步上涨，从6月的10223元/平方米上升到7月的11345元/平方米，8月的13104元/平方米。 但是，价格上涨后，销售额在8月创造了前所未有的119.99亿元的记录。

而且，原本因低价销售战略而受到巨大影响的碧桂园5~8月的销售业绩比今年1~4月有所下跌。 没有大幅降价的中海比1~4月的销售额要好。

模糊的楼市走向让人们产生疑问，同样的战略，为什么不同的开发者会有如此大的差异？

碧桂园内部人士表示，碧桂园5~8月的销售不如前4月，是因为后续货源不足。 中房信集团拆房师薛建雄表示，万科、保利等开发商在大量附属面积增加销量、成交均价上涨的背景下，仍有非常好的业绩。

中原地产高级研究经理刘渊阐述了楼市新政后土地产业结构发生转轨的根本原因——布局。 他们的研究表明，今年的销售额比去年同期的万科、保利、中海等房地产企业好，大部分布局均衡，在一二线城市布局销售。 因此，这些开发者很难受到宏观调控的影响。 特别是在二线城市，由于刚性诉求旺盛，实际上开发者几乎不需要做促销，可以迅速提高销售额。

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趋势:监管周期性房企转型求破局

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趋势

管制周期性住房企业转型求破局

经记者叶书利从北京出发

本轮调控已经到了四月。 广东省刀客地产研究机构总经理谢逸枫认为，本轮调控是开发商最大的教训之一，目前中国楼市调控呈周期性，通常周期间隔为3~11个月。 为了降低周期性管制带来的风险，住房企业特别是大型开发公司积极转型，寻求进入二三线城市、建设保障性住房等方面的破局。

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转战二三线城市

中国房地产学会副会长陈国强表示，包括此次调控在内的历次调控区域是京沪穗深等一线城市和东部沿海稍发达的城市。 在这种消除之下，二三线城市和中西部城市来说，调控反而为他们提供了难得的快速发展空之间。 因此，目前大型房企积极布局二三线城市，除了有扩大业务的必要性外，还旨在降低控制点城市的业务比例。

北京首发就是其代表。 6月底以来，专注于北京市场的北京首次开业，约20亿元在贵州贵阳和四川绵阳获得了两块土地。 北京首次内部人士表示，北京是历次控制点的关注区，为了降低周期性业务风险，今年北京首次公开赛试图安排在北京以外的二三线城市进行缓冲。

万科、保利等大型房企也是如此。

中原地产统计数据显示，三季度万科拿下的7块土地中，除了位于深圳的1块土地外，其余6块分布在廊坊、宁波等6个二三线城市。 保利拥有的5个地块中，3个在长春、佛山和连云港； 金地三块土地均分布在宁波、烟台、珠海等二线城市。

开垦保障室

北京光辉伟业房地产开发有限公司副总裁张四强认为，通过本轮调控，政府将增加目前楼市的供给结构，即保障性住房的供给量。 这是因为目前保障性住房市场的商机不断开放，预计未来几年，每年市场空之间将达到3500亿元以上。

鉴于供给结构中保障性住户比例的上升，今年以来，大型住宅企业积极进入这个市场，改变了应对方式。

北京万科总经理毛大庆明确表示，年北京万科的工作重点是参与北京保障性住房建设。 北京万科市场总监肖劲对此做了进一步的定量说明。 “年北京万科竣工面积的1/3是保障性住房。 ”

远洋地产也投身于这场争夺战。

远洋地产宣传部的一位经理告诉记者，今年的保障性住房建设是远洋地产的工作中心之一，例如位于北京管理庄的“远洋润园”项目就是企业的尝试。 企业进入保障性住房市场，可以提升企业品牌，其次，在管控背景下，开拓日益增长的保障性住房市场，可以与商品房市场合作，打造企业业务增长的双轮驱动。

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样本:控制市内住宅企业的破局之手

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样品

控制市内住宅企业的破局技能

经记者朱玲从广州出发

在近期陆续公布的上半年房企销售额排名中，据观察，万科、绿城中国、恒大地产以超过200亿元的销售额占据房企销售前三位。 其中万科以合约销售367.7亿元位居榜首，绿城中国以219亿元位居亚军位置，恒大地产以209.8亿元位居第三。

前三房企业，到底采取了什么样的战略，才能在控制中取胜？

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薄利多销术

代表公司:恒大的成绩:前8月完成了年目标的7成多

上市不到一年的恒大地产在今年年初的中期业绩中，各项指标呈现爆炸性增长，震惊了市场。

“在新政调整下，恒大率先降价，上半年业绩领先于其他房企。 》在采访中，广州地产专家邓浩志向记者表示，薄利多销、快速开发的模式也在这一政策调控下成为受益者。

5月，恒大地产打出全国“85折”的降价旗号，当月销售额达到41亿元，6月达到48亿元，7月达到50亿元。 据悉，9月恒大将有4~5台新盘进入市场，整体销售项目将达到50台左右。

除了降价博得销量上涨外，恒大今年合同销售额89%的份额来自长沙、重庆、太原、成都等二三线城市。

合理的定价

代表公司:万科业绩: 8月销售额达到119.9亿

作为国内房企龙头，万科上半年销售总额达到367.7亿元。 8月万科119.9亿元的销售额刷新了国内房地产公司1月份的销售记录。

万科8月份的销售创下新高，另一方面，当月新增推送规模较大，为今年以来最高水平。 另一方面，8月万科的新增预约率达到75%，比6、7月进一步提高，是今年以来的最高水平。

据记者观察，8月万科在杭州有3个项目入市，定价均低于周边项目，当日销售超过10亿的北京某盘以二期价格开盘，377套房货源当日售罄。

万联证券研发中心副总经理黄鹏表示，万科通过快速销售实现资金回收，在目前土地价格处于低价位的时期大量流转土地，保证了企业稳定快速的开发模式。

合纵连横术

代表公司:绿城中国成绩:上半年销售亚军

万科、恒大都因全国性扩张带来超额业绩，但绿城中国似乎更依赖江浙地区的购买力。

今年上半年，绿城中国销售额达到219亿元，房地产平均销售价格从2009年上半年的14401元平方米上升到18447元/平方米，增长28%。

“绿城位于江浙一带，可以说是半垄断地位。 ”邓浩志说，江浙一带的富裕资金奠定了其基础。

中指研究院研究总监曹旭东表示，绿城销售规模大幅增加，与注重产品质量的战略无关，而是带来了良好质量稳定的“绿粉”。 另一方面，绿城扩建项目大多与兄弟公司合作开发，土地和大部分资金由兄弟公司提供，为其扩建提供保障。

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前瞻:最后4月冲刺前10个门槛，或提高

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预见性

最后四月冲刺或提高十强门槛

经过记者张初亮从上海出发

对于楼市是否会变暖，业内依然有不同的观点。 但是，最近各机构提供的数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市商品房成交量大幅上升，一度灭绝的排队购房场景再次开始出现。 在30个二三线城市中，26个城市成交面积较上月有所上升，其中11个城市涨幅超过50%。

回顾2009年中国房地产企业销售额前十，去年以630亿元位居榜首的万科，今年很可能继续保持鹤立鸡群，进入500亿元阵营的房地产企业越来越多，进入前十的门槛也将超过2009年的212亿元。

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继续占领万科绿城或500亿元阵营

今年前6个月，万科的销售业绩为368亿元，业内普遍怀疑能否实现“年销售800亿元”的销售目标。 但在随后的两个月里，万科分别实现了84亿元和119.9亿元的销售额，让质疑者目瞪口呆。

2009年，绿城以510亿元的销售额紧随万科之后。 今年的绿色城市能否继续进入500亿元年的第一阵营，可能需要90月关键节点的检查。

据绿城2009年年报报道，绿城去年上半年预计上市房源200万平方米，下半年预计上市的新房源394万平方米。 但是，半年报显示，绿城上半年的推板总面积仅为126万平方米。 绿城高层表示，全年预计销售目标难以实现670亿元，但综合绿城在杭州的几个项目走势，绿城明显加快了推量。 根据绿色城市2009年的计划，绿色城市今年全年将投入市场的项目将达到75个，可销售面积将达到1100亿元。

另外，绿城7月份的销售金额为26亿元，销售面积仅为10万平方米。 根据这个推算，绿城7月的销售平均价格为2.6万元/平方米，这个平均价格是万科7月的销售平均价格的两倍以上。 绿城项目大多是高单价的高端公寓项目或别墅类项目，如果在未来4个月内加快推量，绿城和万科持续指挥年销售额500亿元的第一阵营也不是不可能。

保利、中海、恒大冲刺500亿元阵营

2009年度，保利的年销售额为430亿元，中海、绿地、恒大的销售额分别为413亿元、360亿元、307亿元。 根据中国房地产指数研究院提供的数据，今年1~7月，保利销售额达到254.25亿元，中海为330.5亿港币(约人民币289.08亿元)，恒大为260.6亿元。

9月7日发布的公告显示，巴黎8月实现合同面积83.31万平方米，合同金额68.42亿元，创下巴黎单月最高销售金额纪录。 保利业绩报告显示，截至8月，销售额达到322.67亿元，比去年同期增长15.57%。

根据多家机构的调查新闻，保利目前新项目正在抓紧建设，上半年新开工面积为362万平方米。 在长江证券的解体中，认为“随着推动板块的加速，保利90月的销售额将比去年同期再次创新性地提高。”

在监管政策中率先带来85%折扣优惠的恒大，今年前8个月的销售额为305亿元，达到了年目标400亿元的76.2%。 最近恒大方面表示，今年的年销售额很可能突破400亿元。

中国房地产指数研究报告显示，1~7月中海销售额比去年同期增长8.9%，但销售面积减少21.4%。 另一方面，从2009年到年初，中海耗资204亿元巨额密集购买土地，新增土地储备达到1771万平方米。

销售额增加或扩大500亿元

在2009年度中国房企销售金额排名中，碧桂园以212亿元排名第十，金地以205亿元排名第十一。 据1~8月房企销售额统计，今年将提高进入销售金额排行榜前10位的门槛。

据企业报告，1~8月，碧桂园实现销售额184亿元，富力实现销售额182.19亿元，世茂、龙湖分别为161亿元和150.3亿元，雅居乐实现141亿元。

中海昨日公布数据显示，年8月房地产销售额50.1亿港币，销售面积38.1万平方米，比去年同期分别增长38.7%和3.9%。

根据国家统计局的数据，2009年国内住宅新开工面积为11.54亿平方米，年1~7月住宅新开工面积为9.22亿平方米。 近一年半新开工的房子等于前三年的总和。

房地产行业有共识，从住宅的新建开工到预售通常有1年左右的间隔。 从2009年到现在，市场上20亿平方米以上的开工住宅将在今年下半年集中发售。

8月，在杭州客户拥堵项目现场，万科王石表示“望着匝道过去”，随后一天，万科杭州三个项目大热。 前几天，soho总裁潘石屹也在微博上表明，任志强“现在很畅销，会一边花钱、尖叫一边进入”。

中房指数研究院副院长陈晟认为，房地产公司迎合政策，降价将带来销量。 “从这个角度来说，越来越多的房企有可能进入500亿阵营，房企销售额前十的门槛也很可能会上升。 目前最大的波动因素是如果房价进一步上涨，可能会受到更严格的政策管制。 ”

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