“激辩涨跌 顺应调控新政成房企共识”

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经过许鹏、杨宠强、翟敏、朱玲，从博鳌

万科出生的肖莉对下半年和明年的房地产市场有什么看法？ 太原项目启动后马上完成了50亿元的销售，星河湾梁上燕如何看待高端住宅的下一步？ 在金地掌门人凌克眼中，楼市下跌空之间有多大？

昨天，知名经济学家、国务院快速发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博鳌房地产论坛上向房地产界精英们抛出这个问题后，他们会做出怎样的回答？

在这场以“新政下的中国房地产:市场调整与展望”为主题的精英对话中，我们可能无法得到让所有嘉宾认同的统一答案，但很多住宅 / BR// HR// BR// HR /交战第一轮:/BR// HR// BR// HR /下半年楼市将走向

。 海曙认为万科之所以取得这样的业绩，主要原因是价格体系的灵活性，上半年积极进行了价格调整。 肖莉怎么承担

肖莉先生？

万科副总裁肖莉:我们有“三不政策”。 也就是说，不囤地，不藏盘，不拿地王。 今年上半年我们拿了800万平方米的土地，2300元的(平均)土地价格。 新政出台后，万科5、6月平均房价比4月下降14%。 当然没有降价。 现在整个市场的库存非常低，所以对开发者来说原来的成本不存在。 现在要降到多少价格，只能对新楼盘采取合理的定价。 下半年，我们将多次重复刚才说的不隐藏光盘的战略。 如果一盘上市，第一个月卖出60%，定价会非常灵活。 考虑到下半年，我们还是不能有任何侥幸心理，考虑到政策会放宽，持有这种想法是非常有风险的。 下半年供给量将大幅上升，市场应保持敬畏之心。

盛高企业董事长谢世东:我同意万科肖总的意见。 也就是说，我们不太仔细考虑今后几个月的政策。 我们应该根据事实在现有的政策下好好地做好自己的业务。 我同意下半年供应量很大。 特别是一线城市和比较大的二线城市，我相信房地产形势的中期和长时间市场会稳定下来。

今典集团董事长张宝全:去年房地产价格大幅上涨，我认为是虚假的，不真实的。 受金融危机此前对中国支出的预期影响，积累了大量支出。 去年全球变暖的时候，进入市场实际上有三年的费用，但供应量只有半年，形成了暂时的卖方市场。 我们不能指望控制改变市场、房价、供给和诉求。 总的来说，从我个人的评价来看，今年下半年的态势将比上半年好。 因为房子是家庭最大的投资。 将来，这些客户再进入市场，可能会给我们带来一点点的热闹。

恒隆房地产董事长陈启宗:我大概四个月前就说过政府要打压房价，但目前房价下降的压力还在。 虽然最近量少了，价格还没有下降，但决不能小看政府的力量。 我觉得会下跌。 交战第二轮:/BR// BR// HR// HR// HR// BR// HR// HR// HD// HR///HR///HH// /房价出现了合理的下降。 据

巴曙松称，政府有文件引诱房价回到合理的空之间。 有多合理？ 公司对这个问题的看法各不相同。

梁上燕星河湾副总裁:在过去的十年中，你买的是股票还是房子？ 我记得去年的论坛上也说过，买股票下跌的话，也许会变平。我买了房子，过去十年的区别在哪里？ 我们为什么要塞着耳朵偷铃铛，所以我不想回答这个问题。

原UBS集团亚太地区主席蔡洪平:短期内讨论房价高低意义不大，作为整体趋势，我认为房价一定会上涨。 今天，谁下跌20%、30%，如果不买房子，我相信十年后会后悔的。 货币增发，土地越来越少，所以不要用社会意识形态的问题来处理经济问题。 商品房短期内略有下跌，但要长时间上涨，这一趋势无法改变。

金地集团董事长凌克:我曾预计全国70个大中城市的房价应该下跌10%左右，但现在我感到悲观。 前几天我看了一下全国的销售数据和库存数据，北京的库存在1000万平方米左右，正在建设的工程量有4000多万平方米。 在建设工程量与销售量之比为2.5的情况下，房子全部涨价到4或5的时候，房子就会降价。 另外，现在刚性诉求旺盛，半年后刚性诉求会更强。 据此，我认为房价不会下降那么多。 / BR// h// BR// h /交战第三回合:/BR// h// BR// h// h /政策 钱流向哪里？

下半年的政策怎么走？ 未来的热钱也会流向那些领域吗？ 领域的人和投资界的人提出了他们的意见。

中国房地产业协会副会长朱中一:政策是抑制一些城市的房价暴涨。 严格来说，政府有关部门要把房价上涨过快、房价过高、供给紧张的地区定义为一个，但现在还没有明确的定义。 从全国的角度来看，我们认为房价上涨过快、房价过高应该是东部一线城市。

巴曙松:我总结朱中一会长的话，政策的模糊性还会保留一段时间，别指望我说清楚。 朱中一:有些地方的房价有点离谱。 北京通州地区的房价下降力度很大也是理所当然的。 房价说白了，一个是供求关系，一个是地区。 像北京一样，这一段时间四环以内的房价没有下降，反而上升了。 包括中西部地区在内，部分房价还在上涨。 因此，房价与地区有关，与地区有关，不能一概而论。 我们只能让开发商以合理的价格定价，促进销售，加快资金回收，实现自身良性循环。

公司的房子太依赖银行问题了

万科肖莉:住房企业的融资太依赖银行问题了 她提出了“建立多种渠道的房地产公司融资平台”。

首先，关于中美房地产市场的差异，肖莉在会议上表示，美国的2亿人口中，有20万以上的房地产开发商，中国的数万开发商中，有十几亿人口 另外，美国前10大开发商占25%的市场份额，而中国前10大开发商加起来不到10%，如果改变立场，未来国内大开发商将有更大的空间和机会。

“金融是公司快速发展的重要手段。 ”肖莉表示，美国房地产开发公司融资渠道非常多，肖莉表示，海外大型开发企业的广告主将运用公开资本市场进行融资。 不仅有银行和资本市场，还有民间投资，融资渠道整体非常清晰。

从秀丽来看，与美国房地产公司相比，国内房地产公司的融资渠道非常有限，过分依赖银行。 她认为，融资渠道过于单一，会导致银行体系积累过剩的金融风险，难以显现优秀公司的信用特性、债务短期化、资金来源与领域景气高度相关、预售款承担过剩的融资功能等问题。

她还指出，由于民间闲散资金缺乏良好渠道，大量闲置资金进入股市、楼市，投资诉求和刚性诉求剥夺资源，促使房地产价格上涨，加剧房地产供需矛盾。

肖莉支持开发公司合理的资本市场融资诉求，增加房地产直接融资渠道，快速发展房地产产业基金，适度放开债权型外商投资，分散金融风险，依赖银行信贷和股市融资。 另外，开发越来越多的私募股权投资行业，加快金融创新，拓宽越来越多的投资渠道，比较有效地分流投资性认购资金，加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可以考虑类似于私募发行的模式。 恒隆陈启宗:希望有人出来和我们竞争 ”恒隆地产董事长陈启宗一登场博鳌房地产论坛，就向万科副总裁肖莉提出了“挑战”。

在回答“大概20%强”后，陈启宗得意地说:“恒隆地产不贷款的收益率是多少？ 我们去年是31%。 如果能借到钱的话，就变成50%。 ”

这位内地商业房地产行业的知名公司渴望能够与谁竞争。 “希望出现越来越好的商业房地产经纪人。 中国真的太大了，机会太多了，但是现在全国大中城市的三流项目，很差”。

陈启宗说服了开发商哪个三流商业项目浪费土地资源，让百货公司一流，能和他竞争。 但是他不认为有人能和他竞争。

“你们不会从住宅逃到商业地产。 ’陈启宗认为，建造住宅和建造商场的区别很大。 建造住宅是量的问题，必须搞大。 搞商业房地产是质量问题，质量一定很好。 建造住宅需要出售，建造百货公司不能出售。 被分成出售的百货公司和出售的办公楼，绝对是三流的，也无法获得高收益率。 陈启宗说:“搞商业房地产平均需要15年: 7年。 建成后，房租的收益率大致在4%~5%之间。 之后，培育它，培育8年左右，可以达到30%的收益率。 30%的收益率将在15年后出现。 ”

金地凌克:地产商的商业开发能力

昨天( 8月12日)博鳌房地产 题为“创新推动下一个房地产的黄金十年”，大胆预测房地产领域未来的规模，“现在我们的开发商规模越来越大，大家的规模达到了300亿元、500亿元、1000亿元

今后，在中国的房地产竞争中，应该观察到的是，不仅企业规模会持续扩大，今后开发的这些房地产都是综合型的，有住宅，有商业，这些也会导致投资规模的激增。 凌克认为，今后出现的一个变化是，从目前项目数十亿元的投资，迅速发展到今后项目100亿元、200亿元的投资。

在快速发展的情况下，城市中心旧城和旧村的改造，以及城市副中心的大规模综合型开发区将越来越多地出现。 这两个项目都要求开发者有非常强的商业开发能力。 因此，凌克认为，房地产商正面临着从企业规模向开发类型、投资规模的转变，商业开发将成为今后开发商必备的能力。

商业地产要怎么做才能顺利呢？ 凌克强调，一方面有商业开发、商业运营的能力，另一方面住宅开发和商业开发的盈利模式不同，投资者也不同，因此需要非常好的金融平台。 / BR// HR// BR// HR//今典张宝全:“老”的经历[/BR// HR// BR// HR///HH///HH/////H//// H/////H// /。 ”张宝全说:“国民人均收入达到每年3000美元后，支出将发生巨大的变革。 这种变革是指从功能性支出向体验性支出，也就是所谓的文化性支出的变革”。

张宝全举例说，在三亚，许多房企介入度假和旅游休闲，创造了许多度假房产，但如果没有完整的商业模式，本来的经验， 他说，中国房地产转型不应依赖旧经验，而应关注新诉求，“新诉求可能是我们转型的动力，新诉求可能是我们下一步开发的动力。 在转型过程中，有效建立商业模式可能是下一轮的核心竞争力。

房地产公司最重要的是建立更有效的商业模式，更有效的商业模式在于所有参与产业链的上游、下游、中游人群

研究人员说，投资应关注垄断领域和国外的机会

樊纲:投资应关注垄断领域和国外的机会 关于合适的投资机会，樊纲认为“垄断领域”是比较好的选择，也要开放政策，让个人资本“走出去”，关注海外投资机会。 樊纲以流水为比喻，说:“钱像水一样四处流动，也流向产品，导致通货膨胀； 也流向资产，引起资产泡沫。 一旦钱到了人们手里，投资就会流向各处。 ”

在过去，人们认为把钱存在银行里、买股票、买不动产。 在目前储蓄率高的情况下，“如何创造更多机会吸引投资”成为了重要的课题。 关于具体投资方向，我认为垄断领域和海外投资值得特别关注。

“民间资本、个人资本应该打破垄断，参与制造业、服务业等各种投资。 ’他认为，早期《新民间投资36条》进一步开放了各个垄断领域，这对民间投资无疑是个好消息。

樊纲提出，国内过剩的资金应该“走出去”，应该积极关注海外投资机会。 他说，现在只要“放入”资本，除了国内巨大的储蓄外，每年还有1000亿美元的海外流入。

在谈到经济政策和动向时，樊纲认为，目前将经济从趋于过热的水平拉回较为平稳的水平是积极和正面的，有利于市场稳定增长，是巨大的 “在这个评价的基础上，现在的政策、经济大致上朝着现在的这个趋势稳定前进，没有大的变量。 ”

巴曙光松:警惕日本式房地产泡沫经济崩溃

[/h// h/] [最近中国房地产市场的调控，是 》8月12日，博鳌房地产论坛”上，国务院快速发展研究中心金融研究所副所长巴曙松以日本历史经验为对象指出房地产泡沫存在的四个阶段，认为我国房地产的快速发展与日本第二个快速发展阶段有些相似。

他认为，从第一阶段、1955年开始的头十年，日本房地产面临的最大问题是供应不足，全国住房超过400万户。

此后的第二阶段，日本房地产随着日本经济的快速发展经历了高速发展期，10年建成了2500多万套住宅，而且新建住宅几乎相当于住宅存量的全部。

日本的第三阶段是从1976年开始的第三十年，这个阶段日本房地产最繁荣的时期过去了，居住和改善性的诉求逐渐被释放，在此期间，日本的地价和房价异常大幅的上涨。 这个阶段持续到泡沫经济崩溃，地价再次异常上涨。 那时，日本为了缓解货币升值对经济的冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，流动性大量流入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。

第四阶段是日本房地产失去的十年，日本房地产泡沫的迅速破灭，给银行、居民、公司带来了巨大的冲击。 在金融界被称为资产负债表危机。 负债不少，资产大幅减少。 所以资产负债表的修复需要比时间长的时间。 泡沫经济崩溃都是这样的进化过程。

巴曙松认为，日本房地产的发展过程中有值得警惕的教训，也有值得我们汲取的经验。 巴曙松说:“从快速发展的环境来看，我们大体上和日本的第二阶段有点相似。” 与日本相比，我国的房地产市场有几个特点。 库存整体不足、户型不均衡、地区快速发展不均衡、城镇住房存量新建住房占比依然很低。 他指出，从未来的快速发展来看，应关注房地产泡沫，关注商业地产和商业用地价格的变化，中国在工业化时期进行保障性住房建设这一步不可避免。 [/BR/] [/HR/] [/BR/] [/HR/]朱中一:向国务院建议放宽新紧缩政策[/BR/] [/BR/] [/H/] 5月以后，一线城市的成交量大幅下跌，但

“商品住宅的交易量已经从一线城市传导到二三线城市。 随着宏观经济形势的基本稳定和房地产调控政策的实施，房价回调后，一线城市的成交量预计将略有上升，回升幅度有多大尚需注意。 ”在4月17日房地产市场新政下发布各地房地产市场、房地产市场、保障性住房市场的一系列成交数据后，他下半年对房地产市场的最初预测，让开发商失去了剩余的心。

在此之前，他报告了楼市成交量、成交价格下跌的一些数据。 一是5月份部分城市快速上涨势头得到抑制，全国70个大中城市中，有12个城市住房销售价格下跌。 房屋售价比上个月下跌0.4%，为2009年3月以来首次下跌。 6月份全国70个大中城市住宅销售价格指数比上个月下降0.1%，其中二手房销售价格指数比上个月下降0.3%。 7月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手房价格较去年同期涨幅分别比6月下跌1.2%和1%，连续3个月下跌。 像上海、杭州、厦门、深圳一样，三亚也有可能包括在内，已经下降了三个月的环比。

1~ 5月，全国商品房销售面积3亿平方米，比去年同期增长22.5%，增长率比1~4月下降10.3个百分点。 1~6月全国商品房销售面积为3亿935万平方米，比去年同期增长15.4%，增长率比1~5月下降7.1个百分点。 1~7月，全国商品房销售额为4亿5800万平方米，比去年同期增长9.7%，增长率比上半年下降5.7个百分点。 7月当月全国商品房面积为6406万平方米，比去年同期减少15.4%。 北京、上海、深圳、杭州、南京、乌鲁木齐、南宁、厦门等主要城市出现大幅减少。

朱中一认为，公司应该根据自己的财务状况决定是否降价。 迄今为止，先降价的万科、恒大、绿地等公司已经获得了不错的销售。 但是，什么样的财务状况良好，现在销售不好的开发者，才能等待宏观调控的放松呢？

“今后几个月，经济二次见底的可能性很低，完成年经济增长的‘保八’的问题也很少。 所以，我认为政府管制楼市的政策并未松懈。 稍微放慢公司的采购和开发步伐，也会影响到明年以后两年的房地产市场，”朱中一说。 为此，7月份向国务院有关部门报告，他们多次建议暂缓制定新的紧缩政策，充分发挥市场在现行政策框架内的调节作用，抓紧制定“十二五”城市住房建设规划和中长期建设规划。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码