“论剑博鳌 中国房地产开启新黄金十年”

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经过许鹏、杨宠强、朱玲、翟敏，从博鳌

到2001年，博鳌房地产论坛与中国房地产一起走过了上一个“黄金十年”。 在遭遇“史上最严厉的政策法规”之际，中国房地产界如何展望下一个十年？ 8月12日，经济学家和房地产商的目光再次聚焦。 海南，博鳌。

“每日经济信息”报社等共同主办的博鳌房地产论坛将第十次召开。

如果说“复活”是2009年博鳌的关键词，那么今年的关键词无疑是“新政”。

在新政下，今年下半年的市场将如何调整？ 新政下，开发商、政府、买家的三方游戏怎么演？ 新政下，房地产领域如何重塑新的竞争力？

接下来让我们来看看业内大佬会如何回答。

“大体上现在中国最不过剩的就是房地产了。 钢铁大家都说过剩，水泥说过剩，家电说过剩，汽车也说过剩。 但是，我们家无论如何，城镇居民还不能1:1。 ”一贯看好多房地产任志强重新发行观点，他对领域依然充满信心。

“农村是国有土地的一大组成部分，需要投入资金、规划和设计。 而且农民的住宅比较集中，居住方便，干净的话，土地就会被空出来。 远离城市中心的土地毫无价值，所以我认为一个方法是创造，将远离城市的土地恢复为农田。 》知名经济学家、北京大学国家快速发展研究院院长周其仁在现场指出土地政策是当前房地产的生命线。

“我不认为下半年政府会放松政策。 这是一个非常有风险的想法。 还是要积极面对。 下半年供应量将大幅上升，价格相对稳定。 ”万科副总裁肖莉在现场说。

知名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲、中国房地产协会朱中一、恒隆地产董事长陈启宗、金地集团董事长凌克、今典集团董事长张宝全、原UBS集团亚太地区主席蔡洪平先生 br/] “未来这个民族生活空之间的梦想和美好生活的实现，几乎都是通过房子来实现的”——蔡洪平这样评价房地产的重要作用时，是否赞同房地产和中国经济的重要作用？ h/]反过来说，博鳌房地产论坛也是行业不同观点、不同优势的代表一次碰撞观点、博弈的过程。 我们经常不能最终达成一致意见，但需要这样的过程。 至少，站在博鳌的平台上，我们可以在新十年的关口看到更高、更远的地方。 关于

剑博鳌，中国房地产将开辟新的黄金十年。

焦点话题

博鳌三人人行:六亿农民进入城市房价会怎么样

“周教授，我刚才说了把商品以外的东西放在市场上，这不可避免地会成为户籍问题。 ”主持人恒隆地产董事长陈启宗提出第一个问题时，台下一片愕然。 大家都不认为博鳌房地产的第一个论坛与户籍有关，户籍是目前“史上最严格的房地产宏观调控”很少涉及的一个看起来与房地产无关的问题。

在陈启宗提出上述问题之前，北京大学国家快速发展研究院院长周其仁刚刚发表了“中国经济与房地产政策的选择”的演讲，认为大量货币供应推动了房地产价格的持续上涨。 房地产行业的土地供给“非市场化”，如果转换为市场状态，中国8亿农民将通过土地迅速致富。

8亿多土地换取大量财富的农民会给房地产业带来多少购买力？ 未来的房地产价格如何走势？ 在周其仁的“抛砖引玉”中，博鳌房地产论坛达到了开幕以来的首次高潮。

6亿农民进城房价会上涨还是会下降？

8亿农民，6亿进入城市，会给房地产业带来什么？ 对商业品味敏感的陈启宗的第一感觉是:“房地产领域未来前景非常好。” 除周其仁外，中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲也支持这一观点。 华远总裁任志强认为，广大农民通过进城充分利用宅基地的土地资源，是处理房价和地价问题的非常好的方法。

周其仁:城市化是指人迁移到城市，土地迁移到城市。 农民户口被转移到城市，最近十七大和《政府实务报告》提出了这个问题，重庆第一期将居住在城市的368名农民户口转移到城市。 樊纲:

从长远来看，中国的农民有2亿就足够了。 美国农民只占人口的2%。 长期来看是一个大趋势，同时最好废除户籍制度。

任志强:目前约有2亿农民在城乡分别有房子。 只有解放宅基地，才能处理资源短缺和双重占有的问题。 事实上，如果处理好宅基地问题、城市建设用地问题，现在的房地产价格和土地价格就不会那么荒谬了。

房地产会“吃掉”制造业的人才吗？

房地产行业在短期内被大量的人才吸引，开始担忧工商业，特别是制造业的未来。 将来，优秀的人才都可以转到房地产行业吗？ 6亿人口涌入城市，陈启宗的提问变得更加现实。

陈启宗:听说最近很多领域的人都去了房地产，你在担心未来制造业的未来吗？

任志强:我认为大致上现在中国最不过剩的就是房地产了。 现在不管房子怎么样，镇上的居民还不能1:1。 而且，这么多农民要成为城市居民，他必须至少有一所房子，但问题是现在没有这么多房子，那就是供不应求。 如果越来越多的人和资金进入这个领域，处理土地供应瓶颈，就不会导致房价暴涨。 樊纲:从长期来看，最终市场是平均利润法则在起作用的。 你说你集中在房地产上，其他地方价格上涨，投资进去，人才进去。 一定有这个调整过程。 现在重要的是，要消除阻碍资源配置的因素、阻碍供给增长的因素等很多扭曲的东西，使整个市场在各个领域之间达到平衡。

陈启宗:任志强，你提到的三个最扭曲市场的因素是什么？

任志强:第一个是土地资源的自由配置问题。 独家配置有问题。 二是金融资源配置问题。 如果金融资源配置不好，也会导致扭曲，比如让谁买会享受什么样的利率等。 三是国家政策导向的问题。 比如说说说保障，我认为国家让大家买房子是错误的。 过去的经济适用房、二限房的目的是让你买，不是让你租，所以导致了市场的扭曲。 这三个是最有影响力的三个。

只给农民工的5%建造廉租房吗？

进城的6亿农民中，有多少人有能力买房子？ 开发者们自然在考虑国家是否提供越来越多的保障住房。 但樊纲在个人演讲中表示，国家应该更多地鼓励中低收入者租房而不是购房。 因为这应该以快速发展廉租房而不是经济适用房为重点。

陈启宗:刚才樊纲说他不赞成经济适用房，他喜欢廉租房，周其仁同意吗？

周其仁:究竟是政府弥补差额，让民间拥有不动产，还是政府拥有不动产，我的看法要探索这些。

樊纲:中国的房地产永远是支柱产业，害怕短期的波动，但不是所有农民都有买房的钱。 在这个前提下，我提议使用廉租房。 经济适用房的问题太多了，地价怎么决定，人怎么决定，谁有能力？ 这些问题搞不好，就会二次分房。 合理的房地产市场，应该是有钱开始租房，然后逐渐有钱买老房子，然后再买房。 经济适用房大家很快就有房子了，但是这里面的结构不对，而且政府也处理不了这里面的新闻不对称问题。 陈启宗:廉租房是谁建的？

樊纲:政府要把钱花在最贫困的人身上，所以不能包括70%的低收入群体。 低收入群体最贫困的人可以在政府补贴下租房。

陈启宗:任志强，你不担心盖那么多廉租房吗？

任志强:我们通过抽样调查确认，廉租房不需要大家操心，真正符合廉租房标准的人，不超过家庭户数的1.5%。 北京7万多户，所以不用担心。 农民工加上流动人口，在5%以下，可以认为这个比例依然很低。 据建设部决定的1900万户，这个比例已经很大了，几乎可以全部覆盖。 但目前的问题是没有处理中间的过渡阶段，没有一个标准在越过廉租房标准后进入购房市场。 / BR// HR// BR// HR /焦点对话/ BR// HR// BR /华远集团总裁任志强: [/BR/]

与《每日经济信息》(以下简称nbd ) ]前几天的独家采访相比，这次，任志强在应对记者“围攻”时明显感到疲惫。 在长达一个多小时的采访中，任志强多次停下来喝水。 但是，他的看法仍然很尖锐。

nbd :新政出台已经四个月了，你如何评价这次的调控？ 任志强:任何人都认为这是货币问题。 货币问题由行政命令处理，这是暂时的政策，我们只能应对。 如果我们的货币总量继续扩大，今后也会有大问题。 我觉得用这样的做法来降低房价有点“理所当然”。 政府只能在短期内采取行政措施进行调整，但不能永远违背市场。

nbd :以前说过房价会上涨，最近开始鼓励开发商降价。 前后不矛盾吗？ 任志强:我从没说过房价会下降。 从市场和长期的供求关系来说，房价不可能下降。 但是，降价可以防止出现更严厉的措施。 目前，没有合理的定价机制，在各种被动的环境下，无论房价下跌还是不上涨，还有很多问题没有得到处理。

nbd :“国十条”将持续多久？ 新的政策变更什么时候发生？

任志强:目前看不到变化的趋势，我认为政策还会继续，但工作可能是在明年的某个时期。 像2008年一样，地方可能先动，中央可能后动。

以北京的房价为例，现在有多少调整空之间呢？ 任意志强:为什么要调整？ 调整结束后不是都来北京了吗？

nbd :我们要在海南建设国际观光岛，你要来拿地吗？ 任志强:不，海南这样下去会疯的。

nbd :万科等开发商开始快速发展二三线城市，是不是二三线城市的快速发展空之间会有点大？ 任志强:用什么来迅速发展？ 果然，轻轨和地铁等基础设施等需要一定的条件。

nbd :您现在关注的是那些二三线城市吗？ 任志强:我不介意。 我只在意宏。 除非那里有项目。 城市太多了，你怎么在意？

nbd :在政策调控下，成交量低迷后，最近有所回升。 你觉得这种情况怎么样？

任志强:成交量目前确实略有回升，但库存在增大，供应量一直在增加。 去年9月以后，开工一直在增长，即使没有限制也会变大。

nbd :你对昂贵的地王有什么看法？

任志强:我不认为他们是昂贵的地王。

nbd :目前很多开发商选择降价，很多人也预计下半年房价会下降。 但是，你为什么说房价不会下降？

任志强:房价下降得很快，但长期不会下降。 虽然短期政府进行了限制，但是不能不下降吗？

nbd :很多开发商供应70、90平方米以下的户型，这是不是未来大户型的房子不能满足诉求？

任志强:这不是开发者的问题，而是政府的问题。 我们不加盖，可以吗？

nbd :您对最近家里的“空安装率”有什么看法？ 任志强:海南的？ 没有空的观光地是哪个？ 滑雪胜地夏天人很多，这正常吗？ //K0//]放置率高对很多别墅来说也很普通，美国别墅//K0//的放置率在80%以上。 / BR// HR// BR// HR /创业集团总经理刘晓光: [/BR// HR/] [/BR// HR/] [/HR/]房企持续快速发展。 企业这样的商业体与其他商业房地产模式有什么不同？

刘晓光:一个城市需要迅速发展，中国城市化的需要诞生了这样的商业体。 商业综合体，如/ br// h///br// h /，有几个优点。 一个是资本量诉求大，压的钱多。 第二，必须引进国际企业品牌。 否则，得不到土地，得不到好土地。第三，地块位置必须合适，交通极为发达。

其核心是，能否引进世界高质量企业品牌，能否以最低折扣买到，能否长时间有序循环经营。

nbd :目前许多开发商认为，国内住宅市场比商业房地产利润更大。 因此，我认为快速发展商业房地产是不合适的，你怎么看？ 商住比例怎么样？ 基于什么标准？

刘晓光:那是短线问题，不是可持续发展问题。 (住宅和商业)应该配备。 商住不动产的比例必须是三七开，但未必如此。 有三七，有四六，也有二八。

一般来说，我们是以城市的规模、人口的多寡为基准来考虑的。 虽说现在的政策对住宅市场的影响很大，但并不是要建立这样的商业体。 我们还是要考虑资产的可持续快速发展，与中国区域经济的快速发展整合，不要单纯从商业利益出发。

nbd :商业项目的累积资金量很大，这样与以前流传的商业实体不同的项目资金来源是什么？

刘晓光:金融方面的运营是我们的强项。 许多创新，如信托基金和基金发展，都是很好的资金结构。 我们运营的模式概括为公鸡和母鸡。 公鸡不断开发销售，母鸡是把商业堆积起来的。

星河湾副总裁梁上燕:

房地产公司以“苹果”精神

商业地产、住宅地产、综合地产等各个领域都需要自己的苹果，可以打造出越来越多的有吸引力的企业品牌。

nbd :受政策限制，豪宅销售日趋严重，但6月以后，许多机构的调查数据显示，进入市场的豪宅比例开始明显下降。 那么，以豪宅为中心的星河湾在管制中如何应对呢？

梁上燕:豪和豪就看大家怎么说了。 我们一直说高端住宅，但什么是高端住宅呢？ 因为土地一直很稀缺，所以要珍惜所有的土地，搞好它，和这个城市联系起来，让它成为城市五十年，至少五年不变的景观。

在金融危机中，公司必须持续快速发展，而不是去裁员，用你公司的能力帮助社会公益是公司的责任。 另外，员工的认可，重要的是业主的认可，用心，每块土地都做好产品。

nbd :你在很多场合强调星河湾走的是坚强而精致的路线，而现在主流的房企走的是高大而坚强的路线。 对于这个“与众不同”，你是怎么想的？

梁上燕:在市场飞速发展的时候，我们发展得很快； 市场最低迷的时候，我们一样有勇气拿地。 别人觉得市场不行了，金融危机了，我们也一样有勇气拿地。 因为我们在按自己的节奏走。 我们没有盲目出口企业品牌。 我们到现在为止只走了自己的路。

nbd :说到拿地，土地储备是房企的后备力量，但是现在星河湾的土地储备怎么样了？

梁上燕:很多南京、天津的朋友都在问我们。 你什么时候来项目？ 我们的回答很抱歉，我们在慢慢做。 我们选的土地不是最好的。 我们所有的土地都用心雕琢。 当企业品牌具有足够的效果时，土地对我们来说是最不成问题的问题。

nbd :目前许多房企想做大做强是上市融资之路，但去年9月，企业董事长黄文仔表示，他对上市有何看法？

梁上燕: 2008年的时候，我们在香港联交所已经通过了。 当时，UBS的这些投行已经投给了我们，但最后我们自己放弃了。 第一，因为我不想被资本市场这个指标束缚。 另外，每个公司都有不同的路子，必须经常有不同的方向，星河湾选择了做自己。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码