“2019年楼市将迎“换档期” 中型房企竞争呈现白热化”

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年国内房地产市场经过400多次调控逐渐恢复理智，房价走势趋于平稳，商品房销售金额创下新高。 但与此同时，许多房企开始高呼“活下去”，不断追求规模化的快速发展和未来的快速发展方向。

58安居客房地产研究院首席拆房师张波介绍，2019年楼市进入“转型期”，从全国楼市整体转型为“依托城市政策、分类指导”，是班次重要政策的体现。 与此同步，信贷政策、调控节奏因城市不同而呈现区域化差异，班次并不意味着楼市整体将发生较大波动，相反，它将保证全国楼市整体更加平稳、快速发展。 另外，2019年住宅企业竞争将加剧，特别是中型住宅企业的竞争将白热化。

克瑞研究中心表示，从成交结构看，各能源级城市市场分化明显，三四线城市仍是商品房成交主力，但受棚改货币化布局收紧和购买力限制，下半年三四线城市成交略有疲软。

从新建住房市场的具体表现来看，58同城、安居客《年楼市总结》的数据显示，在年一线城市调控政策依然收紧的情况下，成交面积走势总体符合市场规律。 在成交价格方面，一线城市房价总体呈缓慢上涨趋势，深圳房价呈平稳下降趋势。

从不同城市层面的购房热来看，年一二线城市的购房热涨幅高于三四线城市，受人口周期性外迁的影响，近年底有大批外出务工者返乡工作，恢复了三四线城市的购房热。 在新一线城市中，新建住宅热门住宅搜索城市集中在西部，重庆、西安、成都为住宅搜索排名前三。 其中，重庆新建住宅的住房寻找比去年同期上升了40%，宁波、沈阳也上升了约4成。

另外，购房必须向周边城市扩散，呈现卫星城市结构，北上广等一线城市购房热总体呈下降趋势，部分周边城市购房热上升，上海周边常州、北京周边太原、购房热同比增长约五成。

二手房方面，年北京、上海等城市二手房价格波动不大，部分新一线和二线城市价格波动明显。 58安居客房地产研究院的跟踪数据显示，西部代表城市二手房的购房热也领先于其他新一线城市，其中重庆的购房热最高。

在对购房者的诉求上，数据显示，住房面积70~120平方米的二手房诉求率达到51.5%，两居室和三居室是许多购房者首选的购房来源。 从全国范围来看，客户也关注总额50万~150万元的二手房住宅资源。

58同城、安居客《年楼市总结》分解显示，在稳字优先的大环境下，整体房价水平稳定，各城市分化，一线城市价格稳定下降，二线城市部分热点城市降温可能加快，三四线城市房价上涨。 预计2019年年利率仍将存在于一定的下调空之间，特别是对房贷首次利率的优惠力度预计将继续增加。

据克瑞研究中心预计，2019年，受益一线城市的新增供给将有所增加，诉求充裕，支付能力强，一线城市成交将维持低位回升，二线整体趋于平稳。 城市召回的压力集中在呼吁透明度和购买力不足的大部分三四线城市和部分二线城市。 这在一定程度上也为公司的城市配置提供了方向的指导，对公司来说，即使在弱势城市的情况下，也将推进项目以确保现金流放在首位。 然后，期待管制政策逐渐放松，集中在商品量的安排和下半年。

在监管的重压下，标杆房企仍实现了逆势增长。 根据克而瑞公布的“年度中国房地产公司销售top200”，碧桂园流量金额突破7000亿元，万科突破6000亿元，恒大位居销售权益首位，规模房企实力进一步增强。 另外，各梯队企业规模不断增加，分化格局持续。 前10家房企门槛超过2000亿元，千亿房企30家，较年、年的12家和17家有较大增长。

据克瑞研究中心认为，2019年房地产领域将从高速增长向顺利增长，百强房企业绩规模增长率也将从近两年的40%左右降至20%~30%。 其中，龙头房企仍以年稳定快速发展、追求有质量增长为主。

而且，克比瑞研究中心预测，千亿房企数量今年达到30家后，未来规模增长将放缓，短期内将维持在30~35家。

张波表示，2019年房企方面的班次备受瞩目，房企整体生存压力较大，房企融资价格上涨，限价、限售等政策促使房企开始考虑向“赛道”转型。 具体而言，呈现出三个维度的变化:从粗放的城市群战术向精细化地区的深耕战术转变。 房企集中度从千亿级房企激增到稳定数量档的房企竞争力从规模化效应到产品力驱动档。 2019年房企竞争也将更加激烈，龙头房企规模化步伐将放缓，但中型房企之间的竞争将白热化。 随着市场降温，费用回归合理，未来房企的竞争力越来越体现为产品力，通过产品系及其标准的建设和升级，构建产品ip，形成良好的市场号召力和产品竞争力。