“四问海南全域限购：背后发生了什么？权宜之计还是长久策略？”

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22日晚8点在海南召开新闻发布会，宣布对本省以外的户籍购买者实施全域购买限制。 这对占外国买家近8成的海南来说意味着什么？ 这次限购是权宜之计还是长期战略？

在海南省建设省经济特区30周年之际，中央宣布在海南全岛建立自贸试验区，支持海南逐步探索和稳步推进具有中国特色的自贸港建设，海南房地产关注度急剧上升。

短短一周内，来自全国各地的买家纷纷涌入灵水、万宁、文昌等东部沿海市县，以及以前“冷清”的西线澄迈、临高等市县。 楼盘销售中心的咨询者层出不穷，很多买家抱着“买了就赚了”的心情，用一次也不重复支付的方法购买。

“一个买家付了完整的钱后乘飞机离开了。 连购买合同都来不及拿。 ’澄迈县的楼盘销售人员告诉记者，很多买家不仔细研究房子的朝向等，有可能无法抢夺。

一些楼盘价格几天内出现1000元-3000元的上涨，如澄迈县福山镇楼盘距此1万元以内的价格一下子上涨到12000多元。 尽管如此，许多买家还是因“买不到”而高兴地来。

在此期间，大部分房企采取手段抢劫销售，不惜违法违规。 4月18日晚11点，海口市观澜湖观园项目被抢购一空。 海口市住建局派出检查组赴项目营销现场，立即停止不适当的营销活动，根据现场调查认定的违规销售行为，对开发公司及相关中介机构处以150万元罚款。 海南省住建部门最近密集处罚了数十家违规房地产公司和房地产中介。

另一方面，一些房企发现有利可图，乘机隐瞒盘盘。 北京买家孔先生看中了澄迈的两处房产，但在向销售员传达信息几天后，对方以暂停网签为由中止了交易，但实际上最近该地并未暂停网签。 海口市也有楼盘拿到销售预告证已有一段时间，但网签申报晚，涉嫌隐瞒光盘行为。

与这种情况相比，海南省居民厅于4月16日紧急发文，防止炒作和房价暴涨。 仅仅6天后，海南再次高呼“停止”，宣布全域限购。

其实，海南楼市这波上涨并不是突发性行情。 近期行情始于年末，此后海南房价“持平”，部分地区房价翻番，涨幅3倍以上。

业内人士表示，20世纪90年代噩梦般的房地产泡沫牵动着海南的心，敲响了警钟。 结果，海南在这一年多的时间里，出台了十多次大小房地产相关的调控政策。

23日早晨，海南某大型房地产企业的早会气氛非常紧张。 “我们高层深表忧虑。 目前正在开始制定包括裁员等副本在内的新的融资方案。 ”这家企业的一位负责人说:“以我们的盘子为例，以往的意向顾客大多在岛外，失去了大量的意向顾客，资金回流肯定会造成很大的麻烦。” 这是海南22日新政的后续反应。

海南省22日宣布，4月22日20时起实行全域限购，非本省户籍居民家庭在新的限购区域购房，必须至少一家人在海南省提供24个月以上的个人所得税或社会保险缴纳说明。 在此之前实施限购区域的情况下，需要提供60个月。

新闻迅速引起了市场的反应。 中介、销售商、房企销售的电话几乎都“破裂”，买不到房的人千方百计地买，买房的人担心今后谁也不会考虑卖。

“意味着本省以外的户籍购买者基本上买不起了。 ”据海南现代管理研究院院长王毅武介绍，在海南岛外购买的人比例约8成，以前只规定了限购区，通过税收和社会保险限制购买。 本省以外的户籍购买者还有很大的选择余地。

更为残酷的是，这次的限购，让很多人对户籍“动脑子”的空子也堵上了。 新政在本通知发布后，户籍迁居本省的居民家庭只能购买一套住房，至少一家人必须提供海南省累计24个月以上的个人所得税或社会保险缴纳说明。

“海南各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。 本省以外户籍居民的家庭不得补缴个人所得税和社会保险购买住房。 ”海南省住建厅厅长霍巨燃这样说道。

这些政策的直接结果是“买不到”，新政还规定“卖不到”。 居民家庭、企业事业单位、社会组织在海南省购买的住宅，在取得不动产权证5年后可以转让。

王毅武表示，这些因素叠加后，对持有房地产的人来说不是好消息。 “原本的所有者乐观地认为迟早会卖出去，但不是等了几年吗？ 现在不行。 即使五年期限过去了，海南不再增加建设用地，但如果该政策长期执行，合格的接球手也将寥寥无几。 ”

但总体来说，海南房地产库存拆迁的整体限购压力不大。 截至去年年底，海南商品住宅库存拆迁期约为11个月，比上年末减少12个月。

“这样严厉的限购政策超出了预想，海南的房地产市场将发生巨大的方向变化。 ’当地大型房地产企业的销售负责人说。

此次政策出台后，市场推测这将是抑制房价暴涨的方便之举。 但是，海南省层面透露的各种消息表明，此次监管目标已确定，态度坚决，影响深远。 “这种层面的政策文件和长期方向通常不会轻易改变。 ’海南省政府的一位权威人士说。

霍巨燃表示，此次新政提出的目标是，反复定位房子是用来住的，不是用来炒的，回归房子的居住属性，调整优化房地产区域结构、产品结构、租赁结构，保持房地产市场稳定健康快速发展，成为自贸试验区和

海南将实施最严格的生态环境保护制度，保护海南的绿水青山，坚决不办房地产加工厂，以壮士断臂的决心降低海南省经济对房地产的依赖。 ”霍巨燃说。

海南省主要领导人也在许多场合多次表明态度，海南不会成为房地产的“加工厂”。

海南省年一季度经济运行数据显示，房地产开发投资占固定资产投资的比重为48.1%，比重依然很高。 有人担心限购会影响海南的经济运行。

海南省政府的一位权威人士说:“最近的经济必须受到一定的影响，但是很有价值。 海南迟早要下这个决心。 你最好快点下来。 否则我想来海南只做房地产。 ”。

新政中，海南实施最严格的用地节约制度，实施建设用地总量和强度的双重控制行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增长。 建设用地供应急需向建设自贸试验区和具有中国特色的自贸港的基础设施、产业快速发展、社会快速发展、民生诉求等方面倾斜，规定在停止出口商品供应之前将大幅减少。

易居研究院智库中心研究总监认为，当前海南的政策逻辑清晰，未来持股压力的政策思路清晰。 其中，对自由贸易港建设的各种产业支持将加大，对一点的滨海住宅和其他项目，管制将更加严格。

(总公司记者:王存福) )。