““居民购房高杠杆”成调控要点 今年房贷或继续“量缩价涨””

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住房贷款，“降价”。 央行最新数据显示，去年12月底，个人住房贷款余额比上年末下跌14.5个百分点。 根据融360大数据研究院最新发布的《年12月中国住房贷款市场报告》，年全国住房(包括套房和二手房)贷款平均利率呈缓慢上升趋势，套房贷款平均利率从年初的4.46%上升到年末的5.38%，基准利率为

业内人士表示，今年住房贷款“量化宽松价格上涨”的状况将持续，居民举债将成为调控点。

《经济参考报》记者日前在北京采访时说，进入今年以来，银行房贷尚未出现像去年年初那样大范围贷款人排队的现象，但无论从银行整体的房贷额度还是银行的房贷利率来看，房贷政策“都很宽松”

从银行房贷额度和贷款速度来看，不存在整体额度紧张和贷款滞后，但各类银行呈现差异。 一位中介销售员表示，从贷款时间来看，许多大银行的贷款比较快，几乎一周内可以贷款，最快的只有两三天。 “股份制银行的额度相对严格，放贷稍慢，实际额度也不能完全保证。 ”

关于国有大型银行，一家国有大型北京某支行的贷款经理表示，“住房贷款限额是动态管理的，贷款没有问题，该支行目前也没有排队分批贷款。” “许多符合申请资格的客户现在可以签字办理，但贷款金额在500万元以上的，可能需要现场判断。 ”他说。

在股份制银行，《经济参考报》记者访问的几家银行表示，批贷和放贷时间相对较晚。 “我提醒大家，从去年下半年开始限额紧张，总公司没有停止融资的通知，但融资者融资很慢。 如果着急的话，请优先考虑融资快的其他银行。 ’一家股票银行的信用经理说。 另一家股份制银行分行的工作人员对记者说:“目前的额度还比较宽松，但是批贷款和坏账的等待时间可能很长。”

从住房贷款利率来看，贷款利率上升放缓。 上述中介销售人员表示，套房和套房的利率仍然几乎没有银行的执行基准利率。 “套房利率约为基准利率的1.05倍至1.1倍，套房日益上升，从基准利率的10%上升至20%左右。 ”他说。

根据融360数据，在北京方面，汇丰银行贷款利率为9.9折的4.85%，建设银行、北京银行、农业银行、工商银行等11家银行首批房贷利率上涨5%，民生银行、渣打银行、华夏银行等7家银行首期房贷利率上涨10%。 汇丰银行、恒生银行等6家银行的套房贷款利率上涨10%，杭州银行、浦发银行、工商银行等13家银行的套房贷款利率上涨20%。 在上海，农业银行、建设银行、中国银行、工商银行首套房利率打9折，大新银行、沪农商行打9.2折，花旗、邮政储蓄等4家公司打9.5折等，很多银行都有很小的折扣。

一家大银行的城市贷款业务负责人向记者表示，展望未来一段时间，各银行的住房贷款政策并不能说“很宽松”。 今年住房贷款业务的整体基调仍然“严格管理”，这一切与去年没有变化。

回顾当年，在房地产市场调控日趋严格的大基调下，银行房贷及整体房贷增速均有回落。 业内人士表示，今年住房贷款规模的增长将显示出与去年一样的优势。

央行上周末公布的最新数据显示，年12月底，个人住房贷款余额21.86万亿元，比上年末增长22.2%，增速回落14.5个百分点。 另外，截至去年12月底，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，比去年同期增长20.9%，增速比上年末下降6.1个百分点，全年增长5.56万亿元，占同期各贷款增量的41.1%，同比增长3.7个百分点。

中原地产首席拆房师张大伟认为，房贷规模去年下调，是年部分城市房价涨幅减缓、市场稳定的最大原因。

但是，从总体上看，我国居民住房抵押率仍然很高。 中国社科院此前发布的《中国住房快速发展报告---》显示，截至年底，中国居民购房抵押率上升至50%，接近美国2007年次级抵押贷款危机爆发前的水平。

居民债务的比例也接近次级贷款危机前的水平。 社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“居民债务占居民可支配收入的比例从2007年的不到35%上升到目前的90%，远远超过了其他新兴经济体的水平。 考虑到我国许多民间融资渠道，居民杠杆率可能更高。 日本和美国分别在20世纪90年代初和90年代中后期经历房地产泡沫破裂时，居民债务占可支配收入的比例分别为120%和130%，我国居民杠杆率已经接近危险区间。 ”

倭鹏飞表示，居民部门杠杆化空之间越来越有限。 中国居民举债最重要的用途是购买房地产，如果房价下跌，金融机构的资产负债表将迅速恶化，开始大幅收紧信贷，可能引发购房人普遍违约和银行挤兑，引发金融风险。

事实上，监管层观察到了居民高杠杆化的风险。 年，个人贷款、首付贷款等个人无担保贷款和举债购房态势高涨，央行、银监会等金融监管部门相继严厉打击了这类违规行为。 另一方面，住建部与人民银行、银监会共同规范购房融资行为，确定禁止房地产开发机构、房地产中介机构、网络金融机构、小额贷款企业等违规提供购房首付融资、房地产场外融资等。 另一方面，银监会派出机构积极开展风险检查，加强规范管理和解释责任，严查个人违约进入房地产市场。

“公司杠杆率居高不下，居民杠杆率迅速上升。 金融机构也有责任。 必须优化和严格信用管理，加强风险内控。 不得对公司信任“大企业”，也不得花钱信任。 ”一位业内人士表示，居民去杠杆化也是监管的重点。 将来要加强诱惑，防止居民债务激增，过度集中在房地产行业。

评级机构东方金诚研究快速发展部副社长王青表示:“全年的金融杠杆化和房地产调控态势将持续。 强调淡化经济增长率、优质快速发展、防范和化解重大风险——重点是防范金融风险——作为主要攻坚战的背景，金融杠杆和房地产调控态势将会持续下去。” 随着金融杠杆逐渐扩大到实体杠杆水平，保障公司的信用诉求，前期明显偏高的居民信用增速可能会逐渐下降。

据融360解体，房贷利率很可能继续上升，房贷利率整体走势趋于稳定。 年住房贷款利率发生“急刹车”和“猛速”现象的可能性很小，预计将继续小幅低速上升。

经济参考新闻记者张莫愁实习记者走向家莹