“融创632亿购万达资产包 全用自有资金？”

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记者吴若凡每次经嘉运可

631.7亿元是什么概念？ 将其存入余额宝，每天可获利696.45万元，一生衣食无忧。 但是，被称为“并购狂人”的中国代表董事会长孙宏斌昨天( 7月10日)大手大脚地花了这笔钱。 根据万达商业和融创中国联合公告，孙宏斌打算用这笔钱从万达收购13个文旅项目的91%的股权和76个酒店项目。

据财新网报道，孙宏斌表示，此次交易涉及的资金完全来自融创自有资金。 作为普通人，记者有“痛心”的遗憾。 年末净负债率高达208%，现在还要用这么多现金收购资产吗？ 《每日经济信息》记者采访的多家投行和拆迁户也认为，在这样大规模的交易规模下，纯粹用现金交易是不可能的。

账面现金=可以自由采用吗？

7月10日上午，大连万达集团官网发布万达商业与融创中国联合公告，万达计划将13个文旅项目91%的股份转让给融创，代价为295.75亿元，由融创承担项目贷款。 然后，融创以335.95亿元收购万达76家酒店项目。 两次收购的总成本为631.7亿元。

据财新网报道，孙宏斌表示，此次交易涉及的资金完全来自融创自有资金。 根据克瑞数据，今年上半年实现销售额1088.1亿元。 孙宏斌在与财新网的采访中表示，截至去年6月30日，账面上有900亿元以上的现金。

但是，账面上的现金并不是可以不受限制地自由采用的。

以财务报告为例，截至12月31日，账面现金约为698亿元，其中178亿元为限制性资金，主要包括124亿5500万元银行贷款担保资金和50亿7500万元预售房地产所得限制性资金。

一家证券公司的拆迁师向《每日经济信息》记者表示，虽说账上有900亿现金，但考虑到日常支出和后期土地的资金支出等，如何能够将全部或大部分用于一两件收购？

该证券公司的相关人士进一步指出，融资创造需要考虑各方面支出的平衡。 除了直接由土地市场拍摄土地的资金外，还与收购和项目企业的后续费用、贷款保证金、销售监管资金、贷款保证金和银行承兑汇票保证金等有关。 另外，拿地后还有施工费用和项目开发和融资，这些费用支出非常大。

“账面上的现金即使可以覆盖这次交易的全部，但剩下的资金很少，一旦资金链紧张，后果不堪设想。 另外，由于房地产调控，整个市场进入融资难。 从去年开始在市场上进行的收购动向，资金的消耗很大。 ”上述各位恕我直言。

资金路径之谜无法解开

“从并购的角度来说，另一方面，很少直接持有600亿以上的现金来挤垮公司。 另一方面，销售额1100亿以上不代表净利润。 ”一位资深投票人说。

前述深度投行人士指出，万达和融创此次交易属于股票交易模式，不太可能完全用现金支付。 即使交易一次也不重复，资金支付也应该有一个过程。 融创应该会带着一部分现金出来。 另外，一部分可能会将文旅和酒店两种资产的未来收益，做成资产证券化类的产品支付给万达。 另外，也可能用海外银行的收购贷款支付。 总之，不一次性双重支付的可能性很低。

在这样大的交易中，如果不采用全部自有资金，融资又有可能利用这些资金和渠道进行借款。 采用什么样的融资工具？

据《每日经济信息》记者观察，截至年底，非即期贷款中，我国有抵押银行贷款311.78亿元，其他贷款357.32亿元，优先股27.58亿元，资产支持证券31.71亿元。

另外，投资者的解体表明，这是一场大的打包收购，国内交易涉及价格问题，因此万达和融创有可能在国外交易。

杠杆化的风险大幅上升

据《每日经济信息》记者不完全统计，截至2009年，我国对外并购房地产企业资金超过500亿元。

例如，去年9月，融通以总额157.61亿元收购了融通科智地房地产股份有限公司几家目标企业的股票和债权。 目标企业拥有42个房地产项目相关权益，分别位于北京、天津、重庆和杭州等16个中国城市，总占地面积约693.72万平方米，总建筑面积约1802.22万平方米，未售面积约730.05万平方米。

去年末今年年初，融资相继投资近60亿元进入金科。 具体来看，包括以总额约40亿元认购金科地产集团股份有限企业16.96%的股份，以总额17.23亿元收购金科房地产6.17%的股份。 在购买和收购了一些事项后，企业间接持有金科不动产23.15%的股份。

根据申万宏源的研究报告，截至年末，融和负债率从年末的76%大幅上升到年末的208%。 其总有息债务规模从年末的420亿元大幅增加到年末的1130亿元，同期的净债务规模从150亿元增加到430亿元。 除了费用大幅增长和利润率回升较预期缓慢外，该证券公司还担心在当前中国房地产市场调控政策环境下，杠杆率激增下快速扩大规模所带来的风险。

另外，据融创年财报显示，企业期末净资产为354亿元。 另一方面，与万达的此次交易总额达到631.7亿元，超过年末净资产，占去年末总资产2932亿元的21.5%，根据有关规定，构成了重大资产交易。 但截至昨天22时53分，记者观察到，中国尚未就此次交易发表详细公告。

资产的出售

万达商业销售部分文旅，酒店打算在年内还清大部分银行贷款

实习记者程成经姚治宇实习方芳经

7月10日上午，万达集团、融创中国宣布，万达商业将以总额631.7亿元将13个文旅项目91%的股权和万达旗下76家酒店出售给融创。

至此，外界愕然。

在全国各地高歌猛进的卢旺达，是高负债积累难以恢复，还是加快房地产化的速度，转向轻资产？

“不要成为地产商”的新脚注

公告显示，万达91%的注册资本295.75亿元，将包括西双版纳傣族自治州万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目在内的13个文旅项目的91%股权转让给融创，后者为项目现有股权 35亿9500万元，收购了包括北京万达嘉华、武汉万达瑞华在内的76家酒店。

双方于7月31日前达成详细协议，约定尽快支付，完成资产及股权分置。 此外，文旅项目维持企业品牌变更、规划文案变更、项目建设变更、运营管理变更等酒店管理合同将执行到合同期满双方同意在电影等多个行业进行全面的战术合作。

值得注意的是，不久前的7月4日，大连万达集团董事长王健林还参加了万达旗下第十六个文旅项目——昆明万达文旅项目启动仪式，并主张当时投资300亿元，确保项目在2019年内全部开业。 然而，短短一周内，昆明万达文旅项目就出现在了与万达融和的交易名单上。

在今年年初召开的万达集团年会上，王健林表示:“万达要坚决实施公司转型，房地产化。” 他提议在年末或年末年初之前将商业不动产的名字改为商业投资管理服务集团，并说“不要成为地产商”。

关于此次交易的具体细节，大连万达集团相关人士在接受《每日经济信息》记者采访时表示，暂时未表态，一切以公告为准。

该策咨问研究总监张雄大认为，万达有意房地产化，重复“轻资产”之路，万达也有房地产化的能力。

万达发布上述公告后不久，万达酒店快速发展( 00169，hk )股价迅速上涨，涨幅一度达到150 )，至1.48港元。 与股价和成交量的异常波动相比，旺德酒店发展迅速并发表了公告。 “董事会获悉，今天这些价格和成交量增加的原因、需要公告以免本公司证券出现虚假市场情况的资料，或证券和期货条例(香港法例第571章(经确认不知道第xiva部应披露的内部信息。 ”

“轻资产”一年40~50个

年8月，万达商业与快钱金融、万达稳升签署轻资产合作框架协定，万达稳升等相关各方提供资金支持，万达商业以轻资产模式开发运营位于常州、梅州、三门峡、宜春和郑州的5个万达广场项目，万达商业试水轻资产战术迈出关键一步。

年开业的50个仙境广场中，有21个是轻资产。 上半年新开业的12个万达广场中，轻资产项目9个新快速发展的28个项目中，轻资产项目26个，其中投资类轻资产项目14个，合作类轻资产项目12个。

万达集团回应称，“此次文旅项目也进入轻资产运营，万达文旅项目的企业品牌确立，证明了万达已经到了用企业品牌全面赚钱的时代。”未来万达将按年轻资产维持万达广场项目在40-50的水平

《每日经济信息》记者观察到，今年5月初，万达商业计划发行300亿元以下的小公开募股债券通过上海证券交易所，但评审会最后是否放行。 但截至目前，上述债务发行尚未取得最新进展。

尽管如此，万达商业恢复上海证券交易所的一份答复函显示，截至年底，部分拟偿还银行贷款、信托贷款及其他金融机构借款总额499亿元，合并口径约7511.4亿元，总负债约5277.7亿元，资产负债率70.26%。

王健林在7月10日上午的签约仪式上表示，“通过此次交易，万达商业的负债率将大幅下降，此次收回的资金将全部用于偿还，万达商业计划在今年内偿还大部分银行贷款。”

严跃进认为，此次交易对万达、融创来说各有必要。 从之后的快速发展来看，融创和万达不排除在电影等方面进一步合作。

不动产化

通过“脱地产化”轻装参选万达商业a股ipo，或迎来利润

经记者魏琼经过姚治宇

曾豪言壮语超过迪斯尼乐园的卢旺达文化旅游项目，目前已打包在中国销售，一起销售的有76个酒店项目。

7月10日，万达商业、融创中国联合公告称，万达以631.7亿元的总额将13个文旅项目91%的股权和北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76家酒店转让给融创中国。

此次出售的万达文旅城和酒店项目都是a股ipo万达商业的重要组成部分。 在目前a股ipo审批放缓的大环境下，通过抛售部分商业资产，转换轻资产运营，万达商业会迎来回归a股的利好吗？

轻装上阵

易居研究院智库中心研究负责人认为，万达销售酒店、文旅项目是积极卸下重担、打造企业品牌的方向。

万达酒店迅速发展公布的数据显示，全年企业权益持有人应占的本集团亏损约2.63亿港币，全年企业权益持有人应占本集团亏损约6070万港币，为连续亏损。

根据万达商业此前公布的a股募集证书，该公司确定出示风险。 酒店开业一般会产生巨大的开业前支出，新建酒店一般需要经过初期阶段才能达到预期的业绩水平，其投资回收期比其他持有型房地产长，文旅产业前期需要沉淀大量资金。

据财新网报道，王健林表示，通过出售部分酒店和文旅项目，万达可以大幅降低万达商业债务，进一步实现轻资产化运营。

严跃进认为，万达积极剥离文旅项目，不断加强轻资产模式，有助于轻装活动，改善债务结构有助于投资者改变万达资金压力较大的形象。

在a股ipo的考核过程中，公司的成长性和资产质量高低是考核的重要指标。 香港中原金融集团主任拆师严高乐指出，高负债率侵蚀公司利润，用非高质量资产补充现金流，剥离非核心资产将提高公司价值。

回到股票获利吗？

大连万达商业地产年开始申请a股ipo，与万达商业一起在a股ipo上排队的房地产公司有富力、金辉等房地产公司。

相对于1~5月的每周10家左右的发布批准数，进入6月以来每周发布的公司数有所减少。

东方证券房地产领域的专务分析师竺势在接受《每日经济信息》记者采访时表示，此次出售资产对卢旺达商业有好处，对其a股ipo没有太大影响，需要对卢旺达商业的材料进行再补充，这在ipo方面也是正常现象。

据财新报道，万达内部人士称，万达商业回a计划中最大的不确定性是“定性”，万达商业不愿纳入房地产板块。 目前，大连万达商业在上海证券交易所ipo矩阵公司排名第65位，处于“已反馈”的状态。

剥离重资产，实现轻资产运营的旺达业务，在a股ipo所属领域能归属为“非房地产业”吗？

严乐在接受《每日经济信息》记者采访时分析称，万达回归a股需要轻度资产运用，目前房企剥离在a股ipo难度较高、较重的资产有利于万达商业归属其他非房地产领域，有利于回归a股获得批准。

港股交易

旺达酒店发展迅速，“热点”股价上涨46.55%，领先港股

经记者袁东经姚治宇

以600多亿的价格转让了许多文旅项目和酒店，万达商业和融创中国( 01918，hk )的这笔大生意无疑是昨天( 7月10日)最热门的财经信息。

但是，旺达名声太大，与此次交易没有直接关系的旺达酒店的快速增长( 00169，hk )昨天成为了热门话题。 股价超过150 )，下午股价大幅下跌，但上涨46.55% )，领先香港股市整体。

《每日经济信息》记者观察到，一位投资者表示:“旺达酒店迅速发展这样的热点，打边球的上涨，有a股炒股的味道。”

股价上升后，

昨天的股票交易对万德酒店的迅速发展来说绝对是值得纪念的一天。

旺达酒店的快速增长昨天以0.58港币开始，但在开设后的30多分钟内几乎没有交易，股价也维持在0.58港币。 但10点以后，风云突变，旺达酒店快速发展的股价迅速拉升，至11点22分左右，股价一度上涨至1.48港元，涨幅超过150%。 随后股价开始下跌，最终以0.85港币收盘，但全天涨幅为46.55%，收走了所有港股。

值得注意的是，随着旺达酒店的快速股价上涨，交易量也大幅扩大，昨日成交额达到1亿5600万港币，而此前50个交易日平均单日成交额为32万港币左右。

针对股价暴涨，旺达酒店昨天中午也发布公告，指出企业知道旺达酒店迅速发展的股价和成交量上升，企业调查后不知道股价和成交量增加的理由。

据香港《经济通通讯社》报道，旺达酒店快速发展的代表称，母公司与融创中国宣布的交易不会直接影响旺达酒店的快速发展。

昨天上午，万达商业和融创中国发布了13个文化旅游项目股权转让和76家酒店转让的联合公告。

联合公告称，万达91%的注册资本295.75亿元，将西双版纳傣族自治州万达文旅项目等13个文旅项目91%的股权转让给融创，由融创承担项目现有全部贷款。 另外，房地产集团335.95亿元，收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76家酒店。 据香港证券交易所权益披露新闻报道，大连万达商业地产(以下简称大连万达) )持有万达酒店快速发展的65.04%的股份。

此外，香港第一上海证券首席战略师叶尚志也对《每日经济信息》记者表示:“旺达酒店发展迅速，暴涨，投机炒作的味道很浓。”

主营海外项目[/s2/]

作为大连万达的子公司，万达酒店迅速发展为投资控股企业，其子公司从事商业地产的开发、租赁、管理及投资控股业务，企业于2002年在香港证券交易所挂牌上市。

目前，万德酒店在英国伦敦、美国芝加哥、澳大利亚黄金海岸和悉尼都有房地产项目。 另外，万达酒店的迅速发展在中国内地也有两个项目。 桂林万达广场项目和福州恒力城。

年和年，万达酒店发展迅速，分别收入21.77亿港币和3.74亿港币，但企业全年亏损2083万港币，全年净利润7607万港币。

《每日经济信息》记者观察到，旺达酒店的快速发展近几年股价一直不好，股价持续下跌，但目前企业市值也只有约40亿港元。

但就未来而言，旺达酒店的快速发展，在母公司大连旺达的支持下，企业将继续侧重于众多游客、商务旅游以及国际游客持续增加的国际城市，积极参与以酒店为中心的综合房地产项目的投资、开发和运营 继续稳步推进现有项目开发，住宅部分按计划销售； 商业资产的一部分和酒店资产将继续作为投资，将酒店交给万达自己的企业品牌运营。