“北京楼市新政后成交量下滑 银十至今仅1个住宅预售获批”

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王丽新

新的“京八条”收紧政策开始半个月后，北京商品住宅成交量下跌。

“首付上涨了5%。 我在和卖家商量付款。 可能需要时间。 如果还是凑了足够的钱不能达成交易，就只能暂时不买了。 ”在新政之前付过定金的买家向证券日报记者透露。 事实上，现在市场上有很多这样的买家。 几个新盘项目已经为此空至少多出了几套也就出了几十套房源。

亚洲房屋机构市场总监郭毅表示，由于北京首次及两套首付数量上涨，以及普通住宅和非普通住宅的区别，几乎所有新建项目都受到影响，并有较多意愿，不再重新筹集资金或推迟购房

成交量下降

根据亚君岳会的统计数据，10月第二周( 10月10日-10月16日(不含北京商品住宅)保障性住房和自用住宅)共2150套，成交面积23.35万平方米，成交数仅占今年以来北京商品住宅2272套的周成交平均数

但上周北京商品住宅成交均价达到40231元/平方米，这也是围度成交均价历史上首次站在4万元/平方米的高峰。

郭毅部长表示，一些改善型项目的集中成交将上周交易价格推至历史高点，这也将成为今年商品房价走势的转折点。 受新政的影响，市场预期发生变化，转换周期延长，成交量持续下降。 特别是由于土地市场上住房供应的增加和“地价限制、房价竞争”规则的重新提及，未来市场上低价楼市的占有率将增加，对整体房价水平将起到稀释性的作用。 这是因为，在中长期内，暂时触及天花板后，房价涨幅将进入下跌周期。

但是郭毅认为，对纯商品住宅市场，特别是改善型市场的冲击比较小。 对于改善型客户群体来说，二手房不能满足对居住质量的要求，但未来新增住宅用地的外延趋势明显。 这是因为目前出售的中端改善型楼盘仍然是为数不多的选择。

第一太平戴维斯华北区项目与开发顾问部负责人熊志坤也向记者表示，除了投资诉求外，新政的出台也将在短期内明显抑制刚需和改善型购房诉求，预计第四季度市场交易量将明显下跌。 新政还会影响整个市场开发商的信心。 此外，由于全年住房供应有限，净新盘供应滞后。 在这种情况下，住宅供应量也有可能继续下降”。

银十迄今为止只有一所住宅获得预售

卖方已出现“量”滑坡现象，供给侧仍较去年同期下降。

根据亚君岳会的统计数据，10月第二周( 10月10日-10月16日)北京商品住宅市场仅有远洋薄膜8号、北京时代广场两个商业项目进入市场。 截至16日，10月半月间，仅7个项目进入市场销售，上月同期进入市场的项目就达到14个。

此外，进入10月后，截至16日，北京房市仅有1个别墅项目取得预售许可证，预售量增加65套，相当于上月同期的2%。 [/s2/]

郭毅说，原因是新政后，由于首付上涨，许多项目面临重新筛选的意向，不得不推迟上市。 此外，新政中“限价”的条款也使近期新增预售锐减，受积极和被动两方面的影响，北京住房市场供给急剧减少，预计10月份上市量将创下近期新低，这一趋势也将持续到年底。

熊志坤表示，虽然政策预期影响明显，但为了冲刺年底业绩，一些开发商可能加快推送步伐，在价格上折价促进成交，在一定程度上可能对住宅营销市场有促进作用。 另外，在供需两侧都有影响的情况下，预计四季度北京一手住宅市场成交价格涨幅将略有放缓。

关于削减杠杆政策是否会波及开发商的融资环境，熊志坤在接受《证券日报》记者采访时表示，一方面资金肯定有一定的影响。 另一方面，现在很多房地产公司在很多城市都有布局，在城市没有限购的市场上可以得到越来越多的资金。 他还表示，开发商可以通过各种渠道融资，例如通过借款等手段获得其他资金支持。 尽管出台了比以往更严格的政策，但大部分分公司并未因资金紧张而倒闭。