“长三角有些地方房价正在背离基本面 那些城市才有投资机会”

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经过记者杨宠强

合肥的房子被疯狂地夺走了！ 嘉兴出“地王”！ 无锡楼市急速升温！ 杭州限购前夕成交一天……仿佛一夜之间，长江三角洲各城市的楼市都热了起来。 繁华的背后，有危机相伴吗？ 上海、南京、苏州、杭州、无锡等城市凭借自身价值，具有长时间的吸引力，具备持续上升的潜力，除此之外，很多城市的房价会暴涨，不是会开花吗？

《每日经济信息》和中国指数研究院即将公布的长江三角洲城市价值(财富上升潜力)排名反映了这一房价与基本面的背离，对于许多盲目跟风购房投资、用信用卡和高利贷买房的人来说，必须警惕前方的风险

9月18日，杭州多处楼盘爆发“围攻”。 当天下午，杭州出台了新的限购政策，限制外国人在杭州购房。 结果，18日新建住宅一天的交易量达到史上首个日量，总量达到5015套。

在此之前，杭州许多楼盘遭遇抢购，许多楼盘提高了售价。 公告牌的盗卖行为开始了，也曾因此而领取罚单。 9月14日，杭州市住房保障和房地产管理局作出决定，责令望华房地产(杭州)有限企业就隐性惜售问题进行限期改善。

不仅是杭州，整个长江三角洲城市的楼市温度都在一步步上升，有些甚至沸腾了。 8月份的新房价一直只有8000元/平方米以上的嘉兴。 新拍摄的高价土地——博海路三番桥地块地板价格达到万元以上，本乐居预计保价超过17000元/平方米……一夜之间，长江三角洲处处如高价土地，处处价格上涨，房子卖不出去，令人心虚。 但是，风险正在一步一步地逼近。

●急剧上升是基本面支撑不足

“合肥的经济基本面不能支持房价的快速上涨。 ’中国指数研究院上海分院毛治博士正在进行专业而复杂的研究。

这项研究是应《每日经济信息》的邀请，由中国指数研究院主办的。 调出长江三角洲地区经济产业、人口、城市补助、土地、支付能力等数据，对长江三角洲地区21个城市进行价值排名，在9月27日于海外滩英迪格酒店举办的第六届中国价值房地产年会(上海)城市论坛上，以“年长江三角洲城市价值白

白皮书已经接近完成，《每日经济信息》记者采访该白皮书研究小组时发现，许多城市实际上不具备上升潜力。 如果盲目加入，开发商和普通买家都将长期面临深度配套。

合肥就是这样的例子。 今年上半年，合肥的房价急速上涨，房价被称为“四小龙”。 9月19日，国家统计局发布《年8月70个大中城市住房销售价格波动情况》，17个较去年同期上涨10%以上的城市中，厦门和合肥的涨幅超过40%，赶超4个一线城市。

房价的快速上涨也聚集了很多风险。 长江三角洲几个城市的综合得分中，合肥落后于无锡、宁波，其产业经济、组合在整个长江三角洲城市群中得分不高，其中产业因子得分低于湖州、台州等长江三角洲中小城市。

这些研究小组认为，合肥的土地消化时间非常短，土地不足，是因为这片土地得分很高。 但是合肥的土地财政依赖度很高，土地供给不会减少。 合肥的人口不少，但首要的是大学在校生很多，所以从中长期来看，由于人口流入、产业经济等因素，合肥房价的中长期上涨值空之间实际上非常有限。

●公司投资需要具体城市的具体拆除

合肥市房地产缺乏长期附加值空，长三角地区类似城市数量不少。

除合肥外，宁波、舟山、台州、金华、嘉兴、芜湖等城市的中长时间上升潜力也非常弱。 这与近来许多人看到的房价快速上涨形成鲜明对比。

事实上，长江三角洲这样的城市近几个月房价快速上涨，甚至发生在2009年，但随后迎来限购风潮，许多城市被迫限购或限制贷款，最终导致许多长江三角洲城市的房价停滞。

当时，无锡、常州、杭州、宁波……这些长江三角洲城市库存量高，房价常年停滞。 当地许多公司生存艰难，最有名的莫过于绿城。 管制前，绿城理事长宋卫平曾经野心勃勃，要和万科争夺天下。 结果，绿城在限购令后陷入了苦闷。 在把股票卖给融创之前，宋卫平还特意去看过无锡香樟园的房子。 房子盖得很好，但价格和销售并不完全令人满意。

目前，新的限购热潮正在长江三角洲重新起航。 不会像当时那样给开发者留下新的痛苦和创伤吧？

房地产公司应该如何看待这个市场？ 审查时决定拿地、开发、销售，将可能的风险降到最低吗？

毛的感觉，必须具体判断城市。 在合肥这样的城市，现在的平均房价也是每平方米1万多元，平均地价也是每平方米9000多元，整体还是比较安全的。 但是，如果房价和地价急剧上涨，例如一下子上涨40%，就需要警惕了。 由于这样的价格，合肥可能需要消化好几年才能完全接受。

同样的情况在嘉兴也存在。 嘉兴和太仓、昆山一样在上海周边，但是库存量太大，产业和太仓、昆山之间也有一定的差距，所以价格上涨空之间并不大。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，这些城市可能存在一定的风险，但如果开发商能够适当采用高周转战略，应该有机会获得较好的投资回报，关键是进入和退出的时机。

●房价不上涨的城市安全吗？

与合肥、嘉兴等城市不同，长江三角洲地区的城市房价今年也基本没有上涨。 例如南通市，8月房价为每平方米8593元，比上个月上涨0.15%，去年8月每平方米8125元，涨幅为5.76%。

但是，毛治不建议开发者在这样风险小的城市进行大规模投资。 同样，因为供给和产业，南通的供给量太多，产业比其他城市弱很多，对人口的吸附力很弱。

同样，泰州、湖州、扬州、常州、芜湖、绍兴，这些城市也有同样的问题。

“虽然房价上有一定的交易，但如果不选择目前涨幅较小的城市作为投资目的地，任何城市都没有机会。 ’毛治这样建议。

那么，到底那些城市有机会吗？ 城市群内各城市的产业吸附能力、人口吸引力、城市补助和居民支付能力到底如何？

对开发商来说，深耕长江三角洲城市必须注意它们的趋势和变化吗？ 在长江三角洲城市功能角色确定、分工合作的大趋势下，房企有什么机遇？

所有疑问都可能在9月27日每日经济信息举办的“第六届中国价值地产年会(上海)城市论坛(风口上的长江三角洲)”上最终解开。