“楼市5月降温：投资与销售全减速”

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◎经过记者冯彪

房地产市场在经历了今年1~4月的火热局面之后，已经出现了降温的迹象。

6月13日，国家统计局公布了1~5月全国房地产开发和销售的最新数据。 《每日经济信息》记者据此计算，5月份全国房地产开发投资自去年同期出现增长率以来首次下跌，比4月份下跌3.15个百分点。 另外，5月商品房销售面积增长率从4月的44.05%降至24.25%，这也是该数据年内首次下跌的销售额增长率从4月份的去年同期的59.76%降至36.72%。

但是，在房地产市场整体降温和房地产市场库存不足的大背景下，近期上海、深圳等地频繁出现“地王”。 国家统计局发言人盛来运对此表示，从整体情况看，房地产经纪公司的投资仍很谨慎。 当然，一些“地王”出来后，对当地城市的房价有示范效应，需要高度关注。 ”

易居研究院智库中心总监督研究总告诉《每日经济信息》记者，“5月以来，房企融资价格开始上涨，促使房企开发投资谨慎。 我预计一些房企高价拿地的情况会减少。 ”

住宅企业融资价格持续上涨

今年以来，房地产市场回暖明显。 1~2月，房地产开发投资增长率达到3%，去年的持续下跌。 此后，开发投资增长率持续上升，前四个月同比增长率达到7.2%。

但是，进入今年以来，右肩上升的增长率在5月首次缩小。 根据国家统计局6月13日公布的数据，年1~5月，全国房地产开发投资34564亿元，比去年同期名义增长率为7.0%，增长率比1~4月下降0.2个百分点。 其中，住房投资23118亿元，增长6.8%，增速比提高0.4个百分点。 从单月来看，5月房地产开发投资比去年同期增长6.55%，比4月的9.7%下跌了3.15个百分点。 这也是全国房地产开发投资增长率今年首次下降。

与今年前四个月的“高调”相比，进入5月，房企明显变得谨慎了。 除房地产开发投资增长率下跌外，据易居研究院统计，5月，a股市场共有7家房企发行企业债，发行规模180亿元，环比增长159%，但据了解，5月企业债发行规模不到3月的一半。

严跃进对《每日经济信息》记者表示，“上海、深圳等一线城市出台的监管政策使房企趋于谨慎，另外，包括企业债务在内的直接融资价格有上升的趋势，因此，部分公司在投资战略制定上不如前4个月高调。”

根据易居研究院的数据，今年5月，a股市场上市房企债务平均票面利率为6.16%，比4月增长0.9个百分点，增长17%。 除2月外，其余月份整体利率上升。 这意味着目前上市住房企业的直接融资价格正在上涨。

在销售方面，在上海、深圳等地收紧政策后，商品房销售也出现了降温。 根据国家统计局的数据，1~5月，商品房销售面积为47954万平方米，比去年同期增长33.2%，增速比1~4月下降3.3个百分点。 商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速下降5.2个百分点。 单月来看，5月商品房销售面积比去年同期增长24.25%，比4月的44.05%下降19.8个百分点。 销售额增长率从4月份的去年同期的59.76%降至36.72%，下降了23.04个百分点。

严跃进认为，根据后续市场数据，如果购房者预计二线城市将收紧购房政策，6月也有可能积极购房。

另外，在商品房库存管理方面，5月底商品房待售面积为72169万平方米，比4月底减少521万平方米。 其中住宅待售面积减少721万平方米。

盛来运:关注“地王”现象

虽然住房企业的开发投资趋于谨慎，但土地市场交易依然活跃。 根据国家统计局的数据，房地产开发公司土地购买面积的增长率与去年同期相比有所下降，但今年的跌幅从去年的超过30%缩小到了今年1~5月的5.9%。 而且，5月，土地成交价款增速也转为正增长，从1~4月的去年同期的0.2%增长到1~5月的4.7%，达到2295亿元。

严跃进的想法是，这种现象近三个月市场销售总体良好，房企手握土地资金相对充裕，一些房企也加大了对“黑马”类型城市的判断，准备投资这类城市的土地。

土地市场活跃，在上海、深圳等一线城市和部分热点二线城市，近期经常出现房企高价拿地、“地王”频繁出现的局面。

与此相反，盛来运表示，过去5个月房地产投资增速下降0.2个百分点，土地购买面积比去年同期下降5.9%，土地成交价款比去年同期增长4.7%，“这3个数据表明全国房地产投资谨慎，不会特别过热”

但是盛来运也认为房地产这种“地王”现象确实需要关注，一些“地王”出来后对当地城市的房价有示范效应，需要高度关注。

针对“地王”现象今后可能出现的趋势，严跃进也向《每日经济信息》记者表示:“目前房企债务考核程度将趋紧，相关利率也将上升，从而影响房企再融资的规模和投资热情。 结果，‘地王’现象持续的可能性变低”。