“豪掷54.5亿拿地之后 保利迎来租房攻坚战”

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经过实习记者庞静涛

上海土地市场持续“疯狂”，房地产公司陷入集体疯狂。 5月18日，保利地产以54.5亿元的价格夺取上海周浦镇地块。 根据该地块的出让条件，实际获得的开发商必须持有该地块15%的住宅房产70年以上，不允许出售。 住宅企业激进地获得土地的背景是土地市场准入门槛越来越高，高质量的土地资源越来越少。 在这次拍卖中，首次出现了要求开发商自行持有住宅面积一部分的先例，因此今后的土地取得条件会不会更加苛刻呢？ 这对土地公司提出了什么要求？ 保利地产如此豪迈地购买土地，其战术思维在哪里，资金来自哪里？

上海浦东新区外环外50平方米住宅，月租金15000元，贵吗？ 好贵！ 这是保利面临的难题，也是豪投54亿5000万元土地后的另一场攻防战。

5月18日，37家房企联合“围猎”，将海外环外周浦住宅的地板价格推至43607元/平方米，竞争者为保利地产。 根据地块出让条款，竞争性开发商必须持有这块土地15%的住宅不动产70年，不准出售，未经人同意不得转让或分割抵押。

为什么保利真正的难题是拥有房产租赁？ 看看《每日经济信息》记者计算的租金账目。

楼板价格为43607元/平方米，考虑到持有5%保障房和15%住宅房产的价格，预计项目未来的售价也将保守到7万元/平方米。

按7万元/平方米单价计算，每套50平方米住宅总额为350万元，按租赁领域常规水平5%的租金收益率计算，年租金为17.5万元，每月14583元，包括项目装修在内，租金为15000元

在该地块启用之前，《每日经济信息》记者曾向开发商投资者咨询过一些事情，但对于持有房地产的要求，均回答将探索整体的销售方法，从现在来看，不难理解。

那么，房屋持有为什么要考验开发商的资金和水平，而不是房屋开发即售模式呢？ 《每日经济信息》记者进行了深入调查。

高周转公司的噩梦？

对于住房持有，住房企业怎么想？ 许多开发商投资者向记者表明，他们希望不要一次性重复获取全部利润，而是将资金纳入开发过程。

住房持有对开发商的影响有多大？ 房企拥有100亿元流动资金的，向一个项目投资20亿元。 现实情况是，房企投资的项目数量不仅仅是5个，理论上的理想状态是8个或10个或越来越多，房企的操作能力不同，具体的项目数量可能也不同。

由于住房市场的预售制，房企可以用有限的资金撬动越来越多的项目。 各地的预售条件不同，有像上海那样要求结构封闭可以预售的，也有部分城市要求主体建筑可以从地面搬出来预售，但同样的，公司不需要拿出投资总额来撬动项目，预售后才能获得

预交的土地价款和预交建设价的一部分构成了项目前期的主要投资，撬动整个项目的资金少则30%，多则70%。 阳光城一位投资负责人向记者表示，项目前期投资额取决于土地价格，高溢价地块前期投资额占60%~70%，通常为30%左右。

升龙地产一位投资负责人表示，目前一线城市和部分热点二线城市，土地价款占总投资的50%~60%，建设价占20%左右。

如果持有15%的不动产，不仅公司实际上需要投入其资金，也意味着今后多年，这15%的资金不可能进入高周转周期。

根据每个项目20亿元的投资诉求，一个项目持有15%的房地产会沉淀3亿元的资金，公司100亿元的资金撬动10个项目，住房持有后会沉淀30亿元的资金。

不能继续为还款做出贡献，对高周转公司来说是噩梦，持有不动产20~30年，对公司资金有很大的考验。

资金的价格怎么弥补？

即使公司过了资金周转的门槛，资金价格问题依然存在。 租金收益率难以覆盖资金利率，持有房产不仅不会成为“现金牛”，还会成为现金“黑洞”。

根据华创证券的报告，在国内，长屋公寓的租金收益率约为2%~3%，在美国为8%~10%。 即使在租赁业快速发展的较快的上海，一位开发商也向记者坦言，上海长租公寓的租金收益率约为3%~5%，企业资金价格高，房地产持有压力较大。

从去年开始，房企融资价格进一步下降，但与租金相比依然很高。 保利，金地的融资价格处于领域低水平，但刚刚达到租金平均线。 今年年初，保利地产发行企业债，利率跌至2.92%金地集团发行的企业债利率仅为3%。

攻城略地的高周转公司，资金价格是平均租金收益率的两倍以上。 以泰禾为例，根据该企业每年举办的两条融资新闻，利率分别为6.2%和7.30%。 旭辉年报数据显示，旭辉加权平均债务价格同比下降1.1%，但仍高达7.2%。

资本一直在追求利润，但在“获得房地产者得天下”的公寓行业，开发商的特点很明显，但只能看到公寓运营专业团队正在发生“变天”。

公寓市场前景广阔，开发商、专业运营团队、资金持有者运营着“赛马场”。 据华创证券研究，国内青年租赁住房市场规模近8000亿元，仅每年新增的应届生租赁住房规模就达到600亿元。

开发者有无法模仿的特征。 例如，不仅在获取住宅资源方面“近水楼先得月”，万科、世贸、金地、景瑞等开发商纷纷进入公寓业的公司也不少。

但现实情况是，专业的公寓运营商在获取房源等方面不如开发商，因此没有受到资本的轻视。 立方体公寓、c轮融资近3亿美元，创公寓界融资最高额度，目前立方体公寓估值超过10亿美元。

术业有专攻，开发商在运营中多引进景瑞、绿城等专业运营团队。 不管是自有不动产还是出租不动产，最终都必须付诸运营。 根据资本市场的租金收益率和租金率这两个核心指标，公寓运营商的赚钱功勋不断提高。

开发者担心资金、价格。 而且最担心的是如何获得尽可能高的租金，使租金最大化，最终如何运营。

追溯到项目扩大阶段，回到了上海最近的土地拍卖市场。 得到土地，卖掉房子，才是另一笔生意的开始。