“楼市“虚火”烧向部分二线城市 江苏发文警示房贷风险”

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◎经过记者夏菲

昨天( 3月28日)，人行南京分行、江苏银监局发布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融快速发展的通知》(以下简称《通知》)。 严格区分“首次购买普通住宅”和“首次普通私人住宅”，有住房贷款记录的借款人家庭，不可以列入“首次普通住宅购买”的支持对象。

3月25日，上述“通知”已经在网上流传，当时外界认为，区分“初次”和“初次”意味着实行首套房认定或“认房认贷”的政策。

对此，昨天南京分行进行了专门解读。 今年2月1日，央行、银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，即26号文。 关于住房贷款首付比例的政策，最新的调整是26号文的相关规定。 《通知》与现行个人住房贷款信用政策的调整无关。

昨天，总公司引用业内人士的话说，在一线城市政策紧张的背景下，过剩资金可能将部分二线城市作为“避风港”。 各地政府要警惕一线城市的房价会因“虚火”而传到二线城市。

●误读明晰:目前的住房贷款政策没有调整

《通知》要求严格区分“首次购买普通住宅”和“首次普通自用住宅”，但对于有住房贷款记录的借款人家庭，不得将其列入“首次普通住宅购买”的支持对象。 但是，关于住房贷款首付比例的政策，最新的调整是26号文的相关规定。 《通知》与现行个人住房贷款信用政策的调整无关。

根据《通知》的解释，居民家庭首次购买普通住房，即购房人申请贷款购房时，从来没有购买过住房(没有申请过银行贷款，也没有自有资金购买)，且购房人没有贷款记录， 对于这类购房人，江苏目前的信贷政策是:南京主城区(除高淳、开滦外)贷款最低首付比例为25%，包括南京以外其他地区)高淳、开滦)可向下浮动5个百分点，即可执行的最低首付比例为20%。 贷款利率下限均为基准利率的0.7倍。

26根据中文发布前的规定，针对以下三种情况，执行或比较“第一套”住房贷款政策。 有住房贷款记录，但申请贷款购房时实际上没有住房的居民家庭； 买了一所住宅，但没有住房贷款记录的居民家庭； 只有一所住房，有住房贷款，但贷款已结清的。 “第一”住房贷款政策是指住房贷款最低首付比例全省各城市为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

所谓“首次购买普通住宅”，相当于在通行的“套房”范围内，又分了一部分出来，其政策优惠的力度大于其他“套房”，并不是改变了“套房”的认定标准

根据《通知》的解读，26日文发布前，只有一套住房，有住房贷款但未结清的，再次申请住房贷款时，不得比较执行“第一套”住房贷款政策。 也就是说，这种贷款，也就是一般未结算贷款的“2套”住房贷款，“最低首付的比例”为40%。 根据“因地政策、因城政策”和“宏观审慎管理”的要求，江苏省银行领域自律价格体系去年4月，南京、苏州实行最低首付比例45%，其余各城市实行最低首付比例40%，“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍。

●风险提示:严格审查首付来源

比较了南京虽然没有收紧住房贷款政策，但近期在一些热点城市从事房地产中介机构、p2p平台、众筹和小规模贷款企业等住房购房首付异地采购的情况和苗头存在的潜在风险风险

其中，严格规范严格禁止“首付贷款”或“零首付”的商业银行与房地产开发公司的合作关系，防止“首付分割”等行为的商业银行个人房地产贷款业务需要合规经营，采用征信手段对住房贷款中的失信行为进行惩戒。

根据《通知》，商业银行大体遵循“了解你的客户”，严格审查住房贷款业务的真实性、合规性，并重复“客户首付不得来源于贷款资金”的最低标准。 也就是说，购房可以贷款，但“首付必须是自有资金”。 并且，商业银行综合运用征信、首付流水考核等方法，要求准确掌握借款人首付的实际资金来源情况，严格审核首付说明资料。

根据《通知》，特别是对房地产中介企业、p2p平台、众包和小规模贷款企业等非银行渠道筹集首付，或使用贷款、无担保贷款等银行融资充当首付的客户，银行一律发放个人住房贷款， 商业银行无法确认首付来源的，商业银行应当要求借款人提供首付书面诚实担保或者书面承诺书。

《通知》解读称，场外筹资实质上突破了现有住房信贷政策，扩大了房地产金融杠杆作用，造成了“零首付”的局面，填补了潜在风险。

●政策趋势:警惕部分地方城市的房价“虚火”

在刚刚结束的全国两会上，陈政高住建部长指出，部分二线城市春节后房价上涨过快，住建部也十分谨慎，随时与地方政府表达信息。

市场分析认为，南京、杭州、苏州、合肥等主要城市都将成为下一个暴涨地区。 从房价涨幅排行榜来看，今年2月环比1月，二线城市中，南京、合肥、福州、杭州、厦门、南昌房价涨幅均有扩大。

公开资料显示，3月18日，南京土地市场迎来年初土地拍卖。 其中，g01鼓楼区热河南路客车厂地块以48.2亿元的总额被招商房地产竞争，楼盘地价29899元/平方米，成为南京城北地区新的单价地王。 3月23日，杭州成交两处宅基地，总建筑面积约13.96万平方米，出让金达45.72亿元，其中一个地块以45368元/平方米的价格刷新了今年1月刚刚创下的单价纪录。

本公司昨天引用业内人士的话说，在一线城市门槛逐渐提高、政策收紧的背景下，过剩的资金有可能流向周边，将这些经济阻滞量大、供需关系紧张的二线城市作为“避风港”。 各地政府要警惕一线城市的房价传到周边和其他二线城市。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦向《每日经济信息》记者表示，苏州、杭州等房价涨幅较大的二线城市后续也面临着政策调控的可能性，但调控的关键要看尺度是否足够，“关键要抓住”

据观察，《通知》称，目前江苏房地产市场走势明显分化，不仅存在部分地区特别是部分三、四线城市库存偏高的压力，也存在南京、苏州等二线城市房价快速上涨的情况。 “另一方面，积极支持居民家庭合理自住和购买改善性住房的诉求，切实有序地消化周期较长的三、四线城市商品房库存； 另一方面，密切关注南京、苏州等部分城市因房价快速上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务健康稳定快速发展。 ”