“四细则护航全面营改增5月落地 过渡期二手房交易税负基本平移”

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◎经过记者胡健

就在李克强总理在博鳌亚洲论坛宣布今年推掉全面增税向公司减税5000亿元的同一天，财政部和国家税务总局昨日联合发布通知，一举发布4项细则，护卫增税5月1日在全国完全落地。

财税专家李文海对《每日经济信息》记者表示，无论从哪个角度看，供给侧改革的重要性都包括营改增，全国第一税种和第三税种之间的税制变动背后，是减免公司税负、打通服务业和制造业税收链的双重

据记者发现，在四个细则中，证明了此前业界多推测的房地产相关部分税率和征收方法的变动。 例如，二手房交易中，至今为止营业税的税率标准仍在修订，基本上保证了税负的稳定。

增值税率在6%到17%之间

财政部通知，经国务院批准，自年5月1日起，全国范围全面推进营业税改征增值税(以下简称增值税改革)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等所有营业税纳税人纳入试点范围，缴纳营业税改征增值税

根据此次发布的四个文件之一《营业税改征增值税试点实施办法》，提供交通运输、基础电信、建筑、房地产租赁服务，销售房地产，转让土地开采权，税率为11%。 提供有形动产租赁服务，税率为17%。 国内部门和个人发生的跨境征税行为税率为零，具体范围由财政部和国税总局另行规定。 除上述3条外，税率为6%。

中网税务师事务所总裁王冬生向《每日经济信息》记者表示，增值税改革之所以能发挥减税效果，主要是增值税、增值税并存而中断的抵扣链条被增值税改革重新连接，通过抵扣机制，实现了本环节只增值税的征税，销售

他分析说，试点纳税人税负增加的原因之一是改革不彻底、扣除不完全，通过改革一切到位后，随着房地产等支出纳入扣除范围，税负将逐渐降低。

二手房交易税负几乎没有变化

增值税改革5月全面落地的消息本月刚刚确定，相当大的关注点集中在个人二手房交易营业税税负是否会增加上，而此次各部委发布了标准答案。

昨天发布的《关于试点转移增值税政策的规定》就此确定，个人购房未满两年的住房对外销售的，按5%的征收率缴纳全额增值税，个人购房2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税 上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市以外的地区。

另一方面，在北上广深四市，个人购买并对外销售不满2年的住宅时，按5%的征收率全额缴纳增值税。 个人购买2年以上(含2年)的非普通住宅对外销售时，销售收入扣除购房价款的差额按5%的征收率缴纳增值税。 个人购买2年以上(含2年)普通住宅对外销售的，免征增值税。

财税专家李文海告诉《每日经济信息》记者，未来二手房交易增值税是向个人征收的，此次转移方法特意保持原有税率不变，首要考虑的是平稳，而不是恢复到目前的4级税率。

中原地产研究总监张大伟也表示，增值税改革是我国整体财税改革的一个方面，与目前楼市调控的方向无关，不会增加总理反复强调的税负，因此未来落地的新政策也应该不会增加交易税负价格，而以税基和税率为决定因素。

据税务部门一位人士估算，增值税的算法与直接以营业税为税基不同，二手房交易缴纳增值税后，会略有下降。 如果100万元的房子要交5%的增值税和营业税，两者之间有约2400元的差距。 这是因为原增值税通常是纳税人购买服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额为进项税额，被允许从进项税额中扣除。

根据这次各部委的提法，5月1日以后取得的、会计制度上以固定资产计算的不动产，或5月1日以后取得的不动产，应当从取得日起两年从销售税额中扣除，第一年的扣除率为60%，第二年的扣除率为40%

另外，不动产取得扣除在国务院常务会议上也进行过讨论，引起各界的关注。 李文海表示，房地产可以作为保证单体价值相对较大、税负不减的“压载石”，但考虑到房地产和建筑业也刚刚纳入增值税改革，未来房地产相关增值税征收办法必须更加完善