“人民日报三问楼市去库存：让房产商降价，他们情愿吗”

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原标题:去库存，房价会下降多少(民生三问解决房地产库存②) )。

一出门，大家最在意房价。 中央经济实务会议提出，要鼓励房地产开发公司按照市场规律调整营销战略，适当降低商品房价，促进房地产业并购重组，提高产业集中度。 那么，在去库存的过程中，房价是否会下降，会下降多少？

一个问题

外出打工的农民买房子对去库存有什么效果

理论上10%的农民工市民化可以消化库存，但关键是政府的支持力度

记者:城市农民工有多少潜在的购房诉求？

清华大学房地产研究所所长刘洪玉:根据国家统计局的数据，年末农民工总量为2亿7400万人。 今年10月底商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套——商品房待售面积6亿8000万平方米，合同额680万套。 从这些数据可以看出，理论上10%的农民工市民化的话，可以比较有效地缓解目前商品住宅市场的库存压力。

但是，农民工的就业单位和有可以购买的住宅的地方，很多情况下是不同的。 例如，90个主要城市的住宅往往是农民工难以支付的住宅，他们支付得起的住宅分布在县级市、县或建设城镇，这大大增加了农民工库存管理的难度。

海南省房地产中介领域协会会长、海南录德房地产股份有限公司会长邱廷录:长期以来，农民工群体有购房诉求，这部分流动人口是未来购房的主力群体。 关于能转变为多有效的诉求，要看政府提出了什么样的政策，支持力度有多大。

记者:以目前的房价水平，应该如何帮助农民工支付首付呢？

刘洪玉:让农民工进入商品住宅市场买房，很难付款。 估算一下，目前全国商品住宅平均售价约为6500元/平方米，根据90平方米的估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子的总费用为50万元。

根据国务院农民工实务领导小组办公室2月公布的数据，农民工月平均收入为2864元。 平均农民工家庭有两名职工的，其年家庭收入约5万元，房价收入比可达10倍。 30%的首付也必须拿出3年的所有家庭收入，考虑到税金和装修等费用，负担也很大。

从这个意义上说，要让农民工在城市买得起房子，需要政府的补助金。 例如，允许农民工购买和租赁保障住房，给予购买家庭金融支持和税收优惠，或者使用与租赁住房混合的共享产权模式。 要实现这些，必须改革现有的城市住房制度，为政府向新定居农民工提供各种形式的补贴提供政策依据。

邱廷录:这几年，我国农民工收入大幅提高。 拿兼职来说，在二三线城市工作一天也能赚200元以上。 一线城市会更高。 本科毕业生在二三线城市工作两三年后，月薪也只达到3000元左右。 所以，只要农民工肯吃苦，收入就不是大问题。 如果用一线城市的收入去三四线城市买房，大部分农民工付首付的问题很少，但并不是所有人都能平均买得起房子，总有一部分人选择租房子。

记者:要让农民工形成真正的购买能力，应该结合那些措施？

刘洪玉:从促进农民工市民化，促进城市化快速发展，提高城市化质量的角度看，越来越多。 一个农民工的家庭如果获得稳定的就业和家庭收入，政府提供必要的基本公共服务，就具备了成为真正市民的条件，就会产生比较可靠的住房诉求。

如果能够在政策支持下实现住房的购买和出租，将有助于库存的消化、住房建设和投资的推进。 但是，如果只是为了消化不动产库存而在市民化，即政策性住宅金融支持下购买房子，实现市民化，就会有潜在的金融风险。

国家新闻中心经济预测部宏观经济研究室主任牛犁:现在去库存的关键是把农民工培养成新市民，让他们成为购房主力，必须把他们纳入许多政策体系。 例如公共住宅、保护住宅等。 然后，应该将房地产库存与城市化户籍改革相结合。 另外，必须让开发商降价，使房价合理回升。 这样，面积小，地区稍远的话，新市民就负担得起了。

两个问题

如果降低商品房的价格，政府能做什么

房价下调有可能实现，政府必须采取激励政策，压缩税费、交易价格

记者:如果降低房价，政府会采取那些措施吗？

刘洪玉:降低商品房价是有可能的。 特别是在三、四线城市是可能的。 政府为了降低市场风险，可以采取必要的激励政策，或者采取团购保障住房的保护方法，鼓励开发商积极降价。 当然，房地产市场还有另一个重要优势。 人们买房大多是在房价上涨的过程中实现的，人们担心如果房价处于下跌的道路上，后悔很少插手。 因此，政府和社会各界必须尽量维持稳定的市场环境，以利于人们做出合理的购买决策。

牛犁:要降低房价，最简单的就是压低地价。 但是，这涉及各级政府的土地财政收入。 今年的土地出让金已经下降了30%多，压力已经很大了。 再降价卖地，那真是雪上加霜，所以这不太现实。

但是，关于税金、各个环节的印鉴至今仍有很多。 不仅是制造公司，相关服务行业也应该拥有简单的政治放权，来降低这些交易价格。

据我所知，要盖房子，不仅要盖消防、安全等通俗易懂的印章，还必须盖文化、体育等部门的印章。 有时如果没有100以上的印鉴，你的房间就不打算卖。 这就是说，你要么必须把房子送到这些部门，要么在人买房的时候需要照顾，交易价格的负担非常大。 所以，所谓税金、交易价格，是空之间被压缩得最多的。

三个问题

让房地产商切肉，他们高兴吗？

企业广告自主降价比较少见，合并重组有利于降价空之间的出现

刘洪玉:从过去的经验来看，开发商很少主动降价，很多都是由于公司内部的财务压力(如流动性压力)作用，或者外部市场的竞争压力作用，才能实现主动降价。

邱廷录:一、二线、三、四线城市面临的问题不同，开发商应该采取的战略也不同。 海南房地产销售的客户70%以上面向全国30个省市，范围较广，任何开发商都无法通过自己建立的销售互联网满足销售需求，政府主导增加政府在房地产销售领域的投资，不通过销售领域协会调整规范

很难降低商品房的价格。 出售商品房是市场行为。 目前无法销售的开发公司，可以降低的价格几乎都降到了之前自己承受的底线。 销售不好的开发公司不会等政府来拯救他们。

因此，降低房价可能有三种情况。 第一，公司自身降价，但空之间不是很大第二，政府必须发挥市场调节手段，让有困难的房地产开发公司自动降价。 例如，免除销售补贴和部分公司应纳税，发挥降低公司价格等行政手段，使房价在空之间下降第三，领域破坏性降价，也就是开发商大面积现金流断裂，大面积公司破产，

另外，公司合并重组是妥善处理房地产库存的方法。 现在房子滞销的公司基本上有两个。 一是公司规模小，开发价格高。 另一个是公司的产品没有企业品牌附加值，房子卖得便宜还没人买。 大企业合并小一点的公司，不一定会降价，也能消化现有的库存。 确实需要降价的是降低价值成本规模化开发，也有降价空的时间。 (商旸、刘念、齐志明、胡雅婷)。

(杜宇审查)刘小英终审( 387◇水平)