“政治局推进房改 “新市民”“去库存”成关键词”

本篇文章2575字，读完约6分钟

去库存！ 在12月14日的中央政治局会议上，再次以积分复印件的形式讨论了楼市库存。 流行语说，重要事件说了三次，但11月以来，高楼市关于库存不足的表现不止三次，可见其重要性。 一般来说，此时的中央政治局会议正在为即将召开的中央经济实务会议进行调整。 因为这个房地产领域的问题是明年经济实务的重要复制品。

会议确定，通过消除房地产库存，加快农民工市民化进程，推进以新市民满意为出发点的住房制度改革，扩大比较有效的诉求，稳定房地产市场。 新市民是指农村外出务工人员、城市下岗工人、打工异地大学生等群体的集合。

社科院财经院院长助理倪鹏飞向《每日经济信息》记者表示，仅靠固有的库存诉求无法解决巨大的库存，为了维持投资持续增长，需要快速打开诉求的新空区间，以农民工为中心的新市民群体购买住房

政治局点问题去库存

11月，中央多次提出“去库存催收费用”。 中指院报告称，今年以来，中央和地方出台了一系列措施，但市场后续诉求乏力，引发震荡的作用有限。

此时，中央政治局会议再次提到解决房地产库存，看到楼市库存对经济运行的影响。 UBS汪涛向《每日经济信息》记者表示，经济下滑最重要的压力来自房地产建设调整和对工业、矿业投资的负面影响。

根据国家统计局的数据，截至11月底，全国商品房待售面积为69637万平方米，比10月底增加1004万平方米，居历史高位。 中国社科院财经战术研究院、中国社科院城市和竞争力研究中心近日发布的《中国住宅快速发展报告---》显示，2009年以来，房地产市场暴涨带动了住宅开工，施工面积大幅上升，供给上阶段性和结构性明显过剩。 全年商品住宅总库存预计将达到39.96亿平方米。 偃鹏飞测算的数据和结论是，全年商品住宅过剩库存达21亿平方米，其中现房过剩1亿平方米，期房过剩19.923亿平方米。

汪涛认为，由于三、四、五线城市库存非常高，开发商仍然非常谨慎，直到明年才能看到新开工的持续好转。 她说，明年，房地产新建工程将实现零增长，比去年和今年大幅负增长有明显改善。 但是，尽管明年新开工明显好转，宏观层面更重要的建设面积和房地产投资依然下行，“整体建设规模和房地产开发投资要见底，还需要一两年”。

对比房地产市场，此前国土部、住建部提出要优化住房和用地规模、结构，但未开发房地产用地转换利用，库存已转为房源保障等。 开通商品房和保障性住房，通过货币化安置已成为最重要的方法。 据某机构估算，在实行货币化安置政策的情况下，货币补贴释放了棚户区居民对现有商品房住宅的大量诉求。 保守估计，到年底，棚改货币化安置至少能吸收50%以上的商品住宅待售面积。

农民工成为购房主力

这次中央政治局会议确定了要求推进以新市民满足为出发点的住房制度改革，该如何理解呢？

住房问题是城市化质量不高的原因之一。 今年11月，习主席在对《第十三个五年计划》起草情况进行证明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7亿5000万人。 但是城市化质量不高，这7亿5000万人中，包括了以农民工为主体的外来常住人口2亿5000万人。

从就业来看，目前1亿7000万外出务工农民中有69.1%在地方以下城市就业，根据国家统计局对外出务工农民的调查报告数据，全年外出务工农民购房人口占总人口的1%，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示，上一届住房 目前城镇户籍户人均住房面积为34平方米，基本满足住房诉求，但地方非户籍人口拥有的房子很少，因此住房改革会引起巨大的住房诉求。

据《中国住房快速发展报告》测算，未来5年1亿人口城市化计算，70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房诉求将达到4.6亿平方米，未来5年共计23.1亿平方米。 偃鹏飞认为，应以“支持农民工购房，开拓新诉求”为主攻点，及时采取果断措施突破要点。

倪鹏飞表示，目前库存积压主要集中在地方及以下城市。 从购买力来看，根据农民工在不同行政等级城市购房的房价收入比测算，除省会以上城市外，只要有住房贷款支持和相关配套措施，大多数农民工家庭都有能力在地方和以下城市购房落户。 他建议，探索实施商品房共享产权制度，全面推行住房产权分割销售的居住证制度，使购房人不再考虑就业或社会保障年限，享受与户籍居民平等的公共服务和基础设施，建立普惠性住房金融制度，在政策上和商业上

一位接近决策层的人士还告诉《每日经济信息》记者，扩大公积金缴存基本面、将农民工纳入公积金缴存范围、加大公积金购房支持力度、便利农民融资、新市民购房优惠、免税等政策也应研究。

这也需要一系列合作改革的跟进。 中国房地产业协会原副会长朱中一表示，要通过户籍制度改革、计划生育政策调整、农村承包土地经营权和农民住房产权依法有偿转让和抵押贷款试点等，让符合条件的农业转移人口和城市居民在城市购买和租赁住房，释放改革政策红利。

地产股票预计将明显上涨

在资本市场上，地产股似乎长期处于不自然的地位。 这几年，即使业绩好转，地产股也很难得到资金的支持。 但近来，随着万科a连续挂牌，地产股受到更多关注。

针对高层多次就楼市问题发声，华融证券表示，年政策的要点在于消除库存。 高层多次提到房地产库存问题，房地产清仓政策将陆续出台。 未来房地产政策空之间很大，可以采取各种手段来刺激房地产市场的诉求，抑制房地产市场的供给，库存状况的改善有助于降低我国整个房地产领域的风险。

华融证券表示，目前的政策对脱库的支持力度越来越大，随着新开工的收缩，未来库存消化速度将加快，市场供给过剩的状况将有所缓解，预计从年末年初开始投资增速将逐渐回升。

“高层频繁的呼声有望明显提高市场对地产股的预期”。 一位私募相关人士对记者说，地产股已经从曾经的调控阴霾走向政策的“蜜月期”。 短期内，好的市场有望吸引越来越多的资金关注地产股，而中长期来看，一方面是未来具体政策能否行得通，带动房地产领域的持续回暖。 另外，上市住房企业的转型也是未来板块的一大看点。

华融证券表示，库存状况的改善有助于降低领域风险，房地产价格的稳定回升有助于上市公司业绩的稳步增长。 区域增长仍是房地产板块重要的主题投资机会，房地产服务作为成长性子板块，将在未来上市公司业务快速扩张空期间给予，保利地产、华夏幸福、世行备受瞩目。