“楼市高唱“冰与火之歌”回暖脚步能否穿越2015？”

本篇文章2581字，读完约6分钟

◎经过记者杜兹乐

年中，我们不仅经历了上海指数从3350点到5178点再到3795点的过山车行情，还共同见证了楼市由冷转热的“奇迹”。 《每日经济信息》房地产研究小组通过“快速变暖”、“一线城市”、“互联网+”、“房地产+”、“融资”及“股市资金”等关键词，盘点并结合年上半年楼市业绩的可预见性趋势。

房地产卷入资金链危机，收购佳兆业，开启地产股再融资之门……年上半年全国楼市传唱《冰与火》之歌。

这种“胶着”状态正在被近期席卷一线城市的购房热所打破，同时购房热潮开始蔓延至1.5线城市。

6月28日，《每日经济信息》记者路过成都万科城售楼部时，发现住客在抬起头。 虽然这里不是主城区，但看到住客向学区房、地铁房等特点走来，很多人在股市上碰上鼻灰，目光投向楼市。

这只是目前楼市回暖的缩影。 根据国家统计局最新公布的数据，5月底商品房待售面积约65666万平方米，比4月底减少15万平方米。 自本房地产市场今年年中调整以来，环比首次下跌。

供需结构逐渐改善，随着近期a股暴跌，楼市回暖比预期快。 那么，这种变暖是趋势性的还是结构性的？ 下半年楼市怎么走？ 利率降低、增税等政策会对下半年楼市产生那些影响？

全球变暖扩展到了1.5线的城市

万科城位于成都高新西区，被誉为万科集团在成都试水的第一批up类创新产品，附近有著名的成都外国语学校。 当记者经过这里时，这个校勘高调推动了刚诞生的那年四川省高考文科冠军。 另外，成都地铁二号线百草路站也经过这里。

在万科城售楼部，来看房的吴先生说。 “我现在住的面积有点小。 我在这期间从股市赚了一点钱。 我想买大的。 现在娃娃也快初中了。 我想给他一个好的成长环境。 ”

成都万科市场部相关负责人表示，目前万科城处于蓄客阶段，至今还不太普及，但没想到会这么受欢迎。 根据《每日经济信息》记者最近的调查，像吴先生这样的买家不在少数。

去年年底，知名经济学家郎咸平在成都演讲时表示，房地产仍然是最值钱的，买房需要几个大概，如学区房、刚需房、地铁房等。

进入6月，国内前30大房企蓝光房地产在成都14大楼盘被誉为“杀价”，业内叫嚣“刚需清盘”，市场疯狂抢购。

由此看来，价格仍然是刺激住房费用的最重要因素。 各地楼市仍高于需求，但在成都这样“供需两旺”的情况下，还包括武汉、南京等其他1.5线城市乃至众多二线城市。

中铁二局房地产集团副总经理刘斌告诉《每日经济信息》记者，成都等城市房价目前没有暴涨暴跌，供需比较稳定，涨幅明显的是一线城市。

据记者观察，近期北上广深4个一线城市房价率先上涨，深圳等一些城市更是频繁出现“日本CD”、“时间CD”。

库存比上个月下跌

年初，根据国家统计局公布的数据，截至年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比年末增加12874万平方米，比去年同期增长26.1%，3项指标均创历史新高。

6月24日，根据国家统计局公布的数据，今年5月底商品房待售面积约65666万平方米，比4月底减少15万平方米。 本轮楼市调整以来，商品房待售面积首次减少。 而且，70个大中城市的房价降幅比去年同期均有所收窄，房价稳步上涨的城市数量有所增加，最高涨幅均有创新性提高。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌向《每日经济信息》记者表示，这是对市场本身的调节作用，除了政策导向外，从楼市周期来看，目前还出现了整体回暖的态势。

“现在，楼市应该进入新的全球变暖周期的开始。 小周期通常为三年，去年年初正式降温正好一年半。 大周期是白银时代，整体供应大于需求，现在楼市热了也不会过热。 ”顾云昌说。

中洲控股副总裁董秘尹善峰对《每日经济信息》记者表示:“惠州、上海、成都地区的项目销售均有回暖，特别是惠州和上海，回暖趋势明显。 这与目前时间节点上的政策支持有关，本公司宣传的产品也符合客户首次运营商、改善型住宅等的诉求。 ”

楼市企业稳定回暖的背后，首先是政策回暖。

去年11月，央行时隔两年再次降息今年3月，央行出台了以再次降息、降低首付比例为要点的“330”新政。 5月11日、6月28日，央行再次连续降息。 业内专家表示，一旦央行进入降息通道，楼市将首先转好。

去年9月在成都购房的刘某业主向《每日经济信息》记者表示:“这几次降息，本来月供需要还3400元，但明年申请调整房贷建设银行利息后，月供只需要3000元，大大减轻了还款压力。 上次公积金贷款没用，如果利率稳定，我想买个大的。 ”。

收购大势所趋

央行连续降息和各地住房公积金新政频繁，被误解为目前楼市进入“政策市”，也有舆论认为这是“救市”之举。

但是，中国城市产业快速发展联盟主席陈宝存不认同这一看法。 他解释说，限购、限价等房地产市场行政调控手段今后将相继退出，市场决定房价高低是楼市稳健快速发展的基础。 最近，地方政府采取了很多措施，但越来越多的是对开发者和顾客的“负面”。 “地方政府应该在‘负面’上制作更多的拷贝。 ”陈宝存强调，将扶持一些重要房企，如实力较强、开发经验和模式先进的房企等，使更多中小房企从市场调整中自我淘汰。

从一点来看，中菌株、绿景控股、莱茵运营商、宜华健康、华业资本、万方快速发展、中房股、万通房地产等中小房企开始跨境转型，淡化房地产背景，部分退出房地产领域。

前几天，九鼎投资控股的中江房地产，向业界展示了资本的凶猛。 越来越多的非上市中小房企业也开始被整合收购，如百强房企业的经典房地产已经被华信资产收购，中渝房地产被恒大房地产吞并。

对陈宝存来说，房企合并整合是当前的必然趋势，只有这样才能走向成熟。

顾云昌认为，目前一线城市恢复迅速，二三线城市比较沉默，部分三线城市仍处于“冬季”，未来地域分化更为明显。

那么，增值税改革等住房相关的重大政策变革，会对房地产市场产生什么样的影响呢？ 业内对此看法不同。

刘斌表示，房企经营改革将精简监管，将预收款划入监管账户，专款专用。 以前房企都有其税收筹划和清算体系，可以实现不同项目的筹资，但现在行不通了。 这样一来，住房企业的资金压力将更加加剧，但融资价格的增长有限。

顾云昌认为，增值税改革要求房企集约经营和减轻负担，有助于处理政府与房企的关系，推进房地产领域的成熟化，但对楼市供需没有实质性影响。 并指出国家必须继续深化改革，确定保障房的非市场化机制和法律边界。