“楼市回暖 北上广深火热成交能否持续”

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◎每次经过记者王杰从北京出发

“330新政”等利好政策持续，部分a股投资者将盈利资金转向房地产市场，一线城市房地产市场提前“入夏”，其中深圳房价全国上涨。 但是，房企的好日子到了吗？ 走股市对楼市采血和输血效果哪个更强？ 那些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊吗？ 《每日经济信息》记者对此进行了调查。

根据国家统计局公布的数据，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价略有上涨。 北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手房价格均比上个月上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从城市来看，分化依然显著，房价上涨集中在一线城市和少数二线城市。

房地产市场的回暖已经成为业界最热门的话题。 和2007年一样，a股市场的牛市会带来房地产的牛市吗？ 越来越成为业界关注的话题。

大楼的变暖会传递到地价

楼市的爆炸，传遍了土地市场。 各城市之间，从房企对土地的青睐程度来看，可以折射出房价。

中原地产研究部统计数据显示，截至5月18日，一线城市住宅用地成交7处，其中5处上海搬迁住宅，另外2处为广州和北京各自远郊的土地。 目前，北京、上海等城市等待销售的土地非常少。

在一线城市土地供应不断减少的情况下，房企逐渐将围绕土地的战场置于二线城市。 截至5月18日，二线城市共成交住宅类土地81块，平均溢价率达到16.83%的年内新高，平均成交楼价也达到1836元/平方米。

中原地产首席拆房师张大伟向记者表示，“330新政”对楼市的影响首要体现在一线城市，在这种情况下，房企对一线土地市场的争夺白热化，特别是在一线城市，房企竞争明显高位。 预计未来房地产市场刺激政策将继续出现，但一线土地供应越来越少。 这种情况必然影响未来土地市场的价格。

亚豪机构副总裁任启鑫认为，虽然降息、减税等刺激楼市的新政政策仍在持续，但从实际效果上看并未触及根源，北上广深诉求的增长仍受到限制购买约束，三四线城市新的自主诉求仍难以延续。 这是因为大部分城市的商品住宅价格水平仍然处于低位水平。

投资要看存款比率

库存量和库存比一直是影响房价的重要因素。

截至年4月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，比去年同期增长11%。 4月市场整体成交比较活跃，库存继3月下跌后持续下行。

4月，35个城市的新建商品住宅库存比例为15.4，这意味着市场消化这些库存需要15.4个月。 年3月，该存款比的数值为15.5个月。 这表明4月的脱销正在加速，这与市场成交行情相比，3月开始好转有直接关系。 可以预见的是，各种救助措施效果积极释放的背景中，也包括购买改善性住房的诉求的积极释放，将会给后期的储蓄销售比带来下跌的动力。

从35个城市的具体数值来看，烟台的库存比数值最高，超过35个月。

对于烟台存量高的企业，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济信息》记者采访时表示，山东省对城市规划过大，例如一个城市的人口规划为400万人，但与实际人口占地面积相比， 这样，只有各城市有越来越多的建设用地指标，才能销售越来越多的土地，增加财政收入。 如果重复采用几年前过剩的土地指标，现在的库存量会比较大。

李铁冈认为，进入白银时代，投资、投机的诉求正在减少。 需求与人口的增加有很大的关系，不能突然增加。 而且，两年前住房的诉求有点被提前释放了。 这是因为目前库存环节的压力很大。 “如果供给增大，诉求不上升，价格自然会下降。 感觉每个城市都能吸引外面的人。 总量大时，城市的区域吸附能力小。 ”

天津作为二线城市，去化速度相对较慢。 天津的去化周期从去年3月的28.6个月下降到27.5个月，但去库存压力依然很大。

从天津中原投资顾问部总教练的高台看，天津的购买力还很低，不像北京、深圳那样炒作，房价应该很稳定，与人均收入和人口数量有直接关系。 天津市没有多少外国人。 天津大多是工厂、制造业等，并不像北京、上海那样有很多服务业和金融总部，所以房价没有什么好的预期。

根据上述机构的研究报告，总体上烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存款销售比数值较大，这类城市房价下跌的概率也相对较高。 相比之下，预计深圳、合肥、南昌、南宁、南京存款较小，一线城市深圳存款比为7.4个月来最低，后期深圳房价仍处于相对较大的涨幅空之间。

虽然大部分城市的房地产不会出现在牛市中，但以深圳为代表的房地产市场的一部分有望在下半年走牛。

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房企编1

(/S2 ) )量上升、价格稳定的一线城市住宅企业出售住宅并不容易(/S2 ) ) )。

◎每次经过记者区家彦，都会从广州出发

保罗房地产内部人士对《每日经济信息》记者表示:“4月份，我们企业的全国访问超过7万对，比上个月增长了两成，五一长假的预约额更是增加了一倍，市场信心大幅提高。”

在“330新政”出台和降息、下调等利好因素政策的协同效应下，上市房企4月销售额呈现明显回升势头，特别是在12线城市成交大幅回升之势下，部分房企当月销售额更是翻了一番。

但是，很难说1月的热卖导致了市场逆转。 硬币的另一个方面是上市住房企业的销售目标实现率还不乐观。 许多房企高管向记者表示，除一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年库存不足压力仍很大，抓住市场窗口期坚决放量是当前最重要的策略。

大型住宅企业接受大楼的新政

与2、3月份房企销售业绩“下跌”的势头相比，4月份上市房企销售相继上升。 根据克瑞的统计数据，万科、恒大、保利等20家已公布业绩的上市房企中，只有5家房企的销售额较去年同期或上月有所下跌，其余房企无论是上月还是去年同期均呈上升趋势。

克瑞研究中心的朱一鸣拆房师对《每日经济信息》记者表示，本轮刺激政策的首要受益对象是改善性诉求，因此该类型产品所占比例较高的房企销售回暖势头更为显著。

住宅大企业的销售增长率一般胜过大市，万科、恒大、保利以及万达的单月销售额在百亿元以上。 保利地产与去年同期相比、上月销售增长率均超过60%，万科、万达与去年同期销售增长率也在30%以上。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，相对于中小型房企，大型房企不仅具备企业品牌特征，而且布局广泛，在价格调整方面具备更大的操作空之间，在营销模式方面也是一个交汇点 在领域集中度不断提高的大背景下，大型房企将成为市场回暖的首要受益对象。

但是，由于目前市场回暖集中在一线城市，三线城市成交依然疲软，部分房企并未从本轮回暖潮中受益。 积分位于三四线城市碧桂园，4月份销售额为65.6亿元，较去年同期下跌。

保利地产内部人士向记者表示，从企业4月销售情况看，一二线重点城市销售环比增长50%以上，回暖迹象明显，但沈阳、无锡、佛山等二三线城市和北方地区楼市新政效益滞后，楼市新政给各地楼市带来

住宅企业的目标实现率不容乐观

4月份，房地产市场迎来了久违的“利好”，但由于一季度市场低迷，上市住房企业的销售目标完成率不容乐观。 《每日经济信息》记者了解到，截至今年4月，恒大地产目标完成率达到30%，多数房企集中在20%左右，部分房企仅完成15%。

保利地产内部人士认为，除一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年库存不足压力仍较大，房价不太可能快速反弹。 预计未来半年内楼市将呈现价格上涨稳定的趋势，企业今年的首要工作仍然是拉动市场的窗口期，牢牢移动量，清理库存。 “从中长期来看，除非地方政府在3年内抛售土地，否则很多城市的供给超过需求的市场结构很难好转。 随着政策刺激边际效应的减少，市场是否持续上升值得注意，”欧阳捷对记者表示，除了消除库存外，房企还应根据人口流入、产业结构、城市规划的一些变化调整市场布局，以适应新形势下的市场变化。

以目前主流房企密集的一线城市为例，欧阳捷调查显示，由于竞争激烈，地价暴涨，部分一线城市的利润前景不如二线城市。 的地价与房价差距为12200元/平方米，但年这个数值降至8000元/平方米，今年进一步降至6000元/平方米，地价与房价差距低于整个二线城市约6500~7200元/平方米的水平 这表明，一线城市不愁卖房子，但很可能没有利润。

欧阳捷认为，房企简单集结在一线经济发达城市的途径将逐渐失灵，对各类型城市和板块的诉求挖掘将成为房企未来竞争的重要因素。

多亏了本轮a股大牛市，上市房企纷纷出台了再融资计划。 据克瑞统计，截至5月15日，今年已有24家a股上市房企宣布增资，募集金额共计1166亿元，是去年全年的2.43倍，呈爆炸性势头。 欧阳捷认为，“在房地产下半场，无论是为了降低负债率还是快速转型，手头是否有钱都是最重要的。”如果能更好地利用资本市场筹集资金，谁都能出类拔萃。 资本市场的火爆有利于已经上市的大型房企，缺乏融资渠道的中小型房企将进一步被淘汰。

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高端住宅的成交反弹能否阻止利润的下降

◎经记者白垩静出生于深圳

“330新政”后，全国各地房地产市场逐渐走出年初低迷，出现反弹。 二三线城市的去化压力依然存在，但四个一线城市已经呈现量价齐升的趋势，高端住宅项目稳步进入市场，较上月初取得了较高的销售业绩。

房子开始卖出后，储蓄高端住宅项目的房企会受益吗？ 你会如期获得高利润吗？

高端住宅“到了夏天”

高端市场又热了。 在深圳等一线城市，通常面积超过144平方米，平均价格比区域内普通住宅高出50%以上，建筑规划较高端的项目可以进入高端住宅。 市场初步好转后，这些滞销的房子在交易量和价格方面都上涨了。

根据中指院的数据，今年4月，深圳140平方米以上的住宅成交461套，而去年同期，这一数据仅为303套。

高端住宅市场成交均价波动较大，受不同月份上市项目的影响，整体均价与市场景气不呈正相关。 但在具体项目上，去年进入市场的项目明显经历了上升、下降、再上升的循环。

以华侨城深圳高级住宅项目loft公馆为例，中指院数据显示，4月该项目累计成交33套，成交均价54709元/平方米，该数据与去年10月的开盘业绩相同，为今年年初的4.9万元/平方米。

市场好转后，招商地产位于深圳的高级住宅项目海上世界双玺花园二期也入市，目前参考均价11万元/平方米，高于去年开盘和今年年初的均价。 招商对此解释说，两次出售的产品性质不同，不具有可比性。

美国联合房地产全国研究中心主任何倩茹表示，高端住宅市场一直是楼市的风向标，市场不好时下跌最快，市场上涨最快，“330新政”后，想要进入市场、进入市场的高端住宅项目不断增加 “市场好转后，顾客签订订单的速度也加快了。 ’深圳高级住宅项目的销售负责人。

住宅企业利润或有限

一直以来，高端住宅项目往往会给住宅企业带来很多溢价，这意味着利润很高。 据《每日经济信息》报道，上海高端住宅项目汤臣一品的毛利率达85%，远远高于行业平均水平。

对于房企来说，在土地价格难以下降、人工成本高、房价上涨乏力的情况下，推进高端住宅项目无疑是阻止毛利率下降的利器。

即使市场进入白银时代，这个理论也成立吗？ 对不同的房企来说，毛利率必须分别论述。

华侨城多在一线城市项目定位高端住宅，其年度财务报告数据显示，该企业房地产业务毛利率呈下降趋势，但仍维持在66.08%。

以年开设的华侨城深圳“西北区2号地项目”为例，根据该企业公告，建筑面积约7.6万平方米，包括2幢摩天住宅和配套设施，总投资额17.47亿元，总收入约32.55亿元，净利润7.38亿元 据记者估算，毛利率约为86%。

但是，决定公司净资产收益的不仅仅是销售额、利润，还有周转速度。

财务评论家黄立冲表示，房地产市场已经接近顶点，但高周转模式本身没有错，未来必须走“短平快”路线。 只是，依靠高额杠杆扩张已经不可能了，高周转模式的精髓是溢价覆盖财务价格，周转期越短利润就越多。

自与一线房企逐渐拉开差距后，拥有众多高档住宅项目的招商房地产一直在谋求逆袭。

年招商地产总经理贺建亚提出“销售千亿百亿利润”的目标，产品战略随之从追求高利润的利润优先，逐渐转移到快速的高周转。

但是，向刚需盘的转型，使招商房地产的毛利润锐减，从年的52.39%下跌到年的37.33%。 当时，招商地产董秘刘宁对《每日经济信息》记者表示，结算中低毛利项目增加是原因之一。

这次高端住宅销售回暖会提高招商房地产的毛利率吗？ 招商方面表示，在此次行情中，改善性诉求为主力，企业中低端产品脱化速度快于高端住宅项目，而4月招商房地产在一线城市推广的高档产品，基本只有海上世界双玺二期项目，未来还有其他项目。

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牛市造就富人暴涨后，不是会买越来越多的豪宅吗？ [/s2/]

◎实习记者王婷婷出生于成都

上周最大的信息不是24分钟内李河君股价减少千亿美元吗？ 这给了在股市已经获得四五倍高额利润的投资者一个警告。 是重新考虑资产配置的时候了。 《虎妈》中赵薇从阿里影业收购香港学区房的例子似乎被更多股东模仿。 福布斯报纸预计，年底中国富人数量将达到1528万人。 随着本轮牛市向下半场转移，众多资产快速增值的股东会成为房地产市场新的“金主”吗？

近来，北京、成都、香港等多个城市出现了股东从股市中获利投资房地产的情况。 《每日经济信息》记者采访时表示，房地产投资受欢迎程度有所下降，但资金总量的增长将影响房地产市场。 深圳董事郑叔伦指出，丰富的资金提供给股市和楼市的都是“牛市”行情。

股市赚钱去买房子了吗？

本月初，曾经的“燕子”赵薇减少了2亿5600万股阿里影业，覆盖近10亿港币，成为这个牛市中的热门话题。 据报道，赵薇为女儿在香港学习，投资购买豪宅，在香港购买的3套豪宅共计超过1亿2000万元。

记者观察到，在这个牛市中，无论是买房还是卖房的人，都对股市不那么感兴趣。 因为这对他们来说，或者说是机会。 “我们有些顾客从股市获利后买房子”。 成都某顶级豪宅营销负责人吴洪娜对记者表示，顾客将从股市获得的资金投向更安全的地方，房地产无疑是更安全的选择之一。 顾客赚钱、投资、做生意，最终都是要改变生活的，所以股市资金释放后，第一个目的地就是楼市。

据悉，该项目近期出售的存量电梯洋房为300万元/套，200套房子只剩下50套，每周成交金额为4500万~1.2亿元。

成都另一家300万级大平层豪宅开发商也表示，近期项目的100多套销售中有些客户在股市中盈利，但客户多为自住型企业的广告主，利润与运营商的直接关系并不明显。

在北京，一位业内人士向《每日经济信息》记者表示，股东在股市获利购买豪宅的现象逐渐出现。 据悉，某总额超过2000万元的豪宅项目，4月成交15套，部分顾客在股市获利投资房地产。 亚洲豪机构也证实，北京近期启动的豪宅项目退出情况良好，许多项目超过八成，得益于降息和股市上涨的刺激，客户上市信心可能会更加积极。

在香港，4月份“李嘉诚抛售香港房贷”引起关注，恒生指数截至今年4月底上涨20%。 李嘉诚三次增购了约1648所住宅，在上市几个小时内全部售罄。

“在股市暴涨中获利的股东，纷纷选择‘高位’现金，很可能用于购房，大量股市资金有可能在第四季度流入楼市。 ’前华远地产董事长任志强直言不讳。

最近，打出“首付0、首付0免费、不动产0、费用0”的碧桂园、以“两万”噱头提出各种优惠的万科和万达、从一个p引出“5p战术”的保罗、“绿地黑了蓝光官微”的剧本开始上演。

不动产只是选择之一

“还没有找到支持股市和楼市资金反向流动的数据。 ”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，高位减仓的正常操作，并不意味着转移到房地产。 目前从股市获利释放资金的股东，资金流向选择方向非常多，房地产只是其中之一。

“蛋糕”变大后，所有的“选择”都会带来巨大的成长空。

截至4月底，今年沪指累计上涨34.09%，深层次意义上累计上涨31.21%，两市总市值已达到63万亿元，相当于全年约63.6万亿元的全国gdp规模，比2007年沪指高峰期的总市值高出近两倍。

来自msci的数据让“加大年糕”越来越有信心。 截至4月底，msci新兴市场亚洲指数中，中国涨幅达37.5%，远远超过msci全球指数4.75%的同期涨幅和msci亚太指数11.05%的涨幅，再加上msci纳入a股，至100

市场价格的上升空之间越大，获利额就越大。 统计数据显示，沪深两市一季度累计减持现额超过1400亿元，其中个人或机构投资者减持现额超过1亿元。

在这种背景下，可民间投资的资产将被上调。 福布斯杂志近日发布的财富白皮书显示，受中国民间可投资资产总额拉动的主要因素是股票、基金、债券等金融资产的增长，据此，这些指标年末达到114.5万亿元，再次增长15.9%，成为中国富人(个人资产为300 “从长期来看，股市财富效应占主导地位。 ”北大国家快速发展研究院教授宋国青说。 在财富效应下，投资者通过股价上涨增加财富，其次刺激支出增长，支出增长促进收入和利润，支持经济增长，形成良性循环。

在更大的股市价格、更大的资金潜力下，包括房地产在内的投资期权将由越来越多的资金推动。 “a股市场一天的成交量打破了世界纪录，资金量之大昭然若揭。 如果投资者从股市获利后转向楼市，哪怕是1%，对楼市也是个很大的支撑。 我相信在资金泛滥的情况下，无论是股市还是楼市，都会有相当长一段时间的牛市行情。 ’深圳董事总经理郑叔伦直言不讳。

但根据国家统计局的数据，一季度零售销售增速为10.6%。 在这个牛市中，中国的实际支出力度还没有明显拉动，财富效应的实际显现，实际作用于房地产等支出和投资还需要一段时间。

资产构成结构正在发生变化

据福布斯称，中国富人最受欢迎的是银行理财产品，为73.2%； 此后，股票上涨至62.1%。其次是53.8%的基金。房地产受欢迎度明显下降至41.3%，但高于债券、黄金、外汇和其他投资，位居第四。

这表明，房地产在新的经济结构下对私募基金的吸引力有所下降，但仍是首要的投资目标之一。

海通证券首席宏观拆船师姜超指出，中国居民资产配置结构将从“房地产7成、金融1成”调整，金融资产占有率将逐渐上升。

但据记者观察，在资产配置调整更早的美国，目前房地产资产所占比例约为30%，各产品配置结构更为均匀，但房地产份额相对不低。

单从单纯的房地产来说，“资源性房地产增值性强，核心城市、核心地区、核心资源的房地产增值最快。 ”。 吴洪娜告诉记者。

郑叔伦也表示，关于投资，房地产适合中长线，房价上涨、租金等收益渠道比较稳定，房地产可以利用杠杆作用，首付30%可以控制全部资产，因此如果房价上涨30%，收益将会翻倍，但是

业内人士认为，随着股市资金的增加，财富效应提高，股东手中的钱有理由投入到长期增值的高质量房地产中。