“又借政府迁址传闻炒作？通州一楼盘报价超8万”

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◎每次经过记者王杰从北京出发

夏天还没到，通州楼市就开始升温。 与降息、降准等政策性利好给北京市场带来的东风不同，通州房地产上涨的信心来自城市规划。

就像传言“燕郊通地铁”一样，“北京市政府将在通州定居”的谣言，这几天在多家媒体上转载。 “北京市副中心”和“市政府东迁”的消息仿佛让通州的房价一夜之间坐上了“直升机”，居然楼盘出了8万元/平方米的高价。

北京市政府的搬迁说法，在多次传言后，一直未能落地。 从目前的情况看，通州目前不能承担副中心功能。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济信息》记者采访时表示，通州变身“北京版浦东”的可能性很低。 上海的浦东和浦西曾经是未开发区和主城区的关系，它们和北京的主城区和通州区有些相似，但两地仍然有很多无法比较的地方。 比如浦东新区的开发，是20世纪90年代国家级战术，超过通州区目前在北京的战术地位，浦东区位特征也强于通州区。

牛凤瑞说，北京曾经有城八区，现在改成了城六区，但没有算上通州，这是客观现实。

“子中心”计划的实现尚需时日

北京首次提出将通州建成城市副中心是在年北京市第十次党代会上，之后，年和年北京市政府的实务报告中也确定要求加快通州建设。 “现在通州还是‘睡城’。 ’住在临河里地区的白领小张告诉《每日经济信息》记者，如果通州有相关产业的支撑，他就不必坐地铁去西城区上班。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理学部长赵秀池表示，通州新区定位与现实之间差距较大，城市功能不够强大，宜居职业尚未实现，目前仍是“睡城”。

但牛凤瑞表示，新城建设之初只有首先成为“睡城”，将来才有可能成为新城和副中心，这是一个快速发展的过程。

根据通州区“十二五”规划，通州主要聚焦五大产业——高端商务、高端制造、现代物流、文化旅游和医疗健康。 通过“一核五区”即滨水高端商务区、宋庄文化创意产业聚集区、通州文化旅游区、环渤海高端总部基地、国际组织聚集区和北京国际医疗服务区，实现其产业定位。

年提出这个“一核五区”定位后，通州的计划到底在实现那些项目？

记者从通州区全年政府工作报告中梳理，发现核心区、万达广场开业运营的富水乡南区基本竣工，新北京中心等项目进入主体建设阶段的富力等项目开工的虹之门、台湾新光等项目将开始前期工作。 文化景区、环球影城项目得到国家发改委批准。 环渤海高端总部基地、国家远程信息产业基地项目区划具备上市条件。 国际医疗服务区，北京信诺百世医学检验中心正式对外营业，北京国际医学中心集团项目正在进行。 “现在，这些产业中有些已经在形成，未来有着美好的前景。 ”赵秀池说。

市政府搬迁通州的可能性很低

随着通州区“副中心”定位的热炒，“北京市政府搬迁至通州”的传言又来了。 此前，市场多次传出北京市政府搬迁通州的消息，但每次传言均为假。

“有些人一直鼓励这个事件，但可能性很低。 ’牛凤瑞告诉《每日经济信息》记者，如果通州是北京市政府所在地，首先面临地理中心的问题就解体了。 通州位置偏东，如传言般搬迁至运河附近，运河东岸紧靠河北省，通州可能给予的延长空之间不充裕，另外，北京市的行政职能转移至通州，也将提高未来行政职能的效率，从而提高价格

牛凤瑞说，通常行政中心和地理中心重叠是为了提高行政效率。 行政人员的转移也关系到家属的转移，谁来支付转移价格也是个问题。

牛凤瑞表示，通州的定位是北京新城或城市副中心，主城区产业和人口密度越来越高，相关产业必然溢出，城市功能必然需要疏解。 “通州也是首都产业分流的优先地，处于快速发展空之间。 ”

北京方迪经济快速发展研究院副院长赵燕霞表示，从通州新城规划快速发展看，赵燕霞是以服务业为主导的高精锐公司，城市服务功能是其极其重要的地域特征。 “随着一些重要项目的落地，文化旅游是通州未来快速发展的重要部分，运河沿岸的文化资源也比较丰富。 ”

全年的房价或难以暴涨

中原地产统计数据显示，今年通州楼市整体价格呈明显上涨趋势，截至5月25日，共签约新建商品房2878套，成交均价22226元/平方米，比去年同期上涨2.3%。 相对于横向，通州在北京房价涨幅排行榜上居领先地位。

中原地产首席解析师张大伟对《每日经济信息》记者进行了解析，价格上涨是因为通州土地供应不足，这几年居住类土地供应明显减少。

据悉，通州区楼盘批发价超过8万元/平方米。 根据房屋建设委员会官网显示，该项目近期共批准62家房地产商，其中119号楼10家房地产商批发价为82000元/平方米，其余52家房地产商批发价为81600元/平方米。 上述项目开发商告诉记者，这是住建委批准的最高预售价，该项目为现房别墅，售价也因市场情况而异。

亚洲房屋机构营销总监郭毅对记者表示，预售价格是开发商期望的最高售价，不是市场认可的价格。 具体售价因产品而异，二是因市场而异。

熟悉通州市场的业内人士认为，通州楼市供应不足确实有利于销售项目涨价，但涨幅大吗？ 这需要问号。 本来通州区“副中心”计划的实现效果，现在还需要打折。

根据这些机构的统计数据，截至5月25日，通州区新建商品住宅成交31.01万平方米，年成交87.16万平方米。 换算一下，年就快过半了，成交面积不过是去年的36%。

这些业内人士表示，市场整体成交没有大幅提高，二手房市场推进后，向二手房市场的传播效率也很低。 由于新建住宅价格太高、位置太远、配套不好，购房者选择的天平正走向二手房。

一位原本打算在通州买运营商，但最终选择在燕郊买房的顾客告诉记者，通州六环附近的住宅售价也将超过2万元/平方米，是燕郊价格的两倍。 如果购买的房子附近没有轨道交通的话，移动也成问题。 此外，通州积分式户籍获取制度政策未完全落地，也是他转向职业燕郊的关键。

还不能迅速发展周边

许多业内人士认为，虽然通州楼市暴涨的可能性不大，但在京津冀一体化的过程中，通州仍将起到桥头堡的作用。 随着未来城市副中心建设的深入，通州区作为重要的中心城市人口疏散的接收地，接收中心城市人口和功能的作用越来越突出，人口吸附力也将越来越强。

通州新城的崛起能否迅速发展河北燕郊等地区经济？

牛凤瑞对《每日经济信息》记者表示，北京的产业规划是以首都核心功能区为中心，快速发展高端服务业、科技创新等。 通州要执行北京市的产业政策，也有自己的区位战略，不能完全克隆。 “通州区产业的快速发展和调整空之间，全市空之间比较大，具有同等地位的其他区只有大兴。 ”

牛凤瑞说，通州在京津冀快速发展中具有更重要的地位，北京和京津冀快速发展首先是东、南延伸的过程，通州得益于这个位置。 但从地理上说，燕郊三方与北京接壤，处于京津冀三角区的核心区域。

通州对周边的河北诸地有多大的影响？ 赵燕霞认为，目前通州需要提高自身快速发展的水平，目前还不具备带动周边快速发展的能力。