“楼市春节成交冷清 部分城市大量房地产项目封盘”

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春节楼市冷清的反弹材料积攒了“一线”的生机

□本报记者张敏

春节楼市的成交看起来很平坦。 中国证券报记者进行了多项调查，结果显示，节日期间许多楼市陷入冰点，许多二三线城市的房地产项目在春节期间停止销售。

在成交冷清的表象下，地区市场分化不断加剧。 分解人士表示，二三线市场库存压力较大是今后一段时期的常态。 今年以来，从土地市场状况来看，不同地区的差异越来越明显。 土地差异化表现也表明住宅市场分化趋势更为明显。 一些机构认为，随着春节假期结束，一线城市市场成交将逐渐回升，降息、下调、房地产登记等政策实施也将改变市场预期。 按照以往惯例，一线城市的房地产市场有望在节后迎来反弹。

市场成交陷入“休眠”

今年大部分地区迎来了比较温暖的春节，但房地产市场的交易与以前相比，没有出现同期回升的迹象。 据悉，今年春节假日期间，大部分城市暂停网签，许多城市出现零成交现象。

从机构统计中，仍然可以看到少量的交易。 据本乐居数据监测中心介绍，春节一周( 2月16日-2月22日)，苏州住宅成交137套，成交面积22519.78平方米，成交量比上周减少907套，达到86.9%。 其中，从除夕开始，楼市一眨眼进入冰河期，各大高楼一齐进入“冬眠”。

本报记者根据多项调查显示，今年春节期间，一些城市关闭了大量房地产项目，停止销售，直到春节假期结束才重新开始销售。 这种情况在二三线城市尤为明显。 往年，二三线城市的房地产项目为了吸引返乡的运营商，很多楼盘在春节期间采取了优惠措施。

一线城市的春节市场也同样不容乐观，因为供给比较少。 据深圳市规划和国土资源委员会统计，春节前一周( 2月9日-2月15日)，深圳只有一个房地产项目获得预售许可，为春节期间深圳市场低迷埋下了伏笔。 其中，今年2月至春节期间，深圳市没有新盘。 新闻网房地产数据中心数据显示，今年春节假期前三天( 2月18日-2月20日)，广州楼市仅成交5套，分布在郊区县，中心6区零成交。 成交价格方面，从去年春节期间的每平方米9423元上升到每平方米1元，涨幅达到27%。

在北京，据亚豪机构统计，预计2月北京商品住宅市场将有10个项目进入市场，其中包括4个净新盘和6个老项目后期。 该机构认为，2月将是全年供应的最低点。

分析师表示，除节假日影响外，今年春节期间商品费用低迷，经济形势不容乐观。 在这种背景下，房地产交易必然难以起色。

中原地产首席拆师张大伟认为，今年春节楼市的首要优势是，受春节因素影响，2月成交量明显下降，楼市难以走强。 一线城市受节日影响基本处于暂停状态，大部分项目在假期结束后逐渐上市销售，但2月份数据低迷，将影响3月上旬。

区域分化越来越剧烈

在整体交易平淡的表象下，房地产市场的地域分化态势日益加剧。 记者发现，全国许多三四线城市库存规模大、消化慢等现象未得到改善。

在山东南部某城市的新区，过去两三年新建的大量商品房，至今大部分库存仍未消化，凸显出“空”城的面貌。 当地政府部门出台了减免税费、发放购房补贴等政策，吸引农民进城购房，带动工人回乡，但效果不佳。

据说为了控制库存规模，当地政府去年停止了新区的开发。 但是，今年春节期间，这个地方经常拿工资。 主要原因是房地产商没有资金回收力，不能支付工人的工资。

这种情况是三四线城市楼市风险的缩影。 据国家统计局数据，截至年末，全国商品房待售面积为62169万平方米，比年末增加12874万平方米。 年4月以来，全国商品房库存连续33个月上升。 与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻了一番。

相比之下，一线城市的春节楼市也没有什么亮点，但市场基本面不同。 以北京为例，进入年后，北京土地市场密集成交，到春节，北京土地市场公开交易额达到452.29亿元。 短短不到两个月，土地成交水平相当于全年的25%。 年北京市土地出让金为1916.9亿9000万元，创历史新高。

在一线城市，除了深圳受地理条件限制无法大规模出售土地外，北上广三地的土地市场都在逐年快速上涨。 最突出的北京楼价、溢价率、竞价持续上涨，上海和广州的土地也备受市场青睐。

分析师认为，土地市场之所以上涨，首要原因是一线城市供求关系依然紧张，“避风港”作用不断显现，房地产公司回归势头不断。 这种情况可以增加一线城市的土地供应，但土地价格的上涨为年一线城市房价的上涨埋下伏笔。

张大伟指出，过了房地产市场快速发展的粗放阶段后，楼市地域分化特征将愈演愈烈。 其中，在整体市场供给超过需求的背景下，一线城市和部分热点城市供给无法满足需求的局面短期内难以改善，广大三四线城市将不断为“消除库存”而努力。

这种分化体现在最近的房价数据中。 根据国家统计局公布的数据，今年1月，全国70个大中城市中，64个城市新建商品住宅(不含保障性住房)的价格环比下降，持平和上涨的城市分别有4个和2个。 从城市来看，房价持平上涨的城市主要集中在一线城市，房价跌幅超过0.5%的城市主要集中在三线城市。

一线城市有望变暖

随着春节假期结束，楼市预计将恢复到节日前的成交状态。 分析师表示，另一方面，去年三季度房地产市场交易冷淡，多项指控可能在年末年初集中释放，另一方面，一系列政策利好将进一步刺激这种释放。 因此，今年3月楼市成交量有望迅速回升至1月水平。

据中原地产统计，今年1月，全国54个主要城市的合计合同住宅为24.66万套，与去年12月相比有所下降，但比去年1月上升了22%，属于历史同期的高水平。

业内人士之所以期待房地产市场的好转，主要原因是对政策变化的乐观态度。 张大伟认为，迄今为止连续受到降息、降息的刺激，3月以后再次降息、降息的可能性依然很大。 信贷政策的放松有利于释放购买力，3月第一套房可能会优惠85%左右。 他还指出，各地方政府也有望从其他政策立场上受制于楼市。

中金企业报告指出，从逻辑上看，目前经济增长率在下降，房地产投资增长率也在下降。 因为这个楼市政策放宽的概率很高。 该机构认为，政策放宽后，一线城市有放松管制、减免交易环节税收、变更首付比例等三种可能性。 从时间点来看，2月底到3月上旬发生政策缓和的概率很高。

中金企业认为，根据历史经验，春节后房地产股、实体市场通常表现良好。 从2009年到现在，春节后的房地产指数30个交易日平均比节前上涨7%，但春节后2-6周的住宅周平均成交量比春节前两周平均上涨18%。 因此，政策层面的积极变化将推动住宅交易市场的回暖，也将刺激资本市场。

值得注意的是，《不动产登记暂行条例》即将实施也可能对市场造成短期刺激。 记者表示，去年下半年，个别城市政府官员低价抛售房产，引发大量接管。 上述条例将于3月1日实施，有可能在一定程度上刺激短期的市场供应。

从全国来看，随着供求基本面的变化，市场交易有可能在一定程度上恢复，但要恢复到历史高位并不容易。 张大伟指出，由于缺乏可供选择的投资渠道，在过去的十多年里，房地产是居民最佳的投资选择。 但近年来，随着交易税的增加和政策打击，短期投资诉求明显减少，长期投资也受房价上涨和乏力的影响。

他说，对普通投资者来说，近年来银行理财产品、互联网金融投资方兴未艾，投资门槛和风险低，收益有保障。 沉默的股市最近也开始走强，加速了资金的转换。 相比之下，大多数城市住宅的供给多于需求，价格过高，未来附加值不明，已经不是最佳的投资选择。 因为房地产市场的冷却是必然的趋势。

河北

京津冀一体化吹暖风

楼市仍然需要“用小火慢慢炖”

□本报记者赵静扬

年河北省许多地区的房地产市场因京津冀一体化的“东风”掀起了销售的小高潮，但热潮过后房价下跌，炒作概念的拉动作用逐渐减弱。 据拆解相关人士介绍，商品住宅存量高的企业房地产投资增长率明显下降，市场预期的转换影响了整体楼市的节奏。 对河北楼市来说，炒股的概念无法处理市场整体供给超过需求的问题。 京津冀楼市真的要实现一体化。

承德的展望很深

去年年初，不温暖的保定楼市曾借京津冀一体化的概念炒作。 根据年3月的中国城市住宅价格288指数，在监测的288个主要城市中，保定市以4.8%的涨幅位居全国首位。 由于“政治副中心”的传言，保定房价平均价格从每平方米5000-6000元上涨到每平方米6000-7000元。 除保定外，随着北京动物园批发市场搬迁至河北的消息传出，廊坊、永清、白沟、几大候选河北市房地产市场也曾一度“鸡舞”。

拆船者表示，河北楼市价值被低估，许多地方的房价可以视为价格洼地。 但是，目前各地方开发量巨大，购房人不像北京那样流动人口巨大、资金密集，导致购房人基数太小，供需关系经常失衡。

以河北省承德市为例，中国证券新闻记者访问了许多新楼盘，发现尽管春节期间接待大厅聚集了许多参观者，但覆盖面很浓，参观者大多已初步了解情况，进入详谈阶段并不多见 销售人员表示，近期成交的楼盘多以首次购房、改善型住宅等刚需为主。 河北取消了购房限制，但受房地产市场低迷的影响，炒房店的身影几乎消失了。 谈及京津冀一体化对楼盘销售的影响，该销售人员表示，目前他们不以此为中心进行概念化，暂时不容易推断是否对楼市有影响。

楼市的快速发展进入了一个新阶段

根据河北省统计局的数据，河北省房地产开发投资全年实现4059.7亿元，比上年增长17.8%，增速比上年提高6.2个百分点。 其中商品住宅投资3010.4亿元，同比增长18.6%，增幅比上年提高9.0个百分点。 从全年投资进度来看，房地产开发投资增速相对平稳，保持相对稳定的区间，一季度增长19.4%，上半年为16.2%，一季度为17.7%，全年增长17.8%。 而且，商社的销售正在低速增加。 全省商品房销售面积5706.2万平方米，比上年增长0.5%，增速比上年下降9.8个百分点。 其中，住宅销售面积5015.1万平方米，下降0.1%，增速比去年同期下降8.7个百分点。 从各季度商品房销售情况来看，经过先下降、后略有回升的态势，一季度增长4.8%，上半年增长1.1%，三季度增长1%，全年增长0.5%。

国家行政学院公共行政教研室主任竹立家认为，京津冀一体化进程加快，必然带动河北的快速发展，但“并不是短时间内就会见效”。 “都市圈一定要自发，必须依靠市场力量。 可以进行政策诱惑，但是政策诱惑已经20年了，河北的都市圈为什么还没有上升？ 归根到底是经济的迅速发展水平。 要引起人的过去，你自己首先必须具备空煤气、水、交通、公共基础设施等特征。 ’竹立家表示，在北京和天津的带动下，保定、唐山等城市的快速发展速度高于河北其他城市。 但这并不表示北京、天津人口向河北迁移的速度正在加快。

分析师认为，在房地产领域持续调整和河北省楼市整治的双重压力下，房企住房开发工作带来的利润将持续受到挤压，公司需要根据自身业务优势和资源积累情况进行积极调整。 特别是对许多中小型房企来说，未来市场空之间将进一步受压，公司之间的项目资源、资金资源整合将加快，进入中小型房企合并整合或实质性阶段。 从整体来看，真正好的产品和可靠的楼盘仍在市场销售中占有一定的特点。

沈阳

市场成交清晰

□本报记者李超

沈阳楼市2月迎来销售淡季。 春节前的数据显示，供应量和销售量均比上个月有所增长，但房企调整价格的努力对交易量的影响还没有马上显现出来。 分析师表示，沈阳楼市有可能逐年回升，但诉求将在一段时间内保持相对平稳。 此外，2月初央行出台的下调政策对楼市的影响越来越大，体现在购房者对未来两三个月楼市的信心上。 而且这个政策可以部分缓解中小房企资金紧张的问题，后者可以借机以价格换空之间。

销售低迷

公开数据显示，沈阳楼市成交量自年来连续三周下降后有所增长。 春节前，商品住宅新增供应量比上个月超过35%； 商品的销售量比上个月超过了7%。 拆船者认为，高库存压力仍然是房地产公司面临的一大瓶颈。 2月包括春节在内，楼市平淡是不足为奇的。

年初，多家房地产公司通过非正式渠道明确了涨价意图，引起市场关注。 一位房企负责人认为，如果房价在节日过后确实上涨，一方面可能是出于市场战略考虑，另一方面则打算借用政策等利益推动楼市回暖。 虽然一些房企主张将项目价格提高5%，但从数据来看，同样的价格调整行为对成交量的影响有限。

来自二手房的冲击是另一个影响因素。 芒果房产公布的年1月沈阳房屋销售报告显示，1月沈阳二手房销量比上个月减少1.71%，比去年同期增长3.61%。 住房贷款总额比上个月增长6.50%，已经实现连续第四个月的增长。 1月沈阳商品房市场成交量比上个月减少40%。 商品交易量比上月减少42.56%，商品房和商品住宅市场成交率均有所下跌，销量比上个月减少近40%。

据拆解人士介绍，对沈阳市场来说，二手房在地段、周边设施建设等方面略有特点，在市场上可能有一定的竞争力。 受市场对不动产登记等政策预期的影响，二手房短期内占据新建住宅市场份额不是常见现象，应合理考虑。

楼盘销售部门负责人表示，沈阳楼市有可能逐年回暖。 楼盘的一部分已经考虑在3月上调售价，以探查市场风向。 的开发者计划每年提高价格，但每个时间都有选择和不同。 短期内，沈阳楼市不容易迎来销售旺季，成交量上升最早也只在3、4月出现。 一位开发商表示，目前以价换量的方法不可持续，年内沈城楼市有小幅调整的趋势。

据中国证券报记者介绍，今年初，沈阳楼市继续出现“上涨”呼声和相应预期，中海地产、万科、华润、恒大、越秀等相关项目备受瞩目。 许多业内人士表示，开发商的一系列行动可能会拉动交易量，使利润向不同的市场主体倾斜，但从整体上看，当地楼市的诉求在一段时间内相对稳定。

降准影响有限

在政策层面上，央行的下调引发了业内对沈阳楼市影响度的讨论。 前述销售部门相关人士表示，此前2008年、年等几个时间点的下跌准均呈楼市回暖趋势，但此次下跌准消息公布后，沈阳楼市销售额确实停止下跌。 并且，考虑到迄今为止市场连续几周低迷的状况，开发商也在寻找刺激销售的手段以推动春节前楼市的成交。 虽然低准对顾客心理的影响不如利率下降的影响直观，但可以部分缓解沈阳中小房企的资金紧张，这些房企可以借机寻求价格交换量的空之间。

拆解相关人士表示，下调将提高资金流动性，改善房地产领域的信贷环境，影响楼市。 但从数据来看，成交量没有明显增加，部分原因是沈阳大厦支出集团开始向诉诸改善型住宅的人群倾斜，炒房等投资机会较几年前有所减弱。 其他部分原因是，沈北新区等地区迄今为止楼盘库存较大，局部出现供大于求，消化库存与楼市销售淡季重叠，对购房者的心理影响大幅减弱。

楼盘销售顾问表示，此次央行下调对楼市的影响越来越大，体现在购房者对未来两三个月楼市的信心上，实际计算贷款波动后影响有限。 相比之下，公积金、限购放开等政策可以更有效地促进沈阳楼市的销售。 年9月，沈阳加入确定管制开放政策的城市，未来该政策推动市场的效果将继续显现。 公开资料显示，3月13日沈阳将有2块苏家屯地块和1块皇姑地块转让，引起市场关注。

(中国证券报-中证网)