“厦门广东先动真格 土增税清缴风暴来了”

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经过记者区的家彦李婷从广州厦门出发

去年，央视报道万科、华远等40多家房企8年来土地增值税超过3.8万亿元，引发了当时社会的热议。 目前，土地增值税清算工作也在各地提上议事日程，下半年掀起了房地产市场和土地增值税的“清算风暴”。

近日，《每日经济信息》记者了解到，广东省地税局制定了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)，对清算省内房企土地增值税提出了详细要求，文件于7月1日正式实施。 此外，厦门修订版的土地增值税清算办法也将于今年9月实施。

广州一家房地产企业的副总裁表示，新《规章》的实施，预计广东的土地增值税清算政策将更加完善和规范，清算效率和进度将有所提高，从而导致合理避税的手段难以为继。 政策对大型房企的影响比较有限，但是没有良好的财务规划，依赖土地升值盈利的中小房企将面临严重的冲击。

拖延清算难以继续

广东省地税局有关负责人在接受当地媒体采访时介绍说，《规章》制定的目的之一是处理税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的手续不明确、责任不明等执法风险和涉税风险。

针对最敏感的拖欠清算难题，《规章》规定，如果纳税人是“竣工验收备案”的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占项目整体可售建筑面积的比例不低于85%，或其余不超过85%； 或者提出“取得清算项目最后销售(预售)许可证3年未完成销售”，或者“主管税务机关有理由认为纳税人有逃避纳税义务，可能导致税款流失，并经县以上地方税务局局长批准。”

以往，我国土地增值税存在征收管理不到位的现象。 根据此前施行的《土地增值税暂行条例》，土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，按30%~60%的四级超过率累进税率征收。 本来，在这样高的累进税率下，土地增值税在理论上应该不会变低。 但实际上，中国土地增值税的征收额只有2719亿元，远远少于土地出让收入的2.69万亿元，也少于契税的2874亿元。

克瑞研究中心分解师朱一鸣说，征收土地增值税包括征收和清算。 特征部分可以严格执行，操作没有困难。 清算的部分，按照以往的法规很难操作。 通常，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工，销售的85%以上清算，但由于房地产开发项目是滚动开发，从土地的取得、开发到竣工通常需要2~3年，面对销售的不利，项目取得销售许可证， 由于难以认定，征收变得困难，很多土地的增值税也无法征收。

这些房地产公司的副总裁表示，过去开发商选择拥有部分比例的商业房地产或住宅，由于项目未达到清算条件，避免了最终的清算。 “例如，一个项目拥有的商业部分超过20%，住宅产品全部卖出，但开发商必须选择拥有其部分商业不动产才能达到清算条件。

但是，目前《规章》确定，剩余可出售的建筑面积无论是出租还是自用，都将对企图通过持有不动产来避免清算的开发商造成沉重的打击。 ”

厦门加强增值税清算

厦门地方税务局近日也发布了《厦门市房地产开发公司土地增值税清算管理办法》征求意见稿，拟于今年9月实施。

意见征稿比以前修改，其中纳税人开发的房地产项目符合可清算条件，主管税务机关出具清算通知书的，应当自收到清算通知书之日起90日内，向主管税务机关进行清算申报。 此次厦门修订的土地增值税清算新方法中，没有涉及税率调整。

意见征集稿指出，竣工验收的房地产项目表明，转让的房地产建筑面积占项目整体可销售建筑面积的比例不低于85%，或不超过85%，但剩下的可销售建筑面积可供出租或自用； 取得销售(预售)许可证3年后仍未完成销售的； 纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续等情况，税务机关可以主动要求纳税人申报清算。

中国政法大学财税和金融法研究所教授施正文表示，土地增值税政策成立于1994年，几年后，政策本身出现了一些漏洞。 土地增值税实行代扣清算制度。 即纳税人在项目竣工结算前转让房地产赚取收入。 价格明确及其他原因不能计算土地增值税的，可以先代扣代缴，项目全部竣工后进行清算。 但是，在实际操作中，与清算过程相关的环节太多，很多项目存在清算未按期进行的问题。

业内人士表示，地方正在等待国家税务总局的执行细则，希望规范确定土地增值税预征和清算环节的法规政策，但迟迟未能出台，因此各地要根据当地情况出台细则，以弥补土地增值税征收执行中存在的政策差距

中小企业资金链受到压力

目前，房企资金链越来越紧张。 这个时候，加大土地增值税的清算力度，会成为压垮房企的最后一根稻草吗？

朱一鸣认为，对开发商的潜在影响是，土地增值税的预征收大于清算。 这是因为土地增值税的预征时点是项目投资周期内，需要大量资金投入的时候，如果严格执行，将对公司当期利润和现金流量产生相当大的冲击。 但清算环节主要发生在商品房交易环节，此时开发商处于项目退保周期内，直接压力并不大。

“即使今后严格征收，从长期来看，对高周转低利润公司的影响也有限。 ”朱一鸣认为，土地增值税的应对是各公司应缴纳的未缴纳税额，已经计入并提前缴纳。 根据《国家税务总局关于房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的通知》的清算条件，各公司已经计提了土地增值税清算准备金，并对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。 从年公司向土地征收的增值税情况来看，有些公司向土地征收的增值税非常高，这是因为未来清算没有问题。

上述房地产企业的副总裁也因为对大多数上市房企来说有良好的财务安排，已经通过合理的税务安排将土地增值税分配到项目开发的各个阶段，清算环节的财务压力并不大，加之这些企业已经做好了充分的核算。

“另外，土地增值税的征收额与地价有直接关系。 由于很多中小规模住宅企业都倾向于使用“低周转、低开开发、高毛利润”的战术，所以早点取得土地会降低地价，征收力度也会变强。 如果没有合理的财务计划，严格清算将导致项目亏损或直接退出公司。 ”上述人士说。

但是，这次清算的执行力还不清楚。 朱一鸣说，土地增值税处于不自然的状况——必须征收。 否则，虽然缺乏房地产调控比较有效的手段，但严格征收，会加重公司的负担，不利于领域的快速发展，对抑制房价起到相反的作用。 因为这个地方政府的态度一直很谨慎。