“花样年分拆物管上市 部分业务毛利率达100%”

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经记者杨宠从上海强发

过去两天，物业管理界最引人注目的信息是，花样年的彩色生活将在香港分期发售。 之所以引起人们的关注，不仅是因为彩色生活有可能成为内地第一家独立上市的物管公司，而且招股证书公布的物业管理工作毛利率高得惊人。 据公布，彩色生活旗下的“奖金制不动产管理”业务过去3年的毛利率分别为100%、100%、98.2%。

彩色生活公布的物业管理业务利润数据，让业界大为震惊。 因为业界普遍认为物业管理是微利领域。 此前，兰德咨询总裁宋延庆对大部分物业管理企业亏损进行了调查。 龙湖房地产官员告诉《每日经济信息》记者，如果不提供增值服务，物业管理的净利率可能是个位数，也有损失的风险。

与外界的一些疑问相比，《每日经济信息》记者试图通过花样年企业品牌部门的相关负责人采访彩色生活，去了采访大纲，但在发布新闻之前没有收到回复。

一些物业管理工作的毛利为100%/

根据色彩生命公布的数据，除2009年上市支出的影响外，企业净利润率达29.5%，分别为16%和22.8%，远远超过房地产开发的净利润率。

在物业管理领域，这样高的利润水平也很少见。 根据万科年和年年报，物业管理工作的营业利润率分别为4.71%和12.19%。 在房地产行业，万科、绿城、龙湖被认为是物业管理缴费率最高、服务质量最高的几家物业管理企业。 根据彩色生活招聘证书，中国指数研究院的相关统计，全国百强物业管理企业的年平均净利润水平只有7.4%和8%。

彩招股证书显示，企业净利润高的原因之一是使用“礼金制物业管理”这一管理模式，在过去三年中，该物业管理制度的毛利率分别达到100%、100%、98.2%。 在彩色生活主管的物业管理小区，“礼金制物业管理”在过去三年一直占很高的比重。 在和年，达到了物业管理小区的95.6%和94.5%，但仅去年就下降到了68.4%。

比重下跌的原因是，彩色生活为新扩大管理的小区提供了“顾问服务”这种物业管理方法，这种方式的毛利率也是100%。

这两项业务对彩色生活的整体高利润率做出了巨大贡献。 财务报告显示，这两类物业管理工作占彩色生活物业管理工作整体收入的47.5%，物业管理占企业去年总收入的58.7%。 也就是说，彩色生活28.77%的业务收入来源是这两类高毛利的项目。

毛利率100%怎么实现？ /

有会计知识的人都知道，毛利率= (收入-价格) /收入、毛利率100%意味着这个业务完全没有任何价格，或者价格由别人承担。

根据彩生活招行证明，按照薪酬制，物业管理服务的相关价格由业主承担，薪酬制物业管理通常不直接产生价格。

资料显示，报酬制顾名思义是指根据物业服务公司和业主双方约定的比例或金额，将物业服务合同费用分为价格和报酬两部分。 报酬是物业服务公司的全部利润，价格全部用于物业服务。 物业服务公司只负责在合同约定的范围内提供服务，在合同执行中不需要承担利润和损失的风险。 不动产价格的余额和不足由所有者享受或补充。 通常，礼金式物业管理提取的礼金比例为10%~20%，花形年礼金比例为物业管理收到的钱的10%。

但是，这些方法并不意味着物业管理企业可以完全不花钱。 由于业主支付不动产需要时间，物业服务公司必须开具收据，收到的钱都需要根据收入缴纳营业税，导致物业管理价格上涨。

一位房企相关人士在谈及花样年薪酬制物业管理时表示，这其实是与业主讨论物业管理收钱的一种做法，实质上与包干制没有太大区别，业主自己承担的费用都可以接受。 也就是说，使用报酬制物业管理和包干制物业管理向公司提供的利润总额没有很大差异。 在计算毛利率方面，只有两种方法不同。

《每日经济信息》调查显示，薪酬制物业管理在实际操作中，物业管理企业一般需要与业主签订一定的合同，如果最终的价格支出超过了当时的预算，物业企业必须承担额外的支出。

根据彩色生活招行证明，截至去年年底，仅占花样年管理面积0.4%的包干制物业管理贡献毛利润达1224万元，但占管理面积68.7%的薪酬制物业管理贡献毛利润仅为6330万元。

这反映了包干制物业管理其实比礼金制物业管理更赚钱，但是礼金制物业管理所谓100%毛利水平是如何实现的？

自动设备真的能提高利润吗？ /

既然包干制物业管理的业务利润高于薪酬制，为什么企业要选择利润较低的薪酬制物业管理呢？

年，彩色生活包干制物业管理毛利率仅达到4.1%的水平； 全年彩生活包干制物业管理35.2%的毛利润，对物管领域的平均毛利率来说也是天文数字。

彩色生活是怎么完成的？ 彩色生活回答了通过标准化、集约化、自动化战略，减少人工成本上升的影响，提高净利润水平。 根据企业公布的数据，截至年末，彩色生活每100万平方米的管理建设者数量为121人，根据中国指数研究院公布的数据，每年100家物业管理企业每100万平方米的管理建设者数量为242人。

资料显示，彩色生活使用停车场保安系统、远程监控摄像头等设施减少员工人数，降低价值成本。 彩色生活的包干制不动产管理毛利率据此从年的4%左右上升到年的35%。

但是，这种做法是否真的能大幅提高彩色生活的物业管理效益水平，这还是个疑问。 绿城一位校园管理负责人表示，实际上所有物业管理企业都在用自动化代替人工，但要用自动设备代替一半以上的员工是不可能的。 特别是在设备采用初期，企业需要耗费大量的安装费用，后期需要为这些设备的采用和维护支付费用，节约价格的幅度并不大。

事实上，不少领域的人有同样的看法。 虽然他们承认自动化设备可以代替一部分人手，但是对于替代人手的数量和由此节约的费用持有保守的看法。

根据彩色生活公布的资料，企业从今年下半年开始对其自动化设备进行大规模升级。 截至去年年底，全国79个小区安装了自动化设施，但采用上述自动化设备的小区仅占彩色生活管理436个小区的20%不到。

在这样的背景下，彩色生活是如何实现包干制房地产的高毛利的？ 《每日经济信息》记者通过其控股股东花样年集团向彩色生活提出了相关采访大纲，但在截稿之前，后者没有做出回应。

终止不动产服务的小区增加/

但是，对于彩色生活来说，大量采用自动设备在降低人工成本占费用的比例方面，似乎也影响了客户的服务体验。

住在成都某明星年管理小区的一位业主对《每日经济信息》记者表示，由于采用了自动设备，小区保安数量明显减少，但随之增加了安全风险。 她有时听到小区老板被偷的传闻。

上海跃平律师事务所律师杜跃平表示，根据相关法律法规，业主大会上2/3的行业龙头要求更换物业管理企业时，可以更换物业管理企业。

根据招行证明，年花样年有6个托管小区终止了物业管理服务。 年为9个，年达22个，占要管理的小区总数的5%以上。 根据花年公布的数据，其大部分被管理的单元格将于年和年到期。

对于彩色生活来说，新的管理方法能否得到服务园区业主的支持并继续管理园区是非常重要的。 如果大量小区最终与企业解除管理合同，企业未来的快速发展前景将明显受到影响。 相关人士表示，色彩生活大量兼并物业管理企业，用不太贵的钱增加管理园区的目的，是获取越来越多的业主资源，快速发展包括电商在内的增值服务。 这一张的收入在增长空之间很高，在资本市场上最受重视。

担任绿城集团物业管理企业的相关人员也认为，通过提高物业管理效益、降低价值成本来实现无异于杀鸡取卵，而物业服务增值服务要获得更高的效益，提高优质质量是不可缺少的前提

据香港媒体报道，目前香港市场看好彩色生活的收益前景。 募集股价为3.30~4.60港币，彩色生活年化收益率为59.74~83.28倍，市价为3.59~3.71倍，这些指标都远远超过大多数内房股。